2010年山东地产发展报告:徘徊理性成长

　　过去数年，房地产行业的发展经历了戏剧性的跌宕起伏。

　　2005到2007年，楼市火爆一片盛景，多个城市房价达到历史新高，包括济南;2008年政策打压加上国际金融危机，楼市寒风瑟瑟，高热中急转直下，经历“涅”;2009年在实施积极财政政策和适度宽松货币政策的背景下，中国经济率先于全球走出漂亮的V型反转，救市政策的上场也让楼市一夜之间强势反弹。几番轮回，让众多地产企业慨叹行业趋势的难以预测。果然，2010年，楼市经历“史上最严”调控之年，两次重大调控令楼市两度受挫，观望僵局难破，年末楼市又现僵持。

　　但即便如此，2010年济南楼市运行稳健，房价稳中有升，并没有在严厉调控下出现大幅震荡。而另一个特征则是，从2005年到2010年，济南房价实现翻番，从4000元关口迈过8000元关口。

　　2010年济南房价

　　突破8000元到达历史关口

　　截至2010年1-11月份，济南房价一直保持稳中有升的态势。我们调查多家代理机构的统计数据，发现各家数据彼此各不相同。

　　山东中原统计数据显示：2010年1-11月份，济南普通住宅成交量达到19141套，成交均价为8299元/平方米，与上年同期相比，成交均价上涨39%，成交量下降30%。

　　济南思源经纪统计数据显示：2010年1-11月份，济南普通住宅成交量为18962套，成交均价为8875元/平方米。

　　世联怡高统计数据显示，2010年1-11月份，济南普通住宅成交量为17456套，成交均价为8871元/平方米。

　　此外，中国房产信息集团克而瑞济南机构统计数据显示，2010年11月，济南市内六区整体价格水平为8333元/平方米，而1-11月济南普通住宅价格均价为7583元/平方米。另据合富辉煌统计数据显示：2010年7-11月份，济南样板楼盘成交均价为9372元/平方米。

　　我们综合各方数据分析认为：济南房价已经突破8000元的历史关口，并且围绕8500元/平方米的价格上下波动。而各家研究机构的统计数据也显示，济南房价一直处于稳步上升阶段。

　　房价上涨具备坚实经济基础

　　一个城市的房价水平必然与其经济发展水平密切相关。2009年，济南城市居民人均可支配收入达到22721.7元，同比增长9.2%;同时人均消费性支出达到14764.3元，并带动全年社会消费品零售总额比上年增长19.3%，达到1617.9亿元。2010年前三季度，济南城市居民人均可支配收入为18365.0元，增长10.9%;居民消费性支出为11842.0元，增长7.6%。

　　逐年递增的人均可支配收入是房价稳步上升的基础。而2009年济南住宅销售总额不到300亿，在1617.9亿元全年社会消费品零售总额中所占比例不到18%。考虑到信贷杠杆的作用，实际住房消费数字还要更低。这说明住房消费的上升空间还很大。

　　另一方面，2009年，济南市全部工业增加值1211.4亿元，增长10.3%。其中规模以上工业增加值1154.0亿元，增长11.2%。规模以上工业增加值在全部工业增加值的占比已经达到95%。2010年前三季度，济南全市实现生产总值2780.2亿元，同比增长13.0%。其中，第一产业增加值135.1亿元，增长4.0%;第二产业增加值1176.8亿元，增长11.8%;第三产业增加值1468.3亿元，增长14.7%。

　　通过上述数据可以发现，济南在工业化程度较高的同时，工业化进程仍在不断加快，而这为我们的城市化提供了充足动力，并为济南由工业型城市向居住型城市转变奠定了基础。总体来看，房地产价格呈现出与城市化水平基本一致的变动趋势。济南房价在2010年实现稳中有升，与此密不可分。

　　而纵观2000―2010年十年房价走势，房价就是一根与经济大发展平行跃升的阳线。因此我们认为，在宏观经济持续向好并不断发展的前提下，济南房价并没有脱离城市经济发展的基本面，且仍处于上升通道。

