城市运营：政府主导和企业经营无间配合

　　编者按：清华大学与哈佛大学联手推出“中国城市运营商―――UEO”中美双向特训班，面向中国市长和开发商，计划在三年的时间内培养150名中国城市运营商，并于近日在清华大学进行了首次联合特训。

　　清华大学建筑学院吴良镛教授很早就把城市的概念从简单的城市规划延伸到大的人居环境中，其中就涵盖了城市运营。自从上世纪90年代在广州率先被提出来后，城市经营要经

　　营什么、如何经营成为老百姓最关心的问题。今天，各主要城市的城市经营依然存在问题，例如卫星城的配套、交通。政企合作的呼声日趋高涨。

　　也许从来没有哪个时期像今天的城市这样为扩张而喧嚣。广州、成都、西安、青岛、济南、昆明、沈阳、南京、杭州近期都已经或正修改原有的城市规划，其中一个重要内容是城市范围大幅度扩展，而城市新区被注入城市运营的崭新内涵。发现新商机的开发商迅即跃入其间。然而，并非所有从事城市运营的政府部门或开发商都清楚，城市运营的概念究竟是什么。

　　城市规划是实现城市运营的直接手段，其中土地使用和开发规划是重点。对城市经营的定位，政府才是主角。只有准确的定位，才有合理的规划和建设。不应是概念先行，不是炒地先行，而是规划和定位先行，这才是政府与开发商合力打造“城市运营商”的根本出发点。如果还没有做，现在也许还来得及。

　　上海的造镇运动

　　实习记者吴娴 见习记者肖雄 上海报道

　　朱家角开发投资有限公司的办公楼里还能闻到淀山湖飘来的水草的腥味。

　　自从被列入上海“一城九镇”的卫星城发展战略之后，朱家角这座有着1700年历史的古镇突然醒了。“现在很多发展商都对朱家角表示了极大的兴趣”，朱家角开发投资有限公司市场部周经理告诉本报记者。

　　“一城九镇”延伸大上海

　　8月6日，以“重塑‘江南第一镇’”为主题的上海朱家角中心镇整体建设招商会在四季大酒店召开。朱家角中心镇整体建设的开发者―――上海朱家角投资开发有限公司在招商会上称，未来五年内政府将投资75亿元重塑上海古镇形象，把朱家角建成一个新型的江南水乡城镇。

　　该计划将在2007年基本实现。这意味着古镇旧宅在风貌完全不变下的脱胎换骨，并要给未来留下一个全新的“现代江南水乡”形态。

　　“现在基础设施建设初期投资的22亿资金已经投放了10多亿，动迁安置工作有条不紊，严格按照国家规定进行着。”朱家角开发投资有限公司市场部周经理表示。

　　朱家角保护性整体开发建设，是整个上海市郊区重点发展的“一城九镇”建设计划的一部分。与其它“一城八镇”不同的是，这是惟一定位中国传统特色风格的古镇，修复、保护老镇区与开发新城区，两者并重。正是因为这种“唯一性”，使得朱家角吸引了很多投资商的眼球。据周经理介绍，虽然投资批准要到明年，但是已经有上海以及周边较为大型的房产开发商如杭州绿城公司等都纷纷表示了投资意向。

　　上海市政府2001年《关于上海市促进城镇发展的试点意见》中说，“十五”期间，根据上海市国民经济和社会发展的总体要求，将要实施重点突破、有序推进的城镇发展方针，努力构筑特大型国际经济中心城市的城镇体系。

　　上海市政府经研究后决定，重点发展“一城九镇”，即：以上海市为中心，发展松江新城、安亭、浦江、高桥、朱家角、奉城、罗店、枫泾、周浦和堡镇等九个中心镇。该文件还提出，试点工作要立足21世纪，借鉴国际成功经验，实现高起点规划、高质量建设、高效率管理，建设各具特色的新型城镇。为了促进“一城九镇”的发展，上海市对“一城九镇”的建设给予了很多优惠，如土地利用计划单列，容许在一定情况下购房入户。

　　市政府的“一城九镇”为何要突出重点建设？

　　同济大学城市规划系唐子来教授一语道出个中玄机：“上海市城市规划思想中的一个重要思路就是‘三集中’也即‘人口要向城镇集中，工业要向园区集中，农业要向规模经济集中’，而重点突出的发展市郊新城，可以更好的利用好资金，并且产生一定的规模效应。要集中精力搞好一些有特色的产业城镇。”

