限购令满月 开发商、购房者失去了市场

 

以严厉著称的鲁版限购令落地已满月，无论是济南建委公布的数据还是商业公司提供的调查结果，均显示，此次调控给济南楼市带来的降温效果立竿见影。据媒体报道，截至目前，济南、青岛楼市成交量下降两成。而省内未出台限购政策的城市楼市成交量出现上涨。

无疑，此次调控带有浓厚的行政干预色彩。受经济增长、城镇化、人口结构等因素制约，市场需求不减却日渐增大。限购令的出台如同一剂速效退烧药，楼市降温效果显现的同时，如何逐步实现房地产结构调整，却是急需考虑的问题。

济南一楼盘5成意向客户因限购令流失

记者在济南楼市走访时了解到，根据区域与环线的差别，限购令对购房群体的影响略有不同。除了不受限购令约束的章丘，距离市区越远的楼盘受影响越大，主打产品越高端受到影响也越大。“总体来讲，限购令调控背景下，商品房投资属性被严重抑制。有些项目的意向客户中因限购令被挡在门外的最多能占到5成，少的也有15%左右不符合购买条件。”济南某房地产营销总监告诉记者。

长清一楼盘就有近半客户因限购令影响而无法网签购房。据分析，这部分购房意向群体群体中，也并非所有的人购房都为投资。由于此楼盘房价相对于市区较低，再加上有未来轻轨交通的预期，一部分外地在济南工作者无力在市区置业时便打算在此购房，而限购令中关于两年税收和养老保险缴纳的证明却又将他们拦在购房的门外。

在走访时，业内多家楼盘正试图调整开盘时间及策略，而最明显的莫过于开盘均价的制定方面。其中天桥区一楼盘已有较早期计划开盘价下调每平米500元的打算。“这只是策略性降价，毕竟开盘价的制定本身就有上下浮动合理空间。”尽管如此，限购令下整体市场环境给开发商带来的影响是显而易见的。

面对已经大幅下滑的成交量和部分楼盘的“策略性降价”，从政策制定者到楼市都相信：楼市高烧已被止住。但未来预期还要看调控的时间及是否有后续政策出台。

限购令之后房地产还应回到市场

“手头有钱的一部分人如今没资格买房，而很大一部分有资格买房的却依然连首付都付不起。”这是记者走访时，济南多家房地产商向记者传达的看法，住济南某国内知名房地产商营销经理认为，“由于需求继续保持增长，供给也会维持一段时间的增长，不排除房价回落的情况，但从经济增长、城镇化、人口结构等因素判断，只要不发生经济危机，房价在未来较长一段时间仍有很大上涨空间。”

一方面是当前行政干预楼市产生了立竿见影的效果，一方面是长远来讲楼市需求不断增长，而保障房建设能否跟上不断增长的住房需求，以弥补市场的短缺，很难预期，楼市观望期的到来便不可避免。

世联怡高总经理朱江在接受媒体采访时称，从全省范围来看，除济、青两地，不在限购范围内的临沂、潍坊、烟台等地3月成交有小幅上涨，其中“返乡购房”情况较多，朱江认为这是“省内热点城市限购后，购买力转移的具体表现”。

据记者观察，限购令推出之后，一部分房产投资人和热钱持有者就将视线瞄向未实行限购的城市，转战经济增长较快、房价上涨空间较大的三线城市，这无异于“东边打渔，西边放生”，显然，这不是国八条、限购令推出要看到的结果。行政干预作为楼市调控一剂速效药，效果立显，却并非全能之计。