商业银行：参与保障性住房建设的机遇与困境

　　经济适用房开发贷款已经形成一整套成熟的操作模式,推动该项业务现在没有太多困难。目前主要的问题是销售周期、资金回笼都较普通房地产开发要长,这样会对企业形成一定资金压力,间接也会影响银行的流动性。如果政府部门能够简化、提高相关流程的效率,更有利于提高企业、银行参与这项重大惠民工程的积极性。

　　住房和城乡建设部副部长表示,正在研究,并会很快制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策的设计重点是,通过政府补助、注入资本金或者贴息,然后再通过商业银行贷款,大大提高融资的能力。

　　保障性住房建设是利国惠民的重大民心工程,2011年被摆到前所未有的重要位置。保障性住房建设要迎来大规模发展,需要解决建设资金不足的难题。

　　住建部副部长齐骥在“两会”记者招待会上对1000万套保障房的资金来源进行过详细说明,他表示,1000万套保障性安居工程资金总量大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间,其中8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的,剩余的5000多亿元资金,将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

　　上述所提到的推助保障性住房建设的“社会机构”和“各种渠道”,无疑,专项信贷是重要的组成部分,在保障性住房建设过程中被寄予厚望。

　　商业银行支持保障性住房建设不是新鲜事物,相关资料显示,多年来银行业已为经济适用房、棚户区改造、廉租房、公租房建设、普通商品住房中的保障房配建提供了大量信贷支持。不过,与商业银行当前庞大的总资产规模、总贷款余额相比,商业银行对保障房建设的信贷支持力度仍显不足。2011年,国家提出了雄心勃勃的保障性住房建设规划,商业银行在这项重大的民心工程中能否贡献更大的力量？又将面临怎样的困难？

　　从1998年经济适用房开始兴建以后,全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展。目前,无论以开工面积还是项目数量来衡量,经济适用房都是保障性住房中发展最快的类型,当然,商业银行对经济适用房开发的支持力度也远超其他类型的保障性住房。

　　银监会日前公布的数据显示,截至2010年11月末,主要银行业金融机构经济适用房开发贷款余额为751亿元,同比增长32%。

　　“经济适用房在北京做得比较早,从地产开发、规划建设,到融资已经形成一整套成熟的业务模式,交通银行对该项地产开发业务的介入很早,目前已支持翠城馨园二期、彩虹嘉园、朝阳区常营限价房富力项目、朝阳区东柳组团等多个经济适用房开发项目。”交通银行北京市分行零售信贷管理部高级经理赵波告诉记者。

　　商业银行介入经济适用房开发遇到的一个困难是缺少足额抵押物。经济适用房土地由国家划拨,没有土地证,意味着商业银行不能将土地作为抵押物,按照传统的房地产开发贷款要求,银行很难对其融资。

　　“为支持国家惠民政策的顺利推进,我们采取了担保融资方式而非抵押融资方式。如交行支持的北京天通苑经济适用房项目,采取的担保方式是母公司对子公司的担保方式。不过,由于北京市政府选择的经济适用房开发企业,都是实力规模比较大、工程质量比较好的企业,所以在建设和销售过程中风险比普通商品房风险低,这又在一定程度降低了银行的信贷风险。”赵波告诉记者。

　　保障性住房虽然是国家大力倡导的惠民工程,但相关监管部门并没有规定商业银行对该项业务要采取怎样的利率优惠,保障性住房开发贷款的利率确定属于商业银行自主行为。据记者了解,主要商业银行在开展该项业务时,都能主动从大局出发,对保障性住房给予不同程度的下浮优惠。

　　据了解,商业银行目前对经济适用房开发贷款实行基准利率下浮10%至5%的利率优惠,2011年受贷款额度紧张、存贷比控制严格等因素的影响,经济适用房开发贷款的最低利率可能将提高到基准利率以上,但总体来看,仍大大低于普通房地产开发贷款至少上浮10%的利率。

　　2011年,党中央国务院确定了1000万套保障性住房建设任务,其中经济适用房仍占很大比例,继续推进经济适用房建设商业银行是否还存在一些困难？“经济适用房开发贷款已经形成一整套成熟的操作模式,推动该项业务现在没有太多困难。目前主要的问题是经济适用房由于需要经过公示、摇号、行政审批等环节,销售周期、资金回笼都较普通房地产开发要长,这样会对企业形成一定资金压力,间接也会影响银行的流动性。如果政府部门能够简化、提高相关流程的效率,更有利于提高企业、银行参与这项重大惠民工程的积极性。”赵波认为。

　　早在1998年住房商品化改革之时,国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。但廉租房建设由于责任不清、资金来源缺乏等问题一直没有实质进展。2006年,在商品价格飞涨,经济适用房建设制度被广为质疑的背景下,要求加强廉租房建设的呼声越来越高。当年国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房建设,并要求为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。

　　不过,由于种种因素制约廉租房建设长期以来难以实现快速发展,商业银行对廉租房的融资介入也始终止步不前。

　　“对廉租房建设提供信贷支持。现在只能说在理论探讨之中。支持廉租房建设是一项利国惠民的重大民心工程,交行北京市分行长期以来多方筹划希望能对其提供融资支持。我们很早之前就与市住房保障办公室以及市建委廉租办探讨银行融资方案。但是受廉租房项目建设本身的条件所限,目前正在设计商业银行可以接受的融资方案。”赵波介绍。

　　据了解,北京市目前尚无商业银行信贷支持廉租房建设的案例,本市的廉租房建设主要依靠政府的财政投入或者将建设成本计入招拍挂过程中实现。

　　交行北京市分行早从2009年年底就与北京市保障办深度沟通、探讨廉租房融资流程模式设计,只要能够与商业银行的融资规则基本吻合,交行北京市分行肯定愿意提供信贷支持。

　　公共租赁住房由于资金来源不足,准入管理、日常管理、退出管理复杂,长期处于欠发展状态。直到今年年初,才出现全国首笔公共租赁住房建设贷款。2011年,国家提出前所未有的建设近220万套公共租赁住房计划,商业银行将能在多大程度上给与融资支持,目前还尚难确定。

　　在今年年初银监会召开的保障房通气会上,五大行相关负责人悉数列席。各大银行都表态将在今年加大保障性住房的信贷规模,在业务合规、风险可控的情况下,优先安排、审批和发放保障房项目贷款。

　　“两会”期间,银监会主席刘明康表示,贷款平台新增贷款仅限于有偿还能力的保障房建设。而在此之前,大量的地方融资平台正因为隐性债务风险而遭遇整顿彻查并处于压缩状态。

　　3月9日,住房和城乡建设部副部长齐骥表示,正在研究,并会很快制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公共租赁住房建设的中长期贷款政策。政策的设计重点是,通过政府补助、注入资本金或者贴息,然后再通过商业银行贷款,大大提高融资的能力。

　　可以预见,伴随着保障性住房建设的大发展,商业银行房地产开发贷款业务拓展也将迎来新机遇。