　　“三城”先行

　　“一城九镇”战略已经进入实质性的启动阶段。

　　与以往有所不同，此次“一城九镇”并非均衡发展。“‘一城九镇’中，现在更受关注的是其中‘三城’―――即松江、嘉安(嘉定、安亭)和芦潮港”，浦东房地产经济研究中心李战军主任告诉记者。由于有相关支柱产业的带动，这些新城将成为未来上海郊区发展的重点。

　　除了松江新城的发展规划开始不断扩张，从原来的30万人口增加到100万人口之外，另外两个新城也已初现雏形。

　　作为三城之一的安亭是上海市“一城九镇”建设的重点镇。随着国际汽车城和F1国际赛车场的建设，安亭镇作为上海市郊的新型中心城镇，又一次成为引人注目的焦点。在大量企业、资本和外来投资人士涌入的带动下，当地房地产开发急剧升温。在未来的3年内，新镇建设和老镇改造将提供160万平方米左右的增量商品房上市。泛城(中国)综合住宅服务执行董事吴少聪表示，戴德梁行非常看好安亭，也投入了较大的资金。“安亭建设汽车城，对于房地产的需求将会比较大”。

　　一直被视为重点发展规划的‘海港新城’也已经被‘临港新城’的概念所取代。唐子来教授告诉记者：“因为原来的海港是大小阳山这个集装箱码头通过东海大桥过来到芦潮港，原本是做一个15万人口的城镇，而现在准备发展一个制造业装配基地，它的相对规模就要增加很多，很可能发展到80万人左右。现在的‘临港’就不仅是要临深水港，还要与一个航空港相连接。”

　　80万人的城镇规模，需要怎样的开发规模，地产商们心里最清楚。

　　“反磁力场”

　　对于总人口大约1673万的上海来说，造镇运动似乎并非单纯的拉开城市骨架。

　　“这不是一个只用来居住的‘卧城’。当地居民在当地就业，在当地生活，这该是一个‘反磁力场’，唐子来教授如是说。反磁力场，就是指当周边城镇与上海中心城区的等级差异不明显时，上海城区的吸引力不明显大于周边城镇，一部分人口就能向周边城镇扩散，也就促进了”产业城镇“的发展。

　　“现在修建的新城，应不同于英国提出的‘卫星城’的概念”，唐子来教授指出。新城在功能上或许不能完全取代上海中心城区，比如新城不可能拥有一座美琪大戏院这样大型的公众设施，但是，新城该是一个能够容纳更多就业，可以让人在其中安居乐业的地方。建设一个更大规模的新城，其用意就是要创造更多的就业机会、更完善的配套设施以及更便利的生活环境，形成一个相对独立的城镇，而不是上海中心城区的一个附件。

　　新城区别于卫星城的一部分效应是必须由规模带动的。“一滴污水所需要的处理设备同一吨污水所需要的处理设备是一致的，其中就有一个固定成本问题，这也就是为什么要集中精力搞好重点较大规模城镇建设的一个重要原因。一定要把人口集中到10万、30万乃至80万以上”，唐教授说。目前上海市郊另一重点规划工程―――占地173万平方米的工业园带，也是从这个角度考虑。

　　新城的集中开发，对于上海的房地产市场而言，自然是一个非常大的推动。“它造成新的房地产空间，丰富了上海房地产发展的多样化，体现了海派建筑的风格要求。”浦东房地产研究中心李战军主任表示。

　　尽管如此，新城的开发，对于上海城市中心人口迁移的影响似乎未见成效。新城虽然会发展通往市区的轨道交通，但是由于路途遥远，依然有出行不便之虞，“住在新城，工作在市区”的状态对于一般工薪阶层来说都不是一个长久之计。

　　唐子来教授指出，上海的新城发展战略并不是一个上海城市中心的铺开，而是一个相对独立的城镇建设。新城的开发，有一定的封闭性。新城的开发不是一个城市中心人口的向外置换扩散过程，而是一个集聚人力物力财力的过程。

　　南京：政府借力“奥体中心”打造河西新区

　　见习记者司宇宁　南京报道

　　最新出版的《南京交通旅游图》上，还看不到“河西区”这个行政区块。但在南京新一轮的经营城市运动中，市政府已经规划出一个“现代化河西新城区”。

　　南京大学城市规划设计研究院专家张京祥教授告诉记者，前几年南京市政府决定把鼓楼区和建邺区的(秦淮)河西地带“重新划出一个区”，即现在所称的“河西区”。“该区在行政上仍然分别归鼓楼区和建邺区管辖，但在建设上由市政府直接来操作。”

　　张京祥表示，多年前就起步的河西区建设由于缺乏超前合理的全面规划，留下了不少后遗症。如住房建设凌乱，道路拥挤等。如今，南京市决定对河西区进行重新规划，并专门为此成立了“南京市规划局河西分局”和“河西建设指挥部”。