　　但是，目前济南房价也有其敏感之处。

　　济南房价敏感之处

　　1、购买力分化引发结构性隐忧

　　我们综合分析目前济南人均可支配收入与人均消费性支出，并且假设以一个富裕家庭(成员三人)来计算，每人拿出其可支配收入的30%用于住房消费，以购买一套100平米房产来计算，则这户家庭在房贷支付能力范围内可以承受的最高房屋单价也就在8500元左右。

　　上述计算相对简单和理想化，考虑到富裕家庭在所有家庭单位中所占的比例以及事实上的贫富差距，我们认为济南一户富裕家庭可以承受的房屋单价可能更高，而承担不起目前8500元单价的家庭则在数量上更多。

　　因此，2010年我们可以发现两种现象同时在楼市出现。一是高端产品越卖越贵，面积越卖越大，热点板块房屋均价不断冲高;二是很多楼盘纷纷推出优惠促销措施，以价格下探实现与实际购买力的有效对接。

　　这反映出目前济南楼市购买力两极分化的趋势。因此，未来极有可能出现有效需求过度集中、需求强度与购买力层次脱节的现象，从而进一步扩大不同收入阶层在财富获取和财富积累上的差距，最终导致“马太效应”――贫者愈贫，富者愈富。

　　当“马太效应”体现在房价飞涨的市场环境中，房价和财富互为推手、彼此促进。因此，房价已经成为国民财富两极分化的催化剂。这种财富效应将进一步加大高档住房家庭、普通住房家庭与无住房家庭之间的贫富差距，并造成楼市各板块、产品间的冷热不均，更有可能引发社会矛盾。而这样的楼市难言回暖，更谈不上健康。

　　2、通胀预期推高房价

　　2010年，通货膨胀、资产泡沫、史上最严调控以及不为调控所动的高房价，给我们留下深刻记忆。其中，严厉调控下房价依然上涨，背后主要推手是通货膨胀及通胀预期。

　　目前，我们面对通货膨胀缺乏投资理财渠道。2008年国家四万亿推出，随即各大媒体即开始报道通胀预期，直接助推2010年金价暴涨。这也侧面反映了公众面对通胀可采用的理财手段极为缺乏。2010年11月份，居民消费价格指数CPI进一步扩大，同比上涨5.1 %，环比上涨1.1%，创下2008年8月以来28个月的新高。CPI走高加剧了通账恐惧，也加剧了财富保值增值的冲动。在加薪几成空头支票、社会保障不健全的今天，买房置业开始成为更多人的选择。

　　住房是兼具消费和投资双重属性的一种商品。当住房作为消费品时，以消费为主的住房市场上供求关系是决定市场价格的基础;而当住房成为投资品时，其价格基础主要取决于个人财富数量和投资住房的实际报酬，因此其价格就不遵循一般商品的供求规律。只要有大量的货币流，投资需求就会井喷，房价也随之暴涨。

　　2010年，在济南房价迈过8000元关口的敏感时期，在首次置业需求尚未得到全面满足，改善型住房需求破茧而出的同时，济南也正在经历由封闭型市场向开放型市场的转变。2010年，除出现其他城市居民组团来济看房购房的现象外，也有更多济南人开始到青岛、淄博、潍坊、威海等地选房置业。省域范围内的资本流动正在加快。

　　相对于济南目前的经济发展水平，我们认为投资型需求的入市虽不符合目前济南楼市所处的发展阶段，但符合通胀背景下的楼市特征。目前来看，济南房地产市场对周边城市的“吸金”能力尚不足以支撑起一个投资型需求为主的市场，更谈不上投机。长期以来济南楼市建立的相对合理的供求关系与发展脉搏短期内难以改变。

　　在房价达到历史关口的关键时期，准确把握楼市主流需求，是下一步行业成长的关键。

　　3、观望与徘徊

　　观望是2010年济南楼市的又一关键词。一是2009年房价上涨过快，流动性过剩助推房价达到历史新高。二是通胀预期导致部分资金避险进入楼市，客观上也助推了房价上涨。三是在2010年各项宏观调控政策影响之下，楼市购买力出现分化现象，部分刚性需求被进一步遏制。四是济南房价到达历史关口所用时间过短，市场对此心理准备不足，导致消费者置业决策陷入两难。五是品牌房企积极深耕济南，在带来更好产品的同时也在推高房价。

