【评论】闲置土地顽疾根在地方利益作祟

　　曹盛洁/文

　　据网易房产独家报道，日前国土部正联手银监会对全国1457宗闲置土地进行秘密清查。银监会则要求各银行将这些项目的信贷情况于7月15日之前上报。业内人士认为，80%的土地面临被收回的命运。“国土部这次确实是动真格的。”

　　然而，这已经不是业内第一次说“国土部要动真格”了。自2005年“国八条”颁布之后，国土部多次出台相关通知和规定，要求各地严查闲置用地。但每一次，预期中的暴雨到地方那里都转变为绵绵细雨，甚至只有几片乌云飘过。与过去5年国土部曾8次发文要清算土地增值税类似，收回闲置用地已沦为名副其实的“橡皮筋”游戏。

　　资料显示，2004年，国土部对全国所有城市、建制镇规划区范围内的闲置土地、空闲土地和批而未供土地进行了全面调查，并督促各地处置利用。2008年，该部门又开展了全国闲置土地的清理处置工作，对截至2007年底的闲置土地进行了全面清理和处置。此外，国土部还多次部署针对囤地炒地等违规行为的专项整治。

　　令人匪夷所思的是，此次清查结果显示，最早一宗闲置土地的约定竣工时间是1994年8月，其他闲置土地约定竣工时间多为2000年左右。如果此前的“运动式”清查达到预期效果，为何仍有上千宗之众、且多数为10余年前就应开发完毕的闲置土地遗留至今？

　　可见，尽管国土部屡次剑指屯地，但效果一直不彰。在地方政府与开发商的利益合谋之下，政策在执行过程中遭遇重重阻力，1999年就已出台的《闲置土地管理办法》几成一纸空文。

　　最近几年，土地市场陷入到供应量少――囤地炒地――供应量进一步减少的恶性循环之中，这是导致房价节节攀升的主要原因之一。潘石屹曾公开表示，有1/3的开发商只囤地从来不盖房。由于政府在“逾期要收回”上只说不做，上市公司都会去囤地。

　　这些房企囤积大量土地隐忍不发，土地在商业开发中的价格变异，导致圈地本身成为一桩有利可图的买卖。例如，被国土部列为“黑名单”的北京东风乡四地块约定开工时间为2005年2月，但目前该地块仍杂草一片。开发商泛海国际2004年获取这四个项目的平均楼面价仅为262元/平方米，业内人士估计该地块升值接近228亿元。

　　如此巨大的利润空间，且屯地成本极低，开发商当然会趋之若骛。而国土部难以作为的根本原因在于，该部门对土地清查只起监督、督促作用，具体工作的落实要依靠市县一级政府主管部门。而长期以来，地方政府与开发商已形成一种特有的“共生”关系，不到万不得已，地方政府当然不愿动开发商的“奶酪”。

　　在房地产利益链条上，获益最大的就是地方政府，其次才是开发商。在“土地财政”的驱动下，地价的飙升是很多地方政府都乐见甚至盼望的，而屯地恰恰能助推地价上涨。因此，地方政府对开发商屯地极度宽容不足为奇。实际上，地方也有“变相屯地”行为，几乎每一年，不少地方政府都难以完成年度供地计划，甚至个别地区仅完成30%左右。而减少土地的供应量，土地价格自然会水涨船高。

　　此外，部分地方政府担心严惩屯地开发商，或将影响当地的招商引资。多年来投资在GDP占比过大的畸形经济结构一直未有改变，那些出手阔绰的企业往往被地方政府视为“座上宾”。而“两年不开发收回，一年不开发罚款”的政策在具体执行中弹性空间很大，这给地方制造了绝佳的寻租空间，如开发商能及时“攻官”，其屯地行为或将被放任。

　　当然，闲置土地的形成不完全是开发商的责任。拍卖土地配套设施不完善、政府拆迁未及时交地、城市规划调整及行政审批滞后等原因，也造就了大量的闲置土地。网易房产的报道称，国土部清查的1463宗闲置土地中，半数以上是由于政府原因造成。

　　而国土部在今年的土地清查中首次联手银监会，是希望银监会能够根据这份名单做一次全面的风险排查。但是，大部分闲置土地并非因开发商资金链出问题，因此上述举措对闲置土地的处理作用甚小。2007年12月，国土部曾与财政部、央行联手出台了《土地储备管理办法》，但屯地炒地的现象仍屡禁不止。

　　据国土部数据，截至去年底，全国闲置的房地产用地有约1万公顷。仅2007年－2009年三年，北京已交易但未开发的闲置土地就达1500公顷，而该市2007年、2008年两年的住宅用地供应量的总和也不过1551公顷。如能盘活如此庞大的存量土地，无疑会大大缓解目前供应量紧张的现状，从而平抑高涨的房价。

　　而闲置土地的相关政策是否能够得到严格执行，关键在于地方政府能否摆脱“土地财政”的痼疾，退出房地产利益链条，从运动员兼裁判，转变为真正的裁判。如果地方政府固守目前的角色，国土部发再多的通知和规定，也无法从根本上解决问题。（作者为资深媒体评论人）

　　(本文来源：网易房产 )