　　政府首先把2005年第十届全运会主场馆、占地1300余亩的“南京奥林匹克体育中心(奥体中心)”放在河西区，并围绕着“奥体中心”大造新区。

　　卖地造城

　　南京市政府有关官员强调，南京市决定为河西区“输血”240亿，用于基建项目。“这些资金都要从土地收益中来”。为此，南京市有关部门专门下令：所有规划区里未拿到土地证的项目一律收归市政府，已有土地证的项目要重新规划，按建筑面积加收新区建设费。

　　这是否表明南京市政府以市场化手段去经营城市？

　　南京市在准备斥巨资兴建横贯市区南北方向的地铁一号线前，就将沿线地块卖散。“市政府没有意识到地铁两边的地块会大幅度升值。”而修建地铁一号线的消息发布后，这些地块价格就直线上升，“只能眼睁睁地看着地价带来的增值被开发商拿走了”，“这让市政府大为眼红”。

　　这位人士表示，今年，贯穿南京东西方向(雨花台区至河西区)的地铁二号线工程被批准后，“市政府开始精明起来”：先把二号线周边的土地储备起来，再“及时发布”兴建地铁二号线的消息。许多开发商闻风而动，纷纷表示出拿地的浓厚兴趣。于是，待地价急遽增值后，“市政府立刻把地皮抛售出去，挣了很大一笔钱。”

　　这种做法屡试不爽。当南京市政府决定把奥体中心放在河西的消息透露出来之前，仍然先把奥体中心周边的土地大量储备起来。后来，这些地块因奥体中心身价陡增，迅速形成河西最新焦点板块，然后政府又以招标、拍卖或挂牌上市的方式出让使用权。

　　政府的操作直接抬升了河西区的地价。据本报记者了解，目前河西区的地价已涨到每亩七八十万元甚至上百万元，有些工业用地甚至每亩上升到了200万元左右，而1999年这里的地价仅为每亩45万元左右，上涨幅度高达一倍多。在今年6月份的“金洽会”上，河西一块地甚至卖出了390万元／亩的天价。无疑市政府成了最大的赢家。

　　在10月22日的通报会上，南京河西新城区开发建设指挥部指挥长李强透露：“我们将按照‘经营城市’的理念，抓好土地运作，力争新城区土地出让收益最大化。去年以来已出让3430亩，今年将出让1440亩，明年出让2219亩，2005年出让2060亩，累计出让土地9149亩，其中居住用地7235亩，行政、商务、文化教育用地1914亩，预计筹措资金约105亿元。”李强还强调，针对土地闲置状况，河西新城区开发建设指挥部还将“积极拓展思路，变地块‘晒热’为‘做热’，”将那些“拆完待开发的地块，按新城区标准，规划建设一批大型的餐饮、娱乐、购物设施，进行招商租赁经营”。

　　今年，河西区经营性开发用地将全面公开挂牌出让。

　　河西CBD受阻？

　　李强表示，河西要围绕“奥体中心”概念打造一个超大型的CBD(中央商务区)。十运会之前，“以10余栋160万平方米的标志性建筑为主体，河西CBD雏形显现。”这十大标志性建筑有南京宋都集团投资的集商业(零售、餐饮、娱乐等)、SOHO公寓为一体的宋都大厦、江苏雨润集团投资的具有同样综合性功能的朗玛国际广场等等。

　　CBD与市场要有一个磨合期。李强不得不承认，在河西新区建设中还是无法避免政府主导与市场运作、规划定位与投资需求等矛盾。

　　南京市市长罗志军也在一次会议上表示，河西新区建设在“实际操作中出现了规划定位与投资需求之间的矛盾。”

　　这就是为什么河西新区几个超高层大厦的开发商迟迟不敢正式开工的重要原因。

　　11月4日，本报记者来到了与奥体中心隔路相望、号称要投资9.9亿元的“欧洲城”地产项目。据了解，作为河西新城区十大重点标志性项目之一，规划用地面积203.65亩的“欧洲城”项目规划设计方案，于去年12月20日就已经正式通过专家论证。

　　据透露，当时开发商要把“欧洲城”打造为集大型商贸、商务办公、游览、休闲、娱乐和居住为一体的商住建筑群体。但据本报记者现场所见，“欧洲城”项目丝毫没有动工的迹象。

　　知情人士告诉记者，该项目是由江苏信达置业有限公司(以下称江苏信达)投资建设的。“这家公司背景相当复杂，很难弄清楚背后到底有多少股东，不仅有浙江信达(房地产股份有限公司)，还有荷兰、意大利、法国、香港的资本参与其中。”