　　此外，自4月17日出台的“国十条”、9月29日再次出台的“新国五条”，到近两个月各部委密集出台的一系列政策文件，再到截至11月底 15个城市陆续出台落实国家二次调控的实施细则，就限购、执行差别化房贷、加大住房供应和保障房建设等多个方面做出规定，一系列调控政策也加剧了市场观望，更抬高了购房门槛。

　　但即使如此，全国商品房价依旧在稳健爬坡。

　　两组数据对照，映射我们所观望的现实。一，国家统计局近日发布的数据显示，11月份中国70大中城市房价同比上涨7.7%;二，波士顿咨询公司(BCG)日前发布最新报告称，中国百万美元资产家庭数已位居全球第三，且在金融危机中损失相对较小，预计中国财富市场未来将成为全球发展最快的市场。

　　形势比人强。就在公众徘徊与观望之际，新一轮的财富洗牌与财富分配早已拉开大幕。站在今天回看过去，我们才更清楚地发现，自2000年起，中国经济便不仅经历着市场的初次分配和政府的再分配，还经历着房地产所带来的第三次财富分配。房地产带来的财富收入远远超出工资性收入的积累，而由财富效应所支撑的房价上涨甚至有把刚性需求挤出市场之虞。

　　社会财富过快、过于集中，已引起中国社会各阶层的广泛关注。此前，中国社会科学院发布报告称中国城乡收入差距已达4到6倍。而在2000年，中国的城乡收入差距只有2.79。十年楼市进程，多少人、多少家庭通过置业完成了财富的原始积累，又有多少人被排除在这一进程之外，这都是我们必须承认的现实。

　　2010年，济南房价历史性冲高与史上最严宏观调控狭路相逢，在相互对峙、拉扯、角力一年之后，最终以房价稳定上涨并在年末陷入僵持而告终。我们预计这种僵持会与往年一样，自年底开始，至次年四五月份市场迎来“小阳春”而结束。依据在于，为了抑制通货膨胀，央行在明年或将多次动用准备金率、利率工具，这会对房地产市场形成较大压力，也会造成观望。因此，明年上半年的房地产市场可能仍将徘徊于观望之间。

　　而期间这段时间，或许就是都市夹心层最后的购房机会，同时也是观望与徘徊的最后期限。首次置业者应根据资金实力量力而行，利用年末市场僵持及明年初国家抑制物价过快上涨的时间节点，集中有限财力选择适合自身消费能力的小面积、低总价产品，尽快完成首次置业。

　　4、价涨量跌

　　山东中原研究数据指出，2010年1-11月份，济南普通住宅与上年同期相比，成交均价上涨39%，成交量下降30%。

　　这基本符合目前济南楼市的发展规律与经济发展水平，也印证了我们上述部分分析与判断。当房屋单价上升时，成交量必然要下降，以维持总量的大体平衡。如果试图量价齐升，前提必须是城市经济持续保持高速发展，城市居民可支配收入不断增加，也就是财富蛋糕做大。这是必须遵循的经济规律。

　　早在1776年，亚当・斯密在《国富论》中就指出，一国财富是逐年增加，逐年减少，还是不增不减，要取决于这一国家的年产物每年是按照什么比例分配给这个国家的勤劳阶级和游惰阶级。这也就意味着，不是生产决定分配，而是分配决定生产。因此，警惕房价过快上涨，确保国民财富普遍增加，让人们可以分享经济增长红利，提高收入水平，从而确保国家经济持续发展，才是宏观调控的应有之义。

　　2011年，在确保经济快速发展、人均可支配收入增加的前提下，济南房价具备小幅上涨的动力，但绝不具备暴涨的经济基础，否则将成为经济发展的障碍。同时，企业品牌的构建，产品品质的提升，以及对市场的呵护与培育，并时刻保持风险意识，是比房价上涨更为重要的事情。

