综合体盛行 住宅“大佬”分羹商业

　　住宅开发大佬纷纷转战商业地产，已经不是业内新的议题，但是新年伊始，万科、龙湖、保利、首开、中坤，乃至央企葛洲坝与绿城联手的商业综合体项目均陆续浮出水面，多是在京首次试水商业综合体。住宅大佬，一手卖房，另一只手已经伸出，分羹商业地产。如今，京城东南西北各个方向综合体遍地开花。

　　满城尽现综合体

　　向北，中坤大钟寺广场已经在试营业，位于昌平城区内十几万平米的金隅万科广场已经与主力商户签约；向东，龙湖在京首个商业地产项目长楹天街今年入市，其中27万平米为商业配套，而央企葛洲坝与绿城联手在通州区新华大街附近打造的京杭广场也已经奠基。

　　向南，绿地在大兴已经打造了中央广场，而综合体发展阵线一路向南，保利北京将今年定为商业地产元年，大兴天宫院的保利新茉莉公馆项目中有十几万平米的商业面积，而万科在长阳半岛20万平米的商业面积也有意尝试新业态，首开也将在长阳项目中打造10万平米的商业配套；向西，保利西山林语中上万平米的商业面积也成为其今年在商业地产领域的重点项目。

　　多业态可降低风险

　　综合体分兵布局，战事初定。在各位住宅开发大佬心中，转战商业地产自有思路。随着北京土地出让中陆续配比了商业配套面积，若不“从商”，则拿地被动，此外在房地产行业发展的大局势下，自持一定比例的商业面积虽然占据一时的现金流，但是后续将有稳定回报，多业态发展也可降低风险，在资产配置上较为合理。

　　事实上，住宅开发商做商业综合体，运营模式不同。多数开发商为先住宅后商业的操盘顺序，以销售住宅的资金支持商业项目开发。比起万达以及中粮商业地产的发展思路，多位住宅开发商负责人对记者表示，虽然将“试水”、“发力”商业地产，但也不会喧宾夺主，住宅仍为主业。综合体目前势头正旺，在各个住宅房企心中虽占战略高度，但尚是配角。

　　特点

　　住宅开发商“从商”：商住结合辟蹊径

　　在这一轮住宅房企扎堆打造自持商业地产热潮中，房企各显神通，并力图根据企业情况实验多种开发商业地产的模式。

　　傍地铁进郊区打造新中心

　　随着地铁向郊区延伸，北京正加大投资打造各种新城分解市区的居住压力，而不少开发商瞄准新城这块商业地产处女地，借助开拓住宅，也将商业地产植入新城，打造新城的商业中心。

　　商业地产无疑要占据有利的位置，便于吸引客群前来消费。不少房企瞄准了地铁站这一交通枢纽位置，抓住郊区地铁大规模开通的时机，房企纷纷将商业综合体盖在地铁上。

　　首开集团在房山长阳将打造70万平米大盘，其中约10万平米为商业综合体。据悉，首开的商业综合体将实现在房山线长阳站上盖，而附近楼盘业主将在长阳站上下车，能够近距离接触到地铁上盖的商业。

　　作为大兴新城南部区域，天宫院站也是住宅项目云集，保利地产(600048,股吧)在进入该区域开发住宅项目的同时，也将在地铁上盖大型商业综合体项目。该项目负责人对记者表示，建住宅、开发商业配套，开发商做的相当于城市运营的内容，打造的是一个区域的新中心。

　　地产大佬万科近年来也加大自持商业地产比重，近日北京的首个商业综合体亮相，该项目命名为金隅万科广场，虽然距离地铁还有一定距离，但并不阻碍金隅万科广场成为昌平核心区的商业新中心。据悉，今年万科商业地产开发面积将达到30万平米，除金隅万科广场外，第二个商业综合体项目将在房山长阳开建。