　　不过，江苏信达总经理助理吴女士对记者说，这个项目“前些天”已经开工了，“董事长一直不在南京，所以不能告诉你太多的详情。”该公司常务副总经理周青山则以“工作太忙”为由婉拒了记者的采访。对于知情人士的“猜测”，二人不予置评。

　　“不光‘欧洲城’，现在真正动工的项目并不多，开发商大多按兵不动。”知情人士说。

　　打造河西新区，南京市政府已经规划先行。但事实是，政府不可能代替开发商们进场开发，真正的主导是市场，而目前市场近乎沉默。

　　杭州：“卫星城”背后的地产大餐

　　见习记者司宇宁 杭州报道

　　在“经营城市”运动中，杭州呼声振臂，动作张扬。作为“民资甲天下”的浙江省会城市，杭州推崇的是“企业造城”。在星罗棋布的卫星城的背后，处处闪动着民企的身影。

　　“卫星城”：经营城市下的蛋

　　10月23日，杭州市规划局正式对外公布了2001年至2020年，20年间杭州市城市总体规划方案。然而，在该规划方案中并没有提到“卫星城”的概念。与此相反，在以前的一些会议上，杭州市多位高官曾多次提出杭州在经营城市中要重点打造“卫星城”。浙江省一位高员此前在杭州考察调研时也指出：“杭州市区要增强吸引力，扩大辐射面，加快杭州七县(市)的城市化进程，使之成为杭州的卫星城市，形成以杭州为中心的城市群。”

　　杭州市规划局房地产开发管理处处长张新对此并不愿意发表任何评价。不过，浙江大学建筑工程学院一位在城建方面颇有研究的专家告诉本报记者：“新(城市规划)方案尽管没有提到‘卫星城’，但今后政府还是会鼓励‘卫星城’的发展的，或者说，政府会有意和一些企业联合打造一些真正意义上的‘卫星城’。”

　　据了解，根据新规划，杭州新市区面积将大大扩张，并彻底打破现在以旧城为核心的团块状布局，而转变为以钱塘江为轴线的网络化组团式布局，主要形成“一主三副”的城市结构。一个主城指杭州老城区，三个副城是下沙城、临平城和江南城。在这个规划方案中还包括六大组团：按杭州南北两片分成塘硒、余杭、良渚组团和临浦、瓜沥、义蓬组团。

　　造城运动：开发商的地产“游戏”

　　杭州市规划的调整，大大拓展了城市的空间，城市建设用地也随之大幅增加。对土地最为敏感的是开发商。一时之间，占地6579亩的“天都城”、4000亩的“江南春城”、5000亩的“西溪山庄”、近10000亩的“良渚文化村”等超大盘开始粉墨登场。

　　在杭州经营城市运动中发力最猛的余杭区，是新近由余杭县改制而来的区域。作为杭州市总体规划“六大组团”之一，余杭组团在最近几年推出了几个颇为惊人的大盘。

　　位于余杭组团的“天都城”投资方浙江广厦集团一位副总向本报记者介绍，号称“21世纪现代化样板卫星城”的“天都城”，预计总投资将超过80亿元，“城”内既有大型的商业，又有休闲旅游区、商务办公区、特色商业街和运动中心、医院、学校等其他各类公共设施。项目开发成功后，居住人口将达12万人。

　　“天都城”的开发模式是“先造环境，再造房子”，即先行建造占地达58公顷的“欢乐四季公园”，然后再造住房。

　　余杭组团的第二个造城项目也开始启动。这就是被列入余杭区“十五”规划重点发展项目的四大经济板块之一的“江南春城”。该项目总投资达30亿元，占地4000亩、建成后可容纳1万户人家居住。

　　“江南春城”开发商浙江金成房地产集团的一位高层介绍，该项目也将建造一系列的“大配套”。如450亩主题文化公园、1000亩园艺基地、大型体育馆、学校、超市、商业楼、茶楼等，旁边还有3000亩闲林水乡景观保护基地。

　　同是在余杭组团，占地6500亩的“杭州凤凰城”也在低调运作之中。有消息透露，“杭州凤凰城”其实是海王集团为其在杭州的“海王生物工业园”建造的配套住宅项目，“以工业用地的价格买来的土地，在银行可以获得原地价的几倍贷款，然后把这个差价用做建设费用”，“房地产和工业的相互促动让海王成了最大的赢家”。

　　杭州当地的一位地产商透露，其它的几个组团也正在秘密酝酿一些超大型“卫星城”。有些组团已经先行一步。

　　良渚组团中由浙江南都房产集团投资兴建的“良渚文化村”项目即是一例。“文化村”位于著名的良渚文化发源地良渚镇，总规划占地12000亩。南都房产集团一位负责人表示，“文化村”的旅游概念并非仅局限于一个主题公园或集中的旅游区，而是一个纯粹以生态、观景、人文名胜、休闲游乐与人居为定位的功能完整的“泛旅游城镇”，“有望建成集文化、人居、旅游三大产业资源优势为一体的具有世界级影响力的田园卫星城镇。”

