大亚湾：深圳“第七区”地产沉浮录

　　本报记者 肖素吟 发自惠州

　　大亚湾，因一个核电站而家喻户晓。然而，鲜为人知的是，在跌宕起伏的地产史中，这座面朝南海、北望广州、西接深圳、东属惠州的港湾，亦有浓墨重彩的一笔—“海南、北海、大亚湾，上世纪90年代全国烂尾楼三大重灾区”。

　　十年一轮回。如今的大亚湾楼市“烂尾”犹在， 却再生“空城”。作为“深圳第七区”、“深圳后花园”而“繁荣”起来的大亚湾，其十几年沉浮犹如一面镜子，折射的是地产冲动下的伤痕。

　　空城大亚湾

　　3月12日，时代周报记者来到大亚湾猴仔湾，空旷的工地上一片忙碌，一排排未完成的别墅跃入视野，甚是壮观。在这里，合生创展正在造一座偌大的城—海滨城。

　　三年前，这里还是一片荒芜。直到2008年1月9日，合生创展与大亚湾投资合资成立惠州大亚湾新海岸城市建设投资公司，成功投得这幅面积近441万平方米的土地的一级开发项目。当年8月19日，合生创展再次公告斥资7.72亿元夺181.2万平方米土地，即使容积率只有1.0，其楼面地价也只有426元。

　　不过，合生创展这般忙碌景象，只是大亚湾地产繁荣的冰山一角。沿着大亚湾南北走向的新澳大道和东西走向的石化大道，放眼望去，一栋栋在建楼盘比比皆是。

　　数据显示，2010年大亚湾区供应量151.4万平方米，同比上涨了3倍；商品房成交预计80.6万平方米，同比增加7%；2010年的供求比为1.6。

　　大亚湾俏丽斑斓的楼盘销售广告更是为此作出注脚：“24万都市综合体，送1500元豪装与家电”、“收官海景高层，买一层送一层”、“购房送全年家电、全年物管”等标志语层出不穷。

　　“现在大亚湾二手房基本上转手不了，因为商品房新建速度很快，新建楼盘太多，市场供应量太大，而且价格没有拉开。”大亚湾房产协会秘书长三月风对时代周报记者表示。

　　即使三级市场停滞，大亚湾二级市场却依旧激进。在大亚湾“丽郡园”项目前，一辆辆“粤B”深圳小巴停在楼前，这些是每天接送“看楼团”的专车。就在时代周报记者咨询不过五分钟时，人声嘈杂中就已传来了响亮的“嘀—嘀—”银行卡刷卡声。

　　该销售中心汪经理对时代周报记者表示，目前正在销售的是第二期，销售业绩可观，“共400套，目前只剩下几十套。等下个月差不多的时候，我们就会撤离这里。”

　　然而，华灯初上，一切喧嚣却都归于沉寂。20时许，时代周报记者走访澳头区、管委区和西区多个楼盘。一路上行人稀少，偶有一两辆汽车奔驰而过，偌大的楼盘在明亮的路灯映衬下越发黑沉，唯有三五家灯火零星点缀黑压压的高楼，进入住宅区更是难觅人影。

　　“听涛雅苑”门前保安更是聚在旁边唯一的士多店打牌消遣，因为一到晚上，这里鲜有人进出。复至白日，“新际首座”偌大而醒目的“现房出租、免中介费”的招牌广告悬挂于高层，依稀提醒着人们夜晚的空洞黑屋。其实，该项目早于2008年9月底推出。

　　昼夜之间，一曰建售两忙，一曰寂似空城。一时间，大亚湾的“高空置率”成为众矢之的。

　　大亚湾住房和规划建设局副局长陈电波对时代周报记者强调，“空置率和入住率，是两个完全不同的概念。”但是，对于大亚湾入住率低一事，他并没有否认。

　　在这背后，却道是大亚湾“墙里开花墙外香”。

　　“基本上，在大亚湾能够看到的车，都是A、B、S牌子的车，A是广州、B是深圳、S是东莞，而惠州本地车L牌车就很少。实际上，在大亚湾买房的深圳人比例已经达到了70%以上。”深圳地产专家崔元星对时代周报记者表示。

　　丽郡园项目销售中心汪经理更是对时代周报记者表示，“目前我们90%以上的购房者来自深圳，既有自住也有投资。”

　　造城四部曲

　　大亚湾，可以说是经久不衰的“绯闻地带”，与海南、北海齐名。

　　“早期，大亚湾是全国烂尾楼三大重灾区之一，到目前为止大亚湾还有很多烂尾楼未盘活，从上一轮的炒地热，到现在为止这一轮炒房热，还没有把它淹没掉，或者说目前市值还没有达到原来市值，所以只能烂尾。”崔元星如是说。

　　所谓的“上一轮炒地热”可以追溯到大亚湾规划之初。

　　1991年6月，广东省人民政府批准成立大亚湾规划区，至1993年5月，国务院批准成立惠州大亚湾（国家级）经济技术开发区。

　　“大亚湾可以用"四造"概括。第一个"造"，是造地运动。90年代初，主要是将大亚湾地皮倒回来再转手出去，等于炒地皮，这是第一波热潮。第二波热潮就是造厂运动，原来是熊猫汽车，后来是南海石化，但也不完全成功，并没有有效将大亚湾片区带动起来。” 深圳综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁对时代周报记者表示。

