二三线房价过快上涨 调控陷“按下葫芦浮起瓢”

　　18日，国家统计局发布4月份全国70个大中城市房价数据，统计数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅环比价格涨幅均未超过1%。其一，一线城市方面，4月份，北京、广州和深圳等一线城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.45，新建商品住宅价格比3月份上涨了0.45%，增幅比3月份提高了0.32个百分点，新建商品住宅价格上涨明显。

　　18日，国家统计局发布4月份全国70个大中城市房价数据，统计数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅环比价格涨幅均未超过1%。

　　但要提防统计上“被降”，警惕房价过快上涨的局面在二三线城市重演，以免这边“瓢”尚未摁下，那边的“葫芦”已经浮起。

　　对4月份全国70个大中城市的房价数据，可从三个角度加以解读：从一线城市看，环比涨幅有所增加，有待观察;从二三线城市看，不少城市同比上涨较快态势仍然存在，需加警惕;从统计结构看，“新建商品住宅价格”涨幅明显小于“新建住宅”，联想到各地此前公布的今年房价控制目标，一些城市房价可能因成交结构变化而在统计上“被降”，值得提防。

　　其一，一线城市方面，4月份，北京、广州和深圳等一线城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.45，新建商品住宅价格比3月份上涨了0.45%，增幅比3月份提高了0.32个百分点，新建商品住宅价格上涨明显。其中，北京的房价较上月涨0.1%，广州、深圳均涨0.7%。一线城市新建商品住宅价格定基综合指数为103.70，即新建商品住宅价格比2010年全年上涨了3.70%。

　　从1-4月环比价格变化看，90平方米以下的小户型价格涨幅持续回落，而144平方米以上的大户型价格持续上涨，介于中间的90-144平方米的户型价格则出现了明显波动。而来自市场机构的数据显示，一线城市4月大户型住房销售有所增加。业内人士认为，一线城市环比房价涨幅再次扩大，如果不是房价统计方式出现偏差，则意味着调控效果正在弱化。若5-6月环比涨幅仍然持续扩大，则很可能招致新一轮调控政策的出台。

　　其二，二三线城市方面，不少城市房价同比较快上涨的态势仍然存在。记者梳理数据发现，今年1-4月，70个城市中新建商品住宅价格同比涨幅超过5%的城市各月分别有44个、45个、42个和38个，均为二三线城市;虽然数量逐月减少，但与一线城市相比依然“涨势逼人”。1月份，涨幅最高的岳阳甚至达到22.0%;涨幅列第五的丹东也有12.3%。至4月份，丹东以11.3%的涨幅领涨，而排名第五的吉林涨幅也有8.5%。

　　个别城市房价连月保持高速上涨。比如，1-4月丹东的新建商品住房同比涨幅分别高达12.3%、14.3%、15.4%和11.3%，2月份以来更是连续三个月涨幅位列70个城市之首。事实上，在二三线城市中，涨幅连月保持在两位数以上的比比皆是。

　　业内人士分析，部分二三线城市上涨，与一部分投资投机性需求自一线城市被“挤出”后“涌入”当地有关，也跟当地区位优势凸显、交通设施完善、城市经济快速发展有关。但要警惕房价过快上涨的局面在二三线城市重演，以免这边“瓢”尚未摁下，那边的“葫芦”已经浮起。一旦二三线城市成为炒房投资需求新的“战场”，将对全局的房价调控造成十分不利的影响。

　　其三，统计结构方面，相比“新建商品住宅”，4月各地“新建住宅”的涨幅要温和许多。比如，北京4月“新建商品住宅”同比涨幅为3.4%，而“新建住宅”的涨幅为2.8%，相差0.6个点。大部分城市两者之间的差距也都比较明显。

　　在今年各地公布的房价调控目标中，“房价”内涵存在差别，包括“新建商品住房”、“新建住宅”甚至“新建商品房”(除住宅外，还包括商办物业)，实际上为调控目标的实现埋下了“伏笔”。比如，“新建住宅”除新建商品住宅外，还包括动迁安置房、限价房等各种价格较低、波动较小的保障性住房。随着后一类住宅的加快推进和供应，楼市成交结构将发生明显变化。由此，“新建住宅”的均价将明显被拉低，其涨幅也将“不出意外”地得到“有效控制”。但同时，购房者的感受可能会与统计部分的结果大相径庭。

　　房地产调控的目的究竟是遏制商品住宅价格的过快上涨，还是仅仅是在统计上使房价“被降低”，这是需要尽快明确的问题。