　　“前几年杭州打算重新规划版图时，其下的几个城镇就开始迅速打造‘卫星城’。但综合来看，现在杭州还没有一个真正操作成功的‘卫星城’”，杭州市一位地产商分析，其原因是这些地产项目盘子做得太大，战线拖得太长，以致于投资方资金链吃紧，难以按期开发。

　　知情开发商还透露，有些地产商在经营城市运动中扮演的其实就是“土地贩子”的角色，他们靠钻营拿到地后，根本就不进行房产开发，而是囤积地皮，造成土地市场表面上的稀缺，待地价被抬高后，再转手卖掉，“谋取巨额差价”。

　　企业造城悬念在杭州，一些立誓要重金打造“卫星城”的开发商在接受记者采访时表示，“卫星城”的建设已经超越了房地产“就房论房”的开发模式，一个小型城市的经营也可以像经营房地产项目一样来操作。

　　但浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生并不十分看好“卫星城”的发展前途。开发商要代政府做许多事情，要配套学校、医院等，负担很重，而这事关“造城”的成败。广厦集团董事局主席楼忠福也认为，开发短平快的房地产项目，资金压力小，风险小，开发这么大的“卫星城”，资金压力很大，经营风险的确存在。“企业必须有足够的实力才能做这样的项目。”

　　赵杭生提醒，杭州一些开发商在周边城区搞大盘开发，必须能与主城区形成良性的互动发展，否则，同一区城供应量过大，主城与＇卫星城＇之间不具备快速交通的条件，市政基础设施没有跟上，就会直接影响这些大盘的后续开发，使其面临崩盘危险。在实际操作中，杭州仍然无法避免危机的出现，“城北开发量很大，大盘很多，而城西开发量比较小，出现了严重的结构性问题。”

　　赵杭生建议，“卫星城”是开发商与政府共同造“新城镇”，它的开发要遵循“政府搭台，企业唱戏”的模式，二者要进行合理分工。比如，当地政府要负责道路、水、电、煤等市政设施。“我从来不相信一个企业能造出一个完整意义上的‘城’来。没有足够的市政配套，就没有人愿意住进去，这样就可能会变成‘空城’。”同时，政府在放开开发权的同时，应该扮好“监督”的角色，避免某些开发商借此“炒地皮”。

　　此外，浙江大学建筑工程学院的专家还认为，中低收入家庭一直是住宅消费的主体，而目前某些开发商在“卫星城”内热衷于开发高档次、高价位、豪华型品牌住宅，忽视了住宅品牌的大众化、平民化，造成了“卫星城”住宅结构性短缺、供需不对路。他认为，大力开发平民化、大众化精品住宅，才是未来“卫星城”房地产市场的主体需求。

　　奥园南沙“城市客厅工程”启动

　　见习记者 贺湘权 广州报道

　　最近奥园集团传出消息，南沙国奥数码城项目将于11月18号正式奠基，广州南沙国奥投资有限公司也将同时揭牌。“这标志着奥园集团所确定的城市运营发展战略又向前跨出了一步。”广东奥园置业有限公司董事副总裁雷建文在接受记者采访时还宣称，被命名为“广州城市客厅工程”的一系列运作已经启动。

　　寄托着广州从沿江的山水城市转型为海滨城市之世纪梦想的大南沙，将会为郭梓文提供一个怎样的城市运营战场？

　　搭上大南沙的世纪梦想列车

　　2001年10月，时任广州市市长的林树森向海内外传媒宣布，广州加快南部开发的时机和条件已经成熟。按照建设计划，在经过五年的建设期后，广州开发的南部城市，相当于新增一座广州城。推动这个庞大的造城运动的一个基本动因，是广州想要成为一个真正拥有自己的海岸线、拥有自己的深水港的开放型国际化城市。

　　综合政府公布的消息和媒体报道，到目前为止，包括四大国有商业银行在内的多家银行，对南沙开发建设的信贷合同、授信额度和金融支持总额就已经超过1000亿元，南沙作为广州新南部城市的轮廓已经若隐若现。

　　“再造一个新广州、再植一个增长极”。广州市政府高层人士指出，开发南沙的目的，除了要建设一个新城区外，一个重要原因是为广州乃至广东的产业结构调整服务，尤其是在基础工业产业方面。广州经过几十年的发展，具备所有工业门类，但受空间发展影响，大都散而小，产业结构调整十分迫切。南沙位于珠三角的中心，市场和人气都很旺，覆盖人口达3000多万，在这个层面上，南沙不但是广州产业调整和转移的理想地，还将在广东乃至全国产生产业集聚效应。

