成都经适房 利益链条曝光

　　编者按

　　春节的祥和未能放松房地产市场始终紧绷着的弦。1月26日调控政策再次重拳出击，“新国八条”应声而落，房地产市场迎来了新一轮调控政策。本报记者采访的业界人士认为，“新国八条”延续过去两轮房价调控的思路，但是第一次要求地方政府制定控制房价的目标。作为地方政府调控房地产市场的另一个重要任务——保障房建设，从“国十条”、“国五条”到本次的“新国八条”，始终是政策关注的焦点。但无论政策支持力度有多大，由于过去欠债太多，保障房建设有它自身的周期性，从立项到建成分配都不是短期内可以实现的，让保障房成了难救近火的远水。本报连续报道了对深圳、重庆和成都保障房现状的调查，发现保障房市场现状不容乐观：深圳的审查制度形同虚设，公平机制难以保障；重庆最大经济适用房“聚金·万佳苑”项目停摆背后，是巨大的寻租空间，严重扭曲了保障房制度；本期本报记者对成都“欢乐城198”新居工程烂尾的调查，更暴露出经济适用房从建设到销售链条中的种种问题。

　　1000万套的保障房建设任务，依然是2011年房地产调控的最大亮点，但制度的缺陷常常让民心工程伤民心，要让保障房起到市场稳定器作用，保障房制度的完善已经刻不容缓。

　　“"欢乐城198"现在停建了，我们交的"诚意金"怎么办？”这是买房者秦王二（化名）在2009年11月5日就提出的问题，如今近一年半时间过去了，“欢乐城198”新居工程，这个占地近400亩，位于成都北三环外侧的经济适用房项目仍然处于停摆状态。

　　看似平静的“停工”却暗藏着保障性住房巨大的隐情。2011年1月，参与“欢乐城198”建设的六家建筑公司集体逼宫项目实际主体——成都市金牛区沙河源街道办，要求解决被清偿后的遗留问题，终于将这个暗礁逐渐暴露于野。

　　一位知情人士向《中国经营报》表示，这个建成后可容纳上万户居民的“欢乐城198”项目用地原本是集体用地和部分村民的宅基地组成，但却被沙河源街道办以土地为资本进行招商引资，引进多家建筑公司修建，以转让房屋使用权作为回报进行联合开发后对外销售，把经济适用房变成小产权房进行“商业开发”。而经过层层“运作”之后，这个成都的大体量项目却成了城北一块长满了荒草的大工地。

　　开发乱象

　　如今的“欢乐城198”已经成了无数人的伤心地，伤心的不只是秦王二这样的购房者，还有数十家建筑公司的老板。

　　“现在政府给出的补偿太低了，我们连材料款和工人工资都无法支付，蒙受着巨大损失。”一家参与“欢乐城198”项目建设的建筑公司负责人告诉记者，经历了近两年的停工之后，直到2011年1月5日，沙河源街道办才组织各相关单位的协调会，要求所有施工单位全部退场，对建筑方已完成的工程量予以适当补偿。

　　当初投入资金和进行工程施工的建筑商缘何被集体清场？

　　记者获得的一份文件显示，成都市金牛区沙河源街道办于2006年10月15日以沙河源界办法（2006）82号文件向成都市金牛区上报了《关于实施踏水新型社区新居工程建设（实施方案）的请示》，成都市金牛区人民政府按照2006年8月3日以“金牛府发（2006）110号文件”对踏水新居的工程进行了批复。此后，沙河源街道办所辖的踏水、友联两个社会的两家私营合伙公司以500万元的注册资本成立了成都府河新城建设投资有限公司，成为项目的实施主体，法人代表为郭泽民。此后，踏水社区被改名为“欢乐城198新居工程”。

　　成都市工商注册信息显示，成都府河新城建设投资有限公司成立于2007年4月2日，经营范围包括：项目投资、园林绿化、物业管理（凭资质证经营）、家务服务（法律、行政法规和国务院决定的前置审批项目除外）；其他无须许可或审批的合法项目，但并不包括房地产投资和开发。

　　一位参与施工的建筑商负责人透露，“欢乐城198”项目本身就是以经济适用房和新居工程立的项，其400多亩土地也以两个社区的集体用地和部分村民的宅基地所组成，却以私营公司成为实施主体。一位知情人士表示，项目的实际甲方实际上就是沙河源街道办。

　　上述知情人士表示，“郭泽民实际上是其中一个社区的村干部，他只是代言人，负不了责，沙河源街道办喊他签字就签字，公章也在沙河源街道办。”

　　对此，成都市房管局一位人士解释说，“保障性住房一般是由各城市统建办或国有城市建设公司为投资开发主体，但在实际操作中新居工程和保障性住房往往混在一起，也有部分区级或街道办的集体企业参与其中。”

　　此后，甲方以招商引资形式实施踏水新居项目，由甲方出土地，以土地为资本进行招商引资，建筑商作为投资方，投入资金并负责项目施工，进行联合开发。从2006年到2008年，甲方先后与13家建筑企业签订了《工程建设投资协议》。协议约定：甲方不向建筑商支付工程款，而是以新居工程内房屋使用权抵付建筑商工程款，建筑商用所分得的房屋通过使用权转让来收回投资和利润。同时，还约定建筑商每建设1平方米的工程，必须向甲方交纳120元保证金。仅此一笔，按照踏水新居占地400亩、容积率3.7计算，整个工程建筑面积将近100万平方米的大体量，甲方便可坐收近1.2亿元。

