越调越高 中国“房价战争”20年轨迹

　　2010年4月，国家出台强硬的“限购令”，以强硬的手段试图降低房价。20年来，这种尝试轮番上演了很多次。

　　海南的胜利

　　中央政府对房价调控的最初胜利是在海南，可惜这只是局部的胜利。

　　1978年10月，邓小平在北京视察十几套新建公寓时，萌生一想法，想用积蓄给身患残疾的儿子邓朴方买一套房子。问“居民住房可否成为商品”，随从人员没人能回答。当时，中国尚没有商品房的概念。

　　十年之后，1988年1月，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。实际上，中国房地产市场的启动应该始于1989年。当年2月15日，在北京首次公开出售商品房，拉开了住房商品化的大幕。当时，出售商品房350套，每平方米最高2000元。然而，人们还是嫌贵，登记预定仅250套。

　　1991年，全国第二次住房制度改革工作会议在北京召开，确定城市土地转让制度正式实施。国务院批准了24个省、自治区、直辖市的房改总体方案，在房改大旗下，房价开始攀升。

　　1992年，邓小平南巡讲话。房地产在这一年井喷，引发海南房地产狂潮，导致商品房价格一路飙升，普通老百姓很难买起房。后来，政府进行宏观调控，房地产泡沫破裂。未来得及撤离的投资者，赔得干干净净。

　　经历海南房地产泡沫之后，1994年7月18日，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，再次指出房改的根本目标就是实现住房商品化、社会化，再次启动城镇住房改革之路。这一时期，房地产市场急转直下，市场一片萧条。

　　越调越高

　　1998年7月3日，成为中国住房制度改革的一个分水岭。这一天，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，最重要内容就是取消了福利分房。

　　到2001年，房价开始大涨。房地产业观察者分析，这与很多因素息息相关：“福利分房”的大门紧闭，居民必须购房才能改善居住环境;银行接连降息降低开发商的负担，降低开发成本，投资增多;股市暴跌，很多钱转投房地产市场。

　　到2002年，房地产业已成为支柱产业。7月1日开始，实行土地招拍挂制度。随之，在全国范围内，地价飙升，“地王”频现。

　　2002年，央行在初步得出“部分地区房地产出现过热”的判断后，政府又开始伸手对市场进行宏观调控。

　　2003年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%;且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

　　政府的意图很明确，是想通过调控牢牢把住信贷、土地两个闸门，以降低房价。

　　然而，在国家的宏观调控下，2003年，地价和房价依然是一路飙升。

　　“非典”过后，2003年8月，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，也就是“18号文”，将房地产业视为“国民经济的支柱产业”，实质起到了鼓励房地产发展的作用。从“18号文”开始，住房的公共产品特性被削弱，房价继续飞涨。

　　评论家时寒冰说：1998年―2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施18号文的第一年―――2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。

　　国N条的失败

　　到2005年，房价上涨太快成为了“两会”最为热门的话题之一。“两会”之后，3月底，国务院出台《关于切实稳定住房价格的通知》，其八条意见包括：“把稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关人责任。”

　　一个月后，4月27日，国务院常务会议提出了8项加强房地产市场引导和调控措施，即新“国八条”。

　　余温未消，5月11日，国务院办公厅转发了七部门早在4月30日即已拟好完成的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

　　不过，房价经过短暂的调整后，在2005年下半年出现报复性上涨。

　　到2006年初，房价继续一路飞涨，媒体声讨，民怨声起。“国八条”出台一周年之际，5月17日，国务院常务会议又提出了促进房地产业健康发展的六项措施―――“国六条”，进行新一轮调控。

　　仅仅12天之后，国务院办公厅以罕见的速度发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，细化“国六条”。

　　其重点是规定套型建筑面积90平方米一下住房须占建设总面积70%以上。这一政策引起更大的争议。

　　然而，政府的调控政策虽然继续出台，但并没能如愿抑制住房价的上涨。

　　自2005年7月以来，北京房价连续上涨15个月。

　　现实是，每个调控政策一出，一个比一个严厉，房价一次比一次涨得高。

　　变味的经适房

　　原本可以遏制房价上涨的保障房，迟迟没有发挥功效。

　　事实上，很多人想租住廉租房却找不到，很多人需要经济适用房却总也排不上队，买不了房。在北京，经济适用房早已变了味儿，资格审查不严，让很多有关系、有钱的人大量购得经济适用房。北京最大的经济适用房小区天通苑内，豪华轿车遍布在停车场。更荒唐的是，在这个小区里充斥着大量动辄200平方米以上的大户型。这意味着，从设计一开始，经济适用房就已经变味。

　　2007年，更多里程碑式的事件接踵而至。年初的“两会”上，《物权法》高票通过、调控政策重磅出击、国务院24号文件引领住房体制第三次变革、国土资源部第39号令直指囤积土地的众“地主”、五次加息、第二套房贷首付上调、地王频现、小产权房叫停、楼市拐点出现……

　　然而，房价并没有持续下跌，新一轮的买房潮在上半年席卷全国。

　　不过，经历了2006年和2007年的土地和资本市场交替互动攀升，2008年风向骤变。开发商对于土地的态度，从以往不顾一切地疯抢，变成望而却步，土地流拍在全国频发。

　　楼市陷入低迷，政府又频发政策救市。比如，上海调高公积金贷款额上限到60万元。

　　2008年10月22日，奥运会之后，针对一直陷入低迷的楼市，国务院又决定降低住房交易税费，刺激消费。

　　很多人期望着，低迷的楼市会继续低迷下去，如专家学者的判断一样，房价会真正地降下来。然而，专家又错了。

　　“限购令”强压房价

　　很少人能想到，到了2009年春节一过，楼市回暖，量价齐升。

　　2009年底，一些城市更是出现了“恐慌性抢购”，房价一骑绝尘，从低谷到巅峰，这一年楼市疯狂的涨幅令人瞠目结舌，超过了以往任何一年。

　　在2009年12月14日，国务院召开常务会议，明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕。

　　然而，2010年的楼市，犹如脱缰之马，继续保持着昂扬的上升势头。4月1日，国务院又公布新政策，决定对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　刚过半个月，4月17日，国务院又公布新“国十条”，要求对首套自住房高于90平方米的家庭，首付比例不得低于30%;二套房比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。

　　5月1日，北京开始实施史上最为严厉的“限购令”，规定北京家庭只能新购一套商品房。这是继计划经济时代之后，政府首次对购房提出“限购令”。

　　对此，任志强批评说，出台这样的限购政策意味着中国改革在向计划经济回归。在他看来，房价暴涨的根源在于土地的垄断和土地价格的暴涨，而每次的政策从来都不从源头来解决问题。

　　到2010年10月份，步北京之后，上海、深圳等城市也纷纷发布“限购令”。紧随其后，央行在近3年以来首次加息。在提高首付、限制贷款、加息一系列政策的调控下，引发新一轮退房潮。中国的楼市暂时性地得以降温。

　　这一次，更多人开始相信，也开始担心任志强的话会再次成真，“限购令”只是兔子尾巴;也担心，尽管冬天来了，但房价会不会在来年的春天，再还调控以报复性暴涨。