　　事实上，早在广州市政府宣布条件成熟之前，香港著名商人霍英东就透过其基金会在前后13年的时间内投资30多个亿，用于南沙海滨新城第一期的开发建设。第二期工程建设也将从过去的基础设施转向包括资讯科技园、南沙蒲洲大酒店、南沙物流中心、南沙新客运港、珠江三角洲世贸中心大厦、香港中华总商会大厦、英东中学在内的综合性项目。

　　从霍英东投资开发南沙的行动轨迹，似乎可以探究到郭梓文在今天打入南沙的用意。郭梓文以广州奥林匹克花园项目、番禹奥园和南国奥园等项目的成功再次转型为中国复合地产第一人。今天奥园集团九个连锁经营品牌相继开发，郭梓文开始瞄上了另一块巨大蛋糕。

　　“城市客厅工程”启动

　　这个大蛋糕，就是被称为“广州城市客厅工程”的城市运营计划。

　　雷建文在向记者介绍这个最新的计划时说，每一个城市都有一个，或者应该有一个个性独特的“客厅”，“就像一个家庭的客厅一样，代表着一个城市的个性和品味。”按照雷的解释，奥园集团的城市运营战略是严格按照五个联贯的程序一步一步推进的，首先是城市或者是一个运营区域的定位，然后是确定发展战略，之后对这个城市或区域的布局和规划，必不可少的环节是城市形象的包装和推广，最后是对这个城市区域的经营和管理。

　　据了解，列入“广州城市客厅工程”的项目包括国奥数码城、王码科技园、南沙主题公园三个骨干项目，由奥园集团与广州南沙国有资产经营公司合作成立的国奥投资有限公司投资兴建。

　　除此以外，奥园集团将进一步参与南沙的基础设施和配套设施建设，包括自来水厂、污水处理厂的建设等等。

　　根据奥园集团的另一位高层人士董方介绍，不仅如此，已经列入奥园城市运营战略计划的还有广州从化“三马拉车工程”，即通过从化新城的建设、旅游产业建设和新型工业建设的三匹经济引擎进行从化的城市运营。位于顺德、中山和番禹之间“一脚踩三城”的大岗镇，正在进行继南沙模式、从化模式之后的大岗模式研究。

　　郭梓文的城市运营“路线图”开始越来越清晰。

　　多面体资本运作

　　面对记者关于奥园集团操盘能力和资本运作能力的追问，雷建文回答，奥园集团是按照做一个城市运营商的全面要求反过来配置自身所需要的运作能力，“我们不打没有准备的仗”。

　　今年8月8日郭梓文在博鳌房地产论坛2003年会现场上的话音还没有消失：“我们跟南沙政府签订合作协议，其中包括中国银行、农业银行、国奥投资一起建设国奥数码城。我们将在南沙兴建物流基地，主题公园等。南沙一定是用非常的武器，那么非常的武器怎么做呢？一定要先有一些有震撼力的大型的主题公园把人引到南沙，采取常规性的招商引资方法是行不通的。”

　　“城市运营”不等于单纯卖地

　　中国城市化进程正处于30%向60%增长的加速周期之中。城市数量可能在未来很短的时间里从600个增至2000个。城市增多的一个直接后果就是城市或城市群之间的竞争日益激烈，中国现有的城市格局将重新洗牌，无论是重量级的大城市，还是数以百计的中小城市，都面临着调整自身定位、自谋发展的“经营”问题。

　　于是，经营城市成了摆在每一个城市管理者面前的共同课题，而此前，继大连、青岛等城市引入“经营城市”概念之后，广州、上海、北京、天津、重庆、西安等大中城市也纷纷把“经营城市”理念作为其重要的发展战略。

　　“城市运营”的概念，与传统的“房地产开发”有着本质的区别。这不仅是一个称谓的转化，其实是一种地位、一种内涵、一种模式、一种核心竞争力的革命。在“城市运营”的模式下，地产运营商把触角伸向社会的各个管理层面，从建筑规划、到物业管理、到文化渗透，都直接影响城市的整体格局；他们将通过自己高度的社会责任意识、以及科学前卫的经营水平，为城市的未来提供增值产品、文化和服务，提升整个城市的竞争力。从这个层面来讲，优秀的地产运营商在完成向城市运营商角色转换的同时，已经担纲起一个城区“执行官”的重任，直接协助市长们管理、经营一座城市。城市运营商是政府与市场之间必不可少的中间环节：承政府之上，启发展商之下。

