新国八条细则难治高房价病根

　　春节前国务院出台的“新国八条”让开发商们过了一个忐忑的新年。节日期间，各地成交陷入冰点，尽管这还不能说明就是新国八条的威力，但在新年之后，市场成交究竟走向何方，相信大多数人都不敢妄下结论。

　　在房产税落地之后，各地政府根据国八条出台的细则现今成为了房地产市场最大的悬念。除了上海已经出台的的“沪九条”外，最新的传闻称，比“国八条”更加严厉的京版调控细则也将在这两天内出台。

　　而该细则中已经明确的是，限购政策将加码、二套房首付提高以及营业税5年内全额征收。

　　除此之外，传闻还称广州版的细则也在制定当中。与北京版细则类似的一点是，广州版细则的限购范围也可能扩大，从化、增城等广州周边区县可能都会在广州最新版的限购政策覆盖当中。

　　限购范围的扩大是楼市第三次调控最让人注目的焦点。在国务院1月27日下发的通知当中已经明确要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，都要在本月中旬之前，出台住房限购实施细则。而其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

　　有消息称，最终会出台房地产限购措施的城市将达到72个。这意味着全国70多个大中城市都可能在限购的范围之内，房地产新政调控的力度几乎到了前所未有的地步。

　　这些将陆续出台的严厉措施给市场成交带来的影响可能还会在短时间内立竿见影，但会否给房价降温却恐怕难有定论。

　　在上海“沪九条”出台之后，有沪上媒体监测，上海20个热点板块的公寓价格有近6成项目在价格出现上涨迹象，其中3成项目价格涨幅超过10%，最高涨幅达22%，这些涨价的楼盘包括万科、金地、复地、绿地等一线品牌房企项目。

　　不少分析机构均认为，第三次楼市调控给市场带来的心理影响明显低于2010年的“四月新政”，而鉴于每年的二季度也是楼市推盘旺季。因此，尽管目前成交量处于低迷期，但整个成交量的调整时间程度都不太可能强于去年上半年。

　　不可否认，今年持续紧缩的信贷环境对房地产成交量的影响会逐步显现。但也有研究机构认为，对于开发商的资金链条而言，其并未出现三年前极度短缺的局面，因此寄望成交量的调整带来房价的调整并不现实。

　　因此，价格的小幅震荡和成交量随政策调控和供应节奏的变化而变动将是2011年房地产市场的主要基调。第三轮楼市调控并不会从根本上改变内地房价已经高企的现实。

　　早前，SOHO中国联席董事长张欣在接受媒体的专访时就预判，今年的楼市调控措施不会比2010年的政策更有成效。“2010年发生了什么？在这被视为中国房地产政策环境最为严酷的一年，楼市价格平均上涨了逾20%。”

　　事实上，大多数业内人士和专业机构都还是认为，楼市的核心病根还是在于流动性。年后的第一个工作日，央行再次加息25个基点，尽管这并非是单独针对房地产市场的货币措施，但加息带来的利率上升显然会引起购房者观望心态。

　　不少学者预计，今年上半年仍有2至3次的加息动作，最早也会在下半年之后，通胀的压力才可能有所减缓。对于房地产市场而言，严厉的行政手段只会暂时抑制市场的需求，但要房价真正降温，加大市场供应以及进一步回收流动性缺一不可。