　　彼时彼岸，海南岛“炒地炒房风潮”汹涌；彼时此岸，大亚湾“炒地皮”热潮盛行。

　　一时间，上千家中外公司齐聚大亚湾，陷入名为项目用地、实为“炒地皮”的大跃进中。颇具戏剧性的是，来去匆匆一念间，熊猫汽车城夭折、南海石化项目迟迟未落户，留下的唯有开发商的遗憾和烂尾楼。

　　“在这个背景下，就产生了第三个"造"，就是造房运动，尤其是近几年。惠州拼命推地，开发商就拼命造房。其中，一个非常大的矛盾就在于惠州的财政实力非常弱，经济聚集度也很低。虽然大亚湾片区有了南海石化产业支撑，但是没有有效的产业集聚动能。尤其是近几年来，深圳房价涨得特别快，而大亚湾相对低得多，所以在房价存在差价的情况下，深圳人大量涌进大亚湾。”宋丁如是说，“但是第三"造"却造了座空城。”

　　崔元星表示，作为核心区域的大亚湾，不能算是一个独立的生活居住片区，还在依靠惠阳淡水和深圳其他地方，这样就使得大亚湾不具备功能分区的概念，这是最大的硬伤。“其次，大亚湾的负面影响在于，毕竟有一个化工基地，是国家十一个千万吨级以上的炼油基地之一，目前是1200万吨炼油、80万吨乙烯，未来将达到4000万吨炼油，这样的规模将成为真正的世界级的炼油基地。化工核电对购房者负面影响很大。”他继续补充道。

　　不过，宋丁则表示，“造城的核心在于基础设施的完善、公共服务的完善和产业集聚的完善，缺一不可。”上述人士均认为，大亚湾“空城”确实始于基础配套之困。宋丁告诉记者，大亚湾近两年才开始启动“造城”运动，但是目前看来却是举步维艰。

　　“目前的规模，至少我们认为，是需要一定的城市条件作为依托，而这样的规模达到多少才合适，应该是慎重研究的，所以我们也在思考房地产现在是过了还是不够的问题。”陈电波对时代周报记者表示。

　　尽管如此，深圳购房者还是一如既往挺进大亚湾，笼罩其上的正是深圳所投射的“影子”。

　　深圳“第七区”

　　“深圳后花园”、深圳“第七区”，这是大亚湾开发商售楼广告上司空见惯的标语。

　　根据深圳市规划国土委发布的《2010年1-11月份深圳市房地产市场运行情况分析报告》，深圳2010年1-11月新房成交326.4万平方米，二手房成交840.24万平方米，粗略统计深圳2010年一、二手房成交总量应该略高于1200万平方米。对比之下，2009年成交量达到2000万平方米，明显萎缩。

　　根据2010年1-11月全国房地产市场运行情况，深圳房屋销售价格却是环比增长100%。根据统计数据显示，2010年深圳商品住宅均价达到20596元/平方米，较上年上涨33%。销售面积未有突破，而销售额屡创新高，在两组数据叠加的反差中，深圳的土地瓶颈已是日益凸显。

　　相比之下，大亚湾可谓是“价格洼地”。

　　根据中原地产《2010年惠州市场年报》，2010年大亚湾区商品房成交均价达到4748元/平方米，同比上涨21.1%。2010年大亚湾商住用地交易平均楼面地价则仅为885元/平方米。尤其是下半年以来，其房价涨幅更甚。

　　2010年10月14日，大亚湾区政府重新启动了购房入户政策。“目前，大多数深圳人拿不到深圳户口，尤其是在广东本地户口学生高考录取分数较非本地户口要低。唯一的办法就是打擦边球，其中就是在大亚湾购房入户。”三月风对时代周报记者表示，“购房者在深圳根本就站不住脚，所以宁可在深圳租房，在大亚湾买房，既可以解决户口问题，也可以作为投资。因此，入住率相对比较低。”

　　“但是，这些问题将在三年之内彻底解决掉，到时高铁、轻轨将把大亚湾和深圳连为一体。” 三月风说。目前深圳至大亚湾的轻轨正在规划之中，而计划明年年末通车的厦深铁路亦将大亚湾纳入“十元十分钟”经济圈。

　　“大亚湾与深圳之间的关系，现在跟十年前已经完全不一样了；而且，在整个珠三角规划纲要中，珠三角东翼深莞惠一体化，并且正在规划"环大亚湾经济区"，尽管有难度，但是毕竟深莞地区实力雄厚，如果将大亚湾的楼盘放到整个东翼来消化实际上就是很小的一个量了。”崔元星如是说。

　　一个未经核实的说法是，深圳市委书记王荣曾表示，未来三到五年深圳将削减人口至1000万以内，多余的500万人口则要转移到周边城市，其中大亚湾需要接纳至少200万深圳居民。

　　无疑，大亚湾早已悄然滚动起新一轮的楼市齿轮。继“空城计”之后，大亚湾会否泛起楼市泡沫，或许唯有政府调控先行。

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