　　土地是城市资源的重要组成部分，经营城市首先必须搞好城市国有土地资本的运营，从而实现整个城市社会经济的协调发展和土地资本效益的最大化。从这方面来说，在未来的中国城市化进程与城市经营中，城市运营商将是中国优秀房地产发展商角逐未来的最佳高地。

　　不过，必须明确的是，“城市运营”绝不只等于“土地运营”，更不等于单纯的土地出让。如果政府的出发点仅仅是想将某一区域的地块价格炒高后出手，以期获得暴利，其结果可能不仅会套牢一大批怀揣“城市运营商”美梦而来的大型开发商，最终也会使该区域的土地开发和城市建设成果付之东流。这正是中央高层所警惕的，也是以经营城市相号召的城市所应规避的。

　　3年引资100亿段先念10年再造47平方公里新城

　　本报见习记者杨丽萍 西安报道

　　西部的经济发展取决于西部城市的发展，而西部绕不开西安。在“建经济强市，创西部最佳”口号的鞭策下，西安正驰骋在城市经营的快车道上。

　　10月28日，曲江新城行政商务区的8块土地正式公开挂牌出让。曲江新城实质性启动。

　　这一天，西安曲江新区管理委员会主任、西安高科(集团)公司总经理段先念气定神闲。老段做“新区”已经10年了。

　　2年收回8个亿

　　10年前，西安高新区的选址最终被敲定在了西安西南老机场附近。

　　“西安的城市发展方向主要向南，在韦曲至秦岭北麓的范围内，沿西边的西万路至沣峪口，中部的长安路至秦岭和东边的长鸣公路至引镇的三个城镇轴发展，在西安市第三次城市总体规划中，紫薇田园都市还没有包括在其中。”紫薇地产副总经理韩红丽在接受本报记者采访时说。不过，据说西安市最近正在进行的第四次城市总体规划修编，已经将西安高新区和长安科技产业园、曲江新城、韦曲新区等都纳入其中。虽然很多业界人士都说，西安的城市化进程一直进展缓慢，但从第四次城市规划的编制看，西安的步子跨得很大。段先念参与并见证了这个城市的扩张。

　　1996年，当段先念来到高新区西安电子城时，他账面上仅有3000元。

　　其时，高新区紫薇花园的规划中有一个23万平方米的公共绿地，没有一个开发商敢投这块地，视之为无底洞。段先念举债1000万元从高科集团手中拿下了这块地，并且是先将当时西安最大的一块绿地做好。绿地建好后，土地价格直线飙升，房价也因此大幅上涨。短短三个月，紫薇地产不仅收回了1000万元的地价款，还掉了2000万元的债务，还盈利了几千万元。

　　但段先念仍然缺钱。巨大的资金压力，逼出了段先念的城市运营商角色。紫薇地产为了资金的快速回笼，降低开发风险，就必须改变以往那种滚动开发的模式，而采用一次开发的模式，即将长安科技产业园5平方公里一次全部拿过来，一次解决农民拆迁问题。

　　根据规划论证和评估，长安科技产业园中5000亩地被划为产业用地，2000亩被划为住宅用地，营建“紫薇田园都市”。

　　对于长安科技产业园2000亩的住宅用地，段先念没有自己做开发，而是把紫薇的品牌作为无形资产折在地价上，把2000亩住宅用地全部卖出去。据了解，长安科技产业园每亩的开发成本约为16.7万元，按产业用地每亩15万算，要亏1.7万，但住宅用地却卖到了每亩55万元人民币，一亩赚回了38万。段先念说，通过对土地资源的市场化运作，可以实现长安科技产业园的可持续开发。

　　10年做完30平方公里

　　去年6月，段先念来到曲江新城担任曲江管委会主任。这一次，他所面对的不是5平方公里，而是几近长安科技产业园面积10倍的47平方公里。

　　曲江位于西安南郊大雁塔东侧，自古就是著名的关中八景之一。今年3月22日，西安市委市政府、雁塔区委区政府和曲江管委会联合召开了“曲江旅游度假区开发建设动员大会”。这标志着曲江大规模开发建设全面启动。

　　记者获知，今年，曲江管委会计划投资30亿元，用于全面铺开区内基础设施建设，年内建成大雁塔北广场、启动芙蓉园和大唐不夜城。同时还要督促海洋馆、世界娱乐园等项目在年内启动建设，算上曲江开发区内其它企业的投资。

　　西安市政府对曲江新城极为看重。但这个新城恐非朝夕之功。西安的城市扩张，第一次是从皇城根扩展到南二环，直线距离5公里，用了30年的时间；第二次，向南发展到西安高新区，直线距离也是5公里左右，用了10年。以曲江新城为主的城市扩张算是第三次。高新区一期2.5公里用了6年时间，曲江47平方公里需要多久？

