上海经适房签约不到3成 制度存先天缺陷

　　“买得起的人不符合条件，符合条件的人买不起”，在刚刚公布经适房购买标准时一些专家预言的情况，如今正成为现实。

　　上海经适房申购已过去一个多月，然而据知情人士介绍，目前其总体签约率不到3成，主要原因在于大部分经适房的购买者无法支付首付款，另外，由于大部分购房者的年纪较大，已经停止缴纳住房公积金，建设银行在贷款上也显得较为谨慎，致使经适房遭遇尴尬。

　　8月底，上海市住房保障和房屋管理局（下称上海市房管局）在自己的官方网站挂出“本市经济适用住房试点工作进入签约购房阶段”的解释性文本。

　　该文本被看作是上海市房管局针对目前媒体报道的经适房签约率问题的官方回应。但是，上海市房管局的官方回应不但没有打消公众对于经适房目前存在困境的疑虑，还引起了有关专家对上海整体保障房发展的讨论，以及对整个保障房制度的反思。

　　买房者的困惑

　　经过严格的资格审查，一对年迈的夫妻取得了经适房的申购资格，在完成几轮筛选和摇号后，挤入经适房申购名单，他们选中了一套30多万元的经适房。

　　夫妻俩的想法很简单，首付20%，剩下的可以向银行贷款，于是他们凑齐了6万元，准备支付自己选中的那套房，但却被拒之门外。根据办理贷款的建设银行规定，家庭每个月可以贷款的金额必须小于等于家庭月收入减去家庭的开支。依据他们当初申报的收入，银行表示顶多只能贷给她6万~8万元。资金缺口该如何补上，困扰着这对夫妻。

　　而类似的情况并不是少数，据记者了解，在上海，第一批购买经适房的基本是一些经济条件比较差的群体。大多是下岗工人、返沪老知青、回沪支内职工，因病、因残和长期没有稳定职业的一些人，基本是矮中取矮，才取得购买经适房的资格。

　　如何解决首付问题，成为经适房申请者面临的一道槛。为此，上海市公积金管理中心专门出台了《上海市住房公积金个人购买经济适用住房贷款实施细则（试行）》。除规定购房家庭申请公积金贷款，首付款比例最低为2成，贷款年限最长为30年以外，重点在贷款额度计算和还款渠道两方面有所突破。

　　上述细则将通过增加“共同借款人”，使家庭的公积金贷款额度可采用更宽泛的基数计算；当购房家庭在还款过程中发生困难，可以通过“补充还款人”的公积金缴存余额进行还款。

　　但是，目前惟一一家受理此项业务的中国建设银行，作为一个商业化运作的独立市场主体，有它自己的风险评估体系。据了解，目前建行在贷款业务上多数承担的是任务，它们也很为难，毕竟这些申请经适房的人群还款能力确实有限。作为政府，正如上海市住房保障与房屋管理局住房保障处处长李东之前所言：“政府的角色是把关和分配，而贷款问题涉及到商业银行这一市场主体，它们有自己的风险控制，我们只能从中协调。”

　　随即，针对门槛过高，上海市房管局于8月中旬又出台了一条规定，将试点期间2300元的人均月可支配收入限额和7万元的人均财产限额条件，分别放宽至2900元和9万元，并对不同人口结构家庭适当设置调节系数，比如对两人及以下的申请家庭，收入和财产限额标准分别上浮10%。但这一举措收效甚微。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，一个解决办法是，申请经适房的这些人群中，大部分人有自己的老房子，如果把自己的老房子变现，就能解决首付的问题。“但是问题在于这些老房子短期内变现存在较大难度，在价格上很难与市场接轨。”

　　经适房制度设计先天缺陷

　　按照上海市规划，到2012年的3年时间里要开工30万套经济适用房，动拆迁配套住房要完工30万套，廉租房要供应10万套，即“30+30+10”。“这说明，经适房无疑是其中最重要的主体，市政府是希望解决低收入者住房的居住问题，而不是产权问题。”上海复旦大学一位不愿具名的房产研究专家对记者表示，“经适房制度设计先天缺陷首先表现在其混淆了居住保障功能和财产增长功能的关系。”

　　的确，从上海目前推出的经适房来看，其在定价上虽与周边高价商品房存在明显差距，目前这种差价的幅度超过50%，但经适房的交易锁定年限是5年，也就是说，一过5年大限即可通过交易获得兑现，成为实实在在的财产增长。这种增长将使这些申购者得到实实在在的好处。

　　到底经适房的命运如何，现在谁也说不准。最近国务院副总理李克强在江苏常州市主持召开的加快保障性安居工程建设工作座谈会上强调，实施保障性安居工程，要从各地实际出发，突出重点，分类指导。在人口较多的城市，要大力发展公共租赁住房，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的住房困难，在制度设计上考虑老百姓的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式，实现可持续发展。另有接近上海市政府的知情人士也向记者透露，经适房在进入试点运行前，上海市政府已开启了将经适房改售为租的政策研究。

　　该人士告诉记者，经适房从开始出现，地位就显得很尴尬。按照政府的本意，经适房是提供给城市低收入者的一种“惠民”型住房，但实际上，对于经适房购买者，政府需要设置一定的条件，并不是每一个低收入者都有购买的资格，而是需要购买者具有一定的经济实力。它所能解决的只是漫长的民众收入梯级中的一级，不可能真正起到缓解城市低收入者住房困难的作用。

　　“因此，经适房逐步退出政府保障性安居住房的发展范畴，应是大势所趋。公租房、廉租房、棚户区改造等安居性住房的建设应大力推进，与此同时也不应偏废商品房的开发建设。”该人士说。