　　保障性住房建设大幅增长和商品房价平稳上扬是未来主旋律

　　回顾十年房价，以前人们考虑有了钱再买房，后来未婚的人也要考虑买房;以前人们买房考虑房价会不会跌，今天则更多是焦虑：现在不买以后还买不买得起?这里面有经济原因，有开发商原因，也有人们自身的问题。同时，在房改之后，政府未能有预见性地设置保障房也是重要因素。

　　今年中央经济会议首次将“保障性住房体系”和“商品房体系”在经济会议上并列来提，为未来的住房发展辨明方向。2011年，政府将在保障房建设上发力。住建部明年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，这一数额也大大超过此前市场预期的500万-600万套的水平，比2010年580万套保障性住房的建设规划翻了近一番。

　　2010年至2012年，济南市将确保新增保障性住房不低于230万平方米，其中新增廉租住房不低于40万平方米，新增公共租赁住房不低于120万平方米，新增经济适用住房不低于70万平方米。大力推进城市棚户区改造，确保年内拆迁棚户区80万平方米，解决13600户棚户区居民住房问题，基本完成市区集中连片棚户区改造任务。

　　同时，济南市将加大差别化信贷政策执行力度，支持居民自住型和改善型住房消费，抑制投资投机性购房需求，严格执行国家关于商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准。实行差别化住房税收政策，严格执行国家有关引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的差别化税收政策以及有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点，加大对自住型和改善型住房消费和购买保障性住房贷款支持力度。

　　至此，未来济南楼市在理论层面基本奠定商品房与保障住房并驾齐驱的二元格局。建设保障性住房考验政府决心与财力。而尤其财力这部分，依托于经济持续快速发展，从而也依托于作为支柱产业的房地产业的持续健康发展。保障性住房建设的大幅增长和房地产市场的稳定健康发展，相辅相成。

　　在此背景下，我们认为保障性住房建设的大幅增长和商品房价的平稳上扬成为今后几年楼市主旋律，而这也是行业理性成长的保障。

　　结语

　　回顾以往，人类历史上还没有哪一个社会可以创造出充足的物质财富，平均分配给每个社会成员。因此，在经济高速发展阶段，住房作为一种稀缺资源，其价格上涨有必然因素。而结合流动性过剩以及地方财税体制现状，一线城市滞涨、二三线城市楼市迅速发展的局面极有可能出现。毕竟相比一线城市的高房价，二三线城市具有更高的安全边际效应，差别化调控在二三线城市也更有可能落地。

　　同时，城市化带来的增长速度和刚性需求也更为强烈。从 2000 年到 2009 年，济南的城镇化率已由41.43%提高到63.47%，平均每年提高2 个多百分点。预计2012 年全市城镇化率将达到70%左右，2020年达到80%左右。这意味着未来数年，房地产仍将具备广大的成长空间。

　　第三，目前济南楼市的盘子总量较小，市值较低。2009年，长春一市住宅销售面积破1000万平方米，住宅销售总额近400亿元。与之相比，济南相距甚远。强调经济发展，做大财富蛋糕，加大城市建设投入，是提升济南房地产市场开发规模与水平的根本。

　　上述三方面原因造成2011年济南楼市的发展之路依旧是在徘徊中成长：在房价达到历史新高的背景下，如何抓住城市化进程加快及二线城市普遍面临的快速发展机遇，平衡房屋成交价格与成交总量，平衡企业规模与成长质量，平衡市场需求释放和流动性恐慌所可能导致的行业集体狂欢及其引发的行业风险，是我们不得不思考的命题。

　　房地产行业连接着最广泛社会群体的根本性需求，并是与金融中枢联系最为密切的特殊行业，它是几乎所有国家的经济中枢，更是我国的支柱产业。“楼市动荡就是国家经济的动荡”并非危言耸听。未来数年，房地产业对中国经济的整体走势仍将生死攸关，价值成长、理性成长将在很长一段时期内，成为楼市不能改变和颠覆的客观现实。