　　“我们计划在2-3年内吸引投资100个亿，初步建成一个崭新的城市新区。”段先念说。显然，段仍会将它的城市经营理念注入这个新城建设之中。“当初5平方公里的长安科技产业园用了两年时间，如此推算，30平方公里可能会用12年，但我还是有信心用10年来完成这个新城”，段先念告诉本报记者。按照常规，一家企业10年全部建完成30平方公里开发是不可能的，段的意思是，他会在10年之内把30平方公里经过一级开发的土地全部卖出去，一如紫薇田园都市的开发。

　　段先念说，城市运营商是一个承政府之上，启发展商之下的角色，这就要求城市运营商要有很强的融资能力，具有品牌号召力。“在长安科技园的开发中，紫薇地产作为城市运营商就具有强大的融资能力和品牌效应”。段要将这种效应嫁接到曲江新城来，“只是这一次与政府同台唱戏的不再是一个城市运营商，而是希望有多个城市运营商来共同参与”。

　　按照规定，曲江新城的规划用地均为商业用地，挂牌出让要由政府来进行，城市运营商作为企业是以盈利为目的，他不愿把自己投资土地一级开发的收益拱手让给政府。为了解决好这个问题，只有让城市运营商和政府共享土地增值收益，实现双赢。如此，曲江管委会不但有企业税收这部分收益，与长安科技产业园相比，还增加了一部分土地增值收益。

　　记者观察：城市运营“无间道”

　　“城市运营其实就是政府和企业之间的博弈。”这是记者在采访中听得最多的声音。

　　难道政府和企业在经营城市的过程中，在利益的争夺上只能处于对峙的状态？在辗转的采访中，记者找到了一个新的答案。这，就是“苏州模式”。

　　作为我国著名的历史文化古城和风景旅游城市的苏州，正以强大的磁力吸引着越来越多的世界知名企业。数据最能说明问题。据统计，到去年底，苏州全市累计建立外资企业8000多家，实际利用外资282亿美元，世界500强跨国公司中有86家投资苏州，有30多家设立了研发机构；全市现有7500多名国外专家和港澳台专家、管理人员常住苏州，有1200多名回国留学生在苏州创业。今年以来，完成合同利用外资110亿美元，实际利用外资60亿美元，分别增长10%和35%。

　　“苏州为什么会有这么大的磁力？”最近，当全球排名第六的半导体制造厂商“英飞凌科技”(InfineonTechnologies)把其投资高达10亿欧元的重大项目落户在苏州工业园区时，一向傲视群雄的上海发出了这样的疑问，并开始对苏州刮目相看―――在这个项目上，苏州与上海在背后曾展开了艰苦卓绝的较量：上海的张江高科技园区争取了一年多时间，而且连该市的一位副市长也亲自出动进行“游说”；一向自谦为“上海的后花园”的苏州，也是市长亲自抓这个项目。但最终上海还是败给了苏州。

　　“苏州的商务成本比较低，地价、房价都便宜。”在一旁看热闹的杭州这样诠释。但以“下有苏杭”而与苏州并举的杭州，也在经历着自己的扼腕之痛：苏州与杭州几乎具有同样的地理位置―――靠近上海、通达全国。然而10年来盘据于苏州的产业集群使苏州直逼上海的同时，也把杭州渐渐甩在身后。

　　继大连之后，苏州的城市运营最为成功。苏州的胜利，在于当地政府对经营城市的准确把握：追求长远利益。

　　典型的例子是，在经营城市运动中，很多城市为了获得土地批租收益，对城市土地的不合理经营导致了利益部门哄抬地价，并使得房地产价格畸高。

　　但苏州反对片面追求地财、片面追求“第二财政”。尽管这几年苏州从土地上直接收益不少，但其更看重城市土地运营的综合作用：一是在规划的有力控制下，土地用途得到了管制；二是土地供应和使用基本实现市场化、制度化；三是单位土地面积产出率逐步提高，单位土地面积投入逐步加大，GDP增长对土地单位面积的需求变小。苏州的城市土地运营，在保证城市发展的同时突破了“制度阴影”，走向了集约化。

　　“城市经营要算账，但不能只算小账，要算大账，还要算综合效益的账。”南京大学城市规划设计研究院张京祥教授对本报记者感叹，“苏州模式说明，政府和企业完全可以协调好利益关系。”

　　所谓城市经营的“无间道”，就是要实现政府主导和企业经营的无间配合，规划定位和市场的无间对接。　(司宇宁)