　　撬动了项目启动的阀门之后，成都府河新城建设公司也开始按照实际投资资金和工程进展，陆续为部分投资单位分配了房源。但在建筑商看来，甲方包括用地许可等相关手续并不齐全，加上各项配套设施并不完善，建筑商所拥有的房源根本无法对外销售，造成多家投资企业先后因资金断裂而被迫停工。

　　不过，仍有部分建筑商修好了“欢乐城198”的销售中心，并对外以收取“诚意金”等方式售房。时至今日，仍有部分“欢乐城198”项目房源挂在各大售房网站和二手房门店。秦王二便是通过上述渠道在“欢乐城198”项目交纳了“诚意金”的购房者之一。他们当时得到承诺是以“诚意金”订房后，在达到交房标准后一次性付清所订房的房款，便可获得70年的房屋使用权。

　　而今“欢乐城198”项目大部分仍处于主体施工阶段，即使少部分完成主体施工的楼宇，但仍然达不到交房标准，秦王二们欲哭无泪。

　　“以出售70年使用权为基础进行的房屋销售行为本身就是小产权房的开发概念，脱离了经济适用房和新居工程的本身范筹，是涉嫌违规操作的行为；而"欢乐城198"项目的实施主体显然存在着打擦边球搞小产权房开发的行为。”资深房地产律师张健认为，在这样的链条中，投资方和购房者的利益均难以保证。

　　运营模式之考

　　企图以零资金投入换取百万平方米新居工程的沙河源街道办显然逐渐意识到招商引资建设新居工程的风险。

　　记者获取的一份内部会议纪要显示，2009年9月8日，沙河源街道办与13家建筑商代表在金牛山庄金缘厅会议室商议，要调整踏水新居工程的运作模式，对各投资企业已投入部分进行结算，改变原结算方式，投资商转变为纯建筑商，由甲方按工程进度支付工程款。

　　按照这次会议的制定的结算标准，建筑商的建筑包干价为11层以下1300元/平方米，11层以上为1400元/平方米，而已经对外转让使用权的房屋按2700元/平方米结算。不过有交纳踏水新居项目（即“欢乐城198”）买房“诚意金”的人士向记者证实，在2009年8月，他们的购买价就超过了3068元/平方米。“照此计算府河新城建设投资公司可以获得超过13亿元的利润空间。”原本以经济适用房和新居工程立项的项目，却产生了如此大的利润空间，这令人费解。

　　在成都府河新城建设投资有限公司和金牛区政府人士看来，踏水新居社区之所有出现长时间的停工，主要是受国家房地产政策调控、金融危机、“5·12”特大地震灾害及投资企业资金实力等诸多因素影响，与前期“空手套白狼”的模式没有任何关系，而下一步金牛区很可能引进一家国有公司来解决遗留问题和相关手续问题。

　　尽管建设周期超过5年之后，仍处于停工状态，但与真金白银投入的建筑商相比，买房者和被拆迁后等待返迁的踏水村民更为苦恼。“5年多来，我们一直租房居住，真不知道这个项目还要拖多久？”一位村民告诉记者。

　　在一位投身四川多个城市保障性住房的开发商负责人看来，“欢乐城198”项目正是大多数城市兴建保障性住房和新居工程所采取的模式，或由街道办申请立项，或由市级政府下指标，政府部门以土地投入与建筑商联合开发，通过更改规划和容积率等方式建设保障性住房后，由政府分得一部分作为原住户返迁和低收入人群的住房供应，而另一部分由建筑商推向市场，出售70年的使用权来回利。“这一模式的结果便是，造成经济适用房等保障性住房产权性质不明，有的变为小产权向市场供应，有的变为保障性住房成为计划供应。”该人士表示，如果操作得好，政府和投资商的利润远不止国家政策层面所规定的3%，有的甚至可以达到30%，但风险就是政府零资金投入容易造成项目因手续和配套不全等迟迟不能入市。

　　千万套开工压力待解

　　“欢乐城198”项目的尴尬境地还仅是中国保障房建设的冰山一角。按照有关计划，2011年我国将新建保障性住房1000万套，根据住房和城乡建设部测算，完成该目标需要1.3万亿元以上的建设资金。但从各地反馈的数据来看，“十一五”的保障房计划仅完成60%左右，在广州其计划的600万平方米甚至到2010年12月仅完成了105万平方米。

　　“在大多数地方政府看来，保障房建设是没有多少油水的，既没有商品房对GDP和财政收入的贡献大，也几乎没有税收贡献；而保障房建设的资金几乎是财政前期的纯投入，造成了地方政府在建设保障房上的消极态度。”在建设部政策研究中心主任陈淮看来，中央有关部门和地方政府的行政意志将决定保障性住房能否克服重重困难的决定因素。

　　在成都天爱地产顾问机构总经理何欣看来，除了政府意志外，动用金融杠杆撬动也将决定着保障性住房的推进。“一旦中央政府提高土地出让金中用于保障性住房的比例，再动用住房公积金增值收益和银行贷款等方式，筹集1.3万亿元保障房建设资金问题不大。”这样的话，就可要求地方政府改变一些不规则的保障房建设方式，也可避免打着保障房的幌子建设小产权房等灰色地带。“从"欢乐城198"等多个项目的情况来看，保障房建设并非无利可图，但一旦上面只摆摆姿态，放任下面暗箱操作，不仅容易导致保障房的无限期拖延，也不利于住房体系和国土体系的监管。”他表示。