　　准专业化分羹商业地产

　　为了做好商业地产业务，不少企业专门成立商业地产运营部门，专门经营房企自持的商业地产。而在近期落地的多个房企打造的商业综合体中，涵盖业态丰富，有与新世界、万达等老牌商业地产开发商分羹商业地产之势。

　　据悉，商业地产运营得好需要主力店来支撑人气，房企均深谙此道，纷纷强势引入商场、电影院、超市等吸引人气的业态进驻。

　　据悉，金隅万科广场已经引入了首都电影院、王府井(600859,股吧)百货两家主力店，涵盖了电影院、百货、大型超市、儿童中心、大型餐饮等多种业态。

　　龙湖地产在北京的首个商业综合体项目龙湖·长楹天街是集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游等诸多功能于一体的高品质的“全家型”城市商业体，引入了北京最大的IMAX影院，拥有北京第三家1200平米真冰溜冰场等。

　　绿地在北京首个商业地产项目绿地中央广场，也是与乐购、保利影业、美格菲健身、麦当劳、呷哺呷哺、棒约翰以及新辣道等品牌签约，这些业态将组合进驻绿地大兴中央广场，成为大兴黄村新城繁华的商业中心。

　　“商、住结合”另辟蹊径

　　住宅开发商从商，虽为外行，但也不打无准备之仗。区别于新世界、万达地产等老牌商业地产开发商的操盘模式，住宅房企使商业地产和住宅地产两条业务紧密结合在一起。

　　目前传统住宅开发商都在转型做自持商业，由于建成周期长、商业培养期长需要沉淀大量资金。为了解决这一难题，强势进入新城的开发商，虽然地块包括商业和住宅两部分，开发商还是倾向于先将住宅卖掉，再着力打造商业地产，等到收房时，商业地产也基本建设完毕可以投入使用。

　　如金隅万科城住宅部门已销售完毕，开发商后期着力打造商业地产金隅万科广场项目。对于万科住宅和商业的关系，北京万科总经理毛大庆表示，加强商业综合体的建设，也是万科开发能力的另一方面体现，而好的商业综合体的配套，也将提升住宅的品质。

　　而龙湖在北京的操盘则在尝试另一种方式。据悉，龙湖·长楹天街并不着急销售住宅部分，而是先做好商业，通过商业运营对区域价值的影响，从而提升住宅的价值。

　　探讨

　　商业部分仍为住宅配角

　　进入新年，住宅开发商打造自持商业地产项目纷纷落地，综合体一度惹眼。不过记者采访的一些开发商透露，实际上，做商业地产也为权宜之计，与万达的造城模式不同。

　　一位品牌房企北京公司负责人对记者表示，公司一直以做住宅产品见长，快速周转支持公司业绩。但是现在北京的土地市场上，很多土地都为混合用地，配比了一定的商业地产面积，目前又不允许分割散售。所以不花力气做商业地产，在土地市场也较为被动。

　　虽然，做综合体已经为大势所趋，相关部门也十分欢迎和鼓励发展区域配套，但是各路住宅开发商仅把商业部分当作锦上添花之笔。

　　万科北京公司相关负责人表示，目前万科做商业主要是社区商业，都是为了更好地提高业主的居住品质，并没有完全独立面向社会的商业综合体。房地产行业发展到现阶段，如果不学会做商业，住宅也做不好。以北京为例，目前出让的住宅土地中，大多数都带着商业面积，万科要继续深入住宅开发，就一定要学习“做商业”。目前万科只有开发面积的9%是非住宅，万科以普通住宅为主线的战略并未出现变化，商业只是住宅的配角。

　　保利地产北京公司相关负责人介绍，今年在北京市场住宅产品的总价值在200亿元左右，此外，包括写字楼、商业中心等项目的资产在100亿元左右。但是记者从保利集团了解到，未来商业地产投资比例也只是占到其总投资的30%。

　　本报记者　张晓蕊 袁玥