若果真是假性回暖 第二波降价潮值得期待

　　来自北京、广州、深圳等地的最新信息显示，不少楼盘纷纷下调了价格以换取成交量。8月后两周，全国房地产市场出现了成交量回暖的迹象。

　　业内分析人士表示，8月份的成交量回暖仅是环比而言，市场成交远未达到调控前的水平。要实现楼市传统的金九银十，唯有以降价换取成交量。而随着供应量高峰到来，以及开发商资金紧张加剧，部分区域价格战一触即发。

　　8月份是假性回暖？

　　8月下旬开始，全国楼市出现成交量回暖的趋势。

　　深圳楼市8月份迎来反弹，其中一手房成交量环比增长超6成，成交均价环比上涨5.8%，二手房成交量也增长近2成，不少业主开始顺势提价。8月1日-8月29日深圳新房销售均价为19240元/平方米，环比7月份的18179元/平方米的均价上涨5.8%。

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：8月23日-8月29日，上海市商品房成交26.7万平方米，与前周相比上涨2%，成交均价为17974元/平方米，环比前周上涨7%。

　　8月底开盘的北京万科长阳半岛二期，仅有377套房源，却已引来2900人抢购。截至8月30日，北京商品房成交数据相比7月继续轻微上涨，除经济适用房、限价房以外的住宅总成交达到了5074套，新政4个月来第一次突破5000套。

　　由保利、万科、绿地等开发的大兴保利茉莉花园、绿地西斯莱公馆、房山万科长阳半岛等项目均出现了开盘当天售罄的“日光”现象。

　　但在深圳中原地产市场总监王世界看来，8月份的变化并不预示着市场的完全回暖，一手房的成交量还没有达到平均水平，而二手房的成交量也刚刚达到平均水平。预计9月份成交量还会有所回升。

　　世联地产研究总监王海斌则表示，现在的情况并不意味着市场开始出现反弹，房价下降的压力仍然很大。因为现在改善性需求和投资客还是在等待机会。随着9、10月份供给量的增加，开发商有库存压力，房价可能还会下降。

　　协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁认为，楼市当前的回暖说明开发商尤其是上市公司鉴于下半年业绩影响开始向政策妥协，另一方面购房者抑制四个多月的购房需求被释放。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，8月份楼市回暖，更多是一种成交量的回暖，而非价格的回暖，更不能称为楼市全面的回暖。北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也表示，“中低价房集中成交，使得数据上涨造成楼市假回暖，”8月份的假性回暖，将导致调控从紧的压力剧增。

　　推荐阅读：

　　全国8月楼市普现成交量反弹

　　北京8月楼市成交全面回暖 别墅成交量暴增118%

　　上海楼市8月重现量价齐升

　　8月北京住宅成交价环比上涨一成

　　北京价格战一触即发

　　9月楼市供应高峰已然来临，北京一些开发商终于扛不住了，半遮半掩地祭起降价大旗。

　　2010年楼市最有代表性的地方，首推北京通州。3月份，通州新城规划一经披露就使得房价从1.5万上涨到2.5万。新政以后，通州的成交量直线下降，进入9月，再现大幅降价。

　　K2海棠湾曾经是通州的涨价明星，是通州最贵的楼盘之一。但该项目7月份仅售出3套，8月仅售出5套。为了促销，海棠湾的登记客户近日收到消息，买两居赠一居(阳光房)，一居面积26平方米左右。不过海棠湾的销售人员告诉本报记者，现在均价仍旧是每平方米2.3万元。“市场已经回暖了，不可能再降了。”她说。但有业内人士透露，很多项目会以推出少量特价房的形式降价，针对特定客户电话通知，对外报价不变，比较隐蔽。

　　通州珠江拉维小镇楼盘也是近日调整价格幅度较大的楼盘之一。该楼盘的销售人员称，他们推出了96套精装特价房，价格从最高时的2.7万元/平方米直接降了1万元左右。价格最低的1.58万/平方米，均价1.68万元/平方米。

　　与通州毗邻的朝阳也不例外。“知名地产商，朝阳区东部大盘，地铁旁，日降8000元，劲暴价1.7万/平方米。”8月31日，本报记者收到的短信所指的东部大盘，正是远洋地产(03377.HK)开发的远洋新悦。该销售人员告知，周边楼盘例如万象新天、北京新天地等楼盘起价均为每平方米24000元至26000元之间。“作为新盘，1.7万的开盘价相当于通州土桥(更远的郊区)的价格。”

　　林蕾分析，在政策、资金和供应的三大压力下，楼市有可能迎来调控以来的第二波降价潮。张大伟表示，北京这一波由通州引发的降价，幅度很可能超过20%，而且将会传导到全市。

　　而在房山，自万科中粮长阳半岛低价开盘后，当地一些小开发商的楼盘撑不住了，出现了万元以下的项目。

　　微妙的金九银十

　　一方面，是楼市成交的短暂反弹，另一方面，是房价面临第二波降价的巨大压力。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，当前楼市成交量集中流向几个低价位、高性价比的项目，并非普涨，大部分楼盘仍然陷入滞销困境中。8月北京成交排名前十位的项目累计销售了2037套商品房，占总成交量的52.7%，楼市成交的集中度显示出所谓回暖根基不牢固。

　　不过，让全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存更为担忧的是，没有被调控预期所左右的金九银十，可能会迎来量价齐升。

　　“上周末迎来了8月的首个集中放量，中粮万科长阳半岛、领袖慧谷、金地仰山、蓝光・云鼎等7个项目同天开盘，大兴、房山等远郊区域的低价新盘出现千人哄抢、一房难求的场景。这种局面势必造成新的房价上涨。”陈宝存认为。

　　华远地产董事长任志强在日前一次媒体午餐会上表示，一线城市在短期之内可能居于下降的趋势，但反弹可能性最大。“一线城市降价10%至15%，大部分城市平均降幅7%，到10月份可能会出现反弹。”任志强称。

　　一位代理机构资深人士向记者表示，他们公司的政策是，不准对外称楼市已回暖。

　　“虽然目前房地产市场已趋于稳定，但如果所谓的回暖伴随着价格的反弹，那么，出台更严厉调控政策的可能性并非不存在。”林蕾认为，对住宅征收房产税近期出台的可能性不大，但若有必要，至少会加快出台预售资金监管的政策。

　　SOHO中国董事长潘石屹称，“上市开发企业在所有开发商中应该是资金状况不错的，但今年半年报公布结果让市场很吃惊，有些上市开发企业的负债率高达100%以上。”他坚称“房价会回到2009年初水平。”真正降价的压力是来自企业内部资金的紧张。