楼盘连发内部认购纠纷 业内称开发商圈钱

　　近日，一起因“内部认购”不能兑现引起的纠纷在吉林省长春市闹得沸沸扬扬，目前开发商和购房者仍在僵持之中。据记者了解，今年以来，长春市与“内部认购”有关或者因“内部认购”而起的矛盾纠纷已经发生多起。业内人士认为，“内部认购”乱象频出折射房地产市场监管漏洞。

　　三年未交房，交房却涨价

　　长春市民王亚茹和长春300多名购房者连日来已经多次到吉林省政府和长春市政府反映长春豪苑翡翠城违反“内部认购协议”延期交工临时涨价的问题。据王亚茹反映，2006年，她通过“内部认购”的方式认购了豪苑翡翠城项目，并与开发商签署了《内部认购协议》，约定房价为2680元/平方米，分3期缴纳房款。接着就开始了漫长的等待，中间还交了一次房款。今年7月份，等了3年多的房子终于要交工了，开发商突然提出要涨价，每平方米涨价900元。如果购房者不愿意继续购房，开发商愿意每平方米加价1280元回购房源。购房者如不同意上述方案，就不予签订正式的《商品房买卖合同》。

　　王亚茹和300多名已经交了“内部认购”款的购房者们非常气愤。“现在房价涨得这么厉害，即使开发商多加1280元/平方米回购，这个价格也不可能在市场上买到理想房子。”

　　开发商则表示，由于当地政府当初承诺的一些条件最后都没有兑现，导致拿地成本和回迁安置成本增加1亿多元。即使每平方米涨价900元，开发商也只是保本甚至是亏本经营。

　　据了解，近年来长春房地产市场上因内部认购引发的纠纷不在少数，开发商或延期交房，或坐地涨价，有的购房者“认购款”已经交了三四年，到现在不仅没有看到房子，连地都还没有。

　　“内部认购”实为开发商“圈钱”

　　内部认购有时又称“团购”或者集资建房，其最显著的两大特点是：一，尚不具备销售条件甚至连土地都没有取得就开始收钱卖房，二，价格较低，接近成本价甚至低于成本价。这也是很多购房者对“内部认购”趋之若鹜的主要原因。

　　“我们从来不搞团购或内部认购，因为利润率太低”，长春中海地产相关负责人对记者说。

　　据一位地产圈资深人士透露，“内部认购”特别是一些党政机关和大型企业组织的单位集资建房背后，利益链条十分复杂，涉及多个环节，但归根结底，开发商主动采取内部认购、忍痛割肉的目的只有一个―――圈钱。

　　据了解，“内部认购”多发生在一些中小房地产企业身上。少数冒进的房企本身实力不强，资金紧张，手里的钱仅够支付土地竞买保证金，甚至连保证金都不够。为了筹集资金拿地或者进行前期开发，只能提前贱卖部分房源，缴齐土地款或启动资金，然后再以土地抵押获得银行贷款资格。所以，在某种程度上，内部认购实际上是一种融资行为。内部认购的特点决定了其风险性。一旦开发商资金链断裂，购房者的利益很难得到保障。今年4月份，长春龙创地产经过241轮“血战”，以总价7亿元、溢价率286%的价格竞得长春净月区樱花地块，成为当时的长春单价“地王”。但是拿下樱花地块没几天，因无法打平成本，龙创地产又上演了一出“退地”闹剧，不仅要退地，还想要回保证金。据业内人士透露，龙创此前在长春房地产市场默默无闻，根本无力支付巨额的土地款。之所以在樱花地块争夺中不惜代价“被地王”，是因为此前收取了一家机关单位的“内部认购”款，并用这笔钱交纳了土地保证金。“龙创一退地，参与龙创‘内部认购’的购房者显然购房无望，而且，什么时候能拿回自己的认购款也很难说。”这位业内人士说。

　　“内部认购”乱象折射监管漏洞

　　“我们反复提示，五证不全的房子千万不要买，不受法律保护，可是消费者就是不听”，长春市住房保障和房地产管理局相关人士提起“内部认购”十分烦恼。“开发商没有预售许可卖房，显然是违规的；但是购房者明知开发商行为违规，还要参与，自己也负有责任，甚至涉嫌与开发商串通共同违规。”

　　不过，一些购房者很难认同这样的说法，“现在市场上的房子，有多少是五证全的？等五证全了房子早卖没了。再说，既然五证不全不允许卖，那么为什么不见监管部门出来禁止？”

　　房地产管理部门对此的解释是，内部认购是开发商与购房者的私下交易行为，监管部门很难发现。记者在采访中了解到，即使内部认购行为被举报到相关管理部门，也很难得到有效的处理。目前我国现有的法律法规，只是规定开发商在未取得销售许可证之前不得卖房，但对违反此规定如何处罚、由哪个部门来处罚并无明确规定。因此，行业监管实际仍是空白。

　　此外，关于内部认购的法律监管目前也不健全。据记者了解，对于“内部认购”合同或者协议是否有效，是否受法律保护，目前在实践中有两种完全不同的解释。一种观点认为，内部认购协议只是一种合同预约，并非正式商品房买卖合同，因此不受法律保护。一些已判决的内部认购纠纷案中，法院只判定开发商返还消费者已支付的购房款，不支持购房者其他请求；另一种观点则认为，内部认购协议是双方意愿的真实反映，而且构成合同要件，因此法律给予保护。国内目前也有内部认购者维权成功的案例。

　　长春房地产界的一些业内人士表示，任由“内部认购”这种融资行为继续下去，最终造成的可能不仅仅是简单的经济纠纷，很可能涉及社会稳定。因此，对房地产市场“内部认购”屡禁不止的乱象，不能仅仅停留在对消费者的警示上，有关部门必须真正担负起监管责任。必要时可以制定地方性的法律法规，对于“内部认购”行为给予严厉制裁。同时，也建议相关法律机构对“内部认购”给予明确的司法解释，避免司法实践中出现理解上的偏差。