“上海恒大”非“广州恒大” 万科上海竞地谜局

　　一次看似普通的土地出让因参与企业的扑朔迷离变得引人注目。

　　3月25日，上海恒大投资有限公司以近20862万元总价竞得奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域宅地，折合楼板价8008元/平方米，溢价率71%。该地块的成交楼板价刷新了奉贤区桥新城望园路西侧、运河北路北侧区域地块2010年创下的6237元/平方米的最高单价纪录，成为新晋地王。

　　值得注意的是，此恒大非彼恒大。作为上海本土企业，早在2008年，其住宅项目就已被万科收购。于是，有上海业内人士分析，此次奉贤土地的东家实为万科。

　　奉贤新地王

　　上海规土局网站公告显示，奉贤区航南公路南侧、远东路东侧区域地块，出让面积16298.7平方米，东至A4高速，南至农田，西至远东路，北至航南公路。容积率为1.6，规划为住宅用地。出让公告要求中小套住宅比重不小于30%，且全装修的比例为30%，保障房需占5%。

　　据拍卖现场一位参与竞拍的房企负责人分析，算上5%的保障房的建造成本，南桥地块的实际拿地成本约为8500元/平方米。如果按照行业标准的建安成本和管理税费测算，该项目一年半后的入市价格要达到16000元~17000元/平方米才能够盈利。

　　但是，当前该地块周边在售住宅项目的价格为13000元~15000元/平方米。

　　对此，上海中原研究咨询部经理龚敏认为，在如今调控严厉的背景下，由于南桥地块规模较小，并且距离市区较远，未来项目潜在客户仍以当地居民为主，后期恐面临一定的价格压力。

　　上述房企负责人也表示，由于南桥地块体量小，入市周期仅有一年半的时间，这意味着其入市后将与当前在售项目形成竞争。但是，从价格来看，南桥地块显然缺乏竞争优势。

　　事实上，该地块的价格在拍卖当天就引起了现场企业的质疑。在拍卖现场，土地出让方奉贤区南桥新城建设有限公司投资招商部一位陈姓负责人直言：“今天出让的这块地面积比较小，而且有保障房、小户型比例等附加条件，所以我们先期预计的楼面地价5000元到5500元/平方米，现在拍出的价格逾8000元/平方米，高出不少。”

　　万科的“马甲”?

　　虽然该地块成交价格高出预期，但是也有业内人士指出，如果品牌房企操作，品牌溢价或许能够令后期运作压力减小。

　　有媒体报道称，上海恒大投资有限公司是广州恒大的项目公司，并称这是广州恒大首次在上海拿地。但该说法受到质疑。奉贤南桥地块的出让方表示，如果是广州恒大，不会对体量如此之小的地块感兴趣。

　　随后，记者致电上海恒大投资有限公司予以求证。该公司一位徐姓负责人表示，上海恒大与广州恒大没有任何关联。同时，在拿地次日，广州恒大也对媒体表示，并未在上海拿地。

　　事实上，上海恒大并不是广州恒大在上海的分支机构，而是上海的一家本土房地产公司。早在2007年，它旗下的住宅项目即被万科收购。当年的1月8日，万科宣布与上海恒大集团有限公司及上海吉鑫置业发展有限公司签署协议，将以总价款12.9亿元获得上述两公司5个地产项目，总占地面积为30.4万平方米，总建筑面积为42.3万平方米。万科将5个项目中的成山路项目和中林项目，先后开发了金色城品和金色雅筑两个楼盘。

　　业内人士表示，自项目被万科收购后，上海恒大近几年一直没有从事商品房开发，其间坊间频频猜测上海恒大已被万科收购，所以，在此次拿地的举动中，上海恒大不排除是万科“马甲”的可能。

　　对于上海恒大投资有限公司是否属于万科地产的问题，上述徐姓负责人以开会为由拒绝回应。记者随后致电上海万科地产营销策划部负责人，电话处于无人接听状态。截至记者发稿，双方都未给予明确回应。