三个代表、科学发展观指导下发展房地产

在“三个代表”和“科学发展观”的指导下发展房地产业
                     秦岭

   一段时间里，房地产业同时存在着“过热”和“过冷”的问题。所谓“过热”是指房价炒得过热，高价位商品房、别墅、非住宅商品房投资过热，投资性“购房”投机性“购房”过热，非理性购房过热。而适合广大中低收入、贫困家庭居住的普通商品住宅、经济适用住房、廉租住房太缺乏，谓之“过冷”。并且出现了投机炒作，囤积土地和楼盘、造假骗贷，哄抬价格等违规违法的事情，有的案例甚至十分恶劣。这种情况，清楚地告诉人们，是与发展经济必须践行“三个代表”的宗旨和必须遵循“科学发展观”的原则相违背的。
   “衣、食、住、行”是百姓民众生存、生活的四大基本要素。我国有“民以今食为天”之说，则可以认为“民以住为安”，所谓“安居”就是这个意思，这也是民心安定之所系。如果房地产业生产的房屋住宅，大多老百姓买不起、住不上，长此以往，会是一种什么状况？发展经济，造福人民，房地产业也不例外。
我国是中国共产党领导的人民当家作主的社会主义国家，社会主义的本质特征要求我们做到由于生产力不断发展而增值的财富及改革的成果务必使最广大的百姓群众都得以享受，虽然这种分享决不是均等的，也不可能均等。据此，在解决住房问题上，应该有多元化的办法。即需要住房居住的百姓群众，根据各自的情况，能有多种选择。如可以买普通商品住宅，可以买经济适用住房，也可以得到廉租住房的供给等等。这就要求房地产业生产的产品应是以面向极大多数中低收入及贫困群体家庭居住需要为主的多元化的商品住宅结构体系。目前房地产市场商品房结构不合理，基本上是单一化的倾向，也是导致房价快速上涨的一个主要原因。
  房地产业坚决贯彻执行“三个代表”思想，就是要努力建设有中国特色的社会主义房地产市场，要把有计划地建设普通商品住宅经济适用住房、廉租住房放在首位，始终要把满足最广大人民群众的居住需要当作房地产业发展的第一要务。这是我国房地产业、房地产市场的基本定位，是房地产业健康发展的重要标志。
当务之急，必须以极大的力度立即着手调整、改善住房产品生产结构，加大力度多生产普通商品住宅、经济适用住房及廉租房屋。也许这种举措，会减少政府出售土地的收入。再者，在缺乏房地产建设资金直接融资渠道的情况下，政府要承担更多的经济责任。但这有助于平抑地价，挤掉GDP中的泡沫。靠出让土地过舒坦日子必须终止。老百姓为解决居住问题付出的金钱和辛劳少了，用于其它方面的消费开支就会扩大，用于生产的劳作就会增加。就能有效抑止住宅方面的畸形消费，有利于国民经济的协调发展。这是实实在在为极大多数百姓办实事、好事，是一项民心工程、安居工程。
  房地产业健康有序的发展，必须坚持科学发展观。其中包括建立合理的商品住宅供应结构体系的同时，要形成一套科学的合乎价值规律的商品房价格体系。现在有一种说法，要使房价降下来，就要大量扩大土地投入，进行大规模开发建设商品房住宅。这种不针对我国国情，不讲商品住宅供应（生产）结构的合理构成，对涉及诸多环节的房地产市场链中的违规违法等问题不予解决，却片面强调多投入土地开发，是不可取的，有害的。可以断言，如这样做，后果只有一个，即浪费资源和酿成经济金融等方面的风险。房地产市场决不是投机炒作的乐园，攫取暴利的工具，畸形消费的温床。
  为了较为透彻的讨论房价问题，不得不在此说一下有关市场供需与价格问题。有一种观点说，市场供需状况决定价格，认为房源供应不足，需求旺盛，价格当然上扬。我们姑且不论这种“供需说”的真实性、时效性。但可以肯定的是，供需状况只是影响价格的一个因素，但决不是唯一的因素，更不是决定性因素，影响价格还有其它诸多因数。在房地产市场商品房供应结构单一、市场体系建设不够完善、监管尚不十分有力、甚至缺失的情况下，存在着投机欺诈、炒买炒卖等，无疑对房价上扬起着推波助澜的作用。银行业、一些已购房者和准购房者，出于对自身利益的考虑，也存在着企盼房价上涨的心理预期。握有房源、操控房价以追求利润最大化为目标。甚至认为自身利益与国家利益（银行利益）相一致，捆绑在一起，房价只会涨、只能涨，不会跌，也不能跌。这些就是某些房价一路走高，高的离谱的氛围和背景。从本质上讲，价格是由价值规律决定的。如果价格取向违背价值规律，必然导致价格对价值的异化，造成消费和行业发展的畸变，酿成财富分配不公，直至引发市场危机、金融危机等。
  由此可见，抑制房价，房价服从价值规律，回归理性，实现利益分配的基本公正是非常重要的，当前，重要的是必须以实事求是的精神，加强调查研究，分析房价的合理构成，从财税、金融、管理等几方面制订相关规则，依法有效管理房地产市场。在实践中，尽快建立、完善合乎国情和经济规律的房地产市场调节机制。在大中城市，宜设立统一的房地产交易市场，对上市楼盘、住宅销售公开操作披露信息，规范操作，实时监管。政府有关部门和中介机构可实行一站式服务。
  科学发展观要求国民经济实现可持续发展，做到十分珍惜土地，最大限度地发挥每一寸土地的效能。我国是人均耕地最少的国家之一，土地是极其珍贵的资源。要以较少的十分有限的土地存量来满足世界上人口最多的国家的人民群众居住房屋的需要，这就是我们的国情。在城镇，要在优化规划，老城改造挖潜上下功夫。尽量做到在城镇占有土地总量不增或少增的情况下，发展房地产开发建设。使有限的土地，有限的资金，用在最广大人民群众的根本利益上，优先解决最紧迫的问题。
  房地产业的健康、稳定发展，离不开政府强有力的监管、调控，这是肯定的。但也有人认为：现在是市场经济了，房价由市场定，言下之意，政府不要管。听起来似乎有道理。其实不那么简单。什么叫市场定价？难道市场定价允许投机炒作，囤积土地和房源，哄抬房价，欺行霸市？真正科学、真实意义上的市场定价，必须不违反价值规律，必须客观反映供需关系，必须遵规依法、“阳光交易”。市场经济是有序的法治经济，要接受政府的监管和调控，这是基本知识，世界上任何一国皆莫例外。把市场经济等同于放任自流、排斥政府必要的、正确的监管和调控，那是认识上的误区、实践上的陷阱，是十分危险的。
  对房地产市场的监管和调控，是多种措施适用的有机组合，以“柔性”的、渐进性的变化显现出来，避免跳跃和大起大落。当前，特别要有针对性地加速研究和推进房地产转让、保有环节的税收征管，停止“连环式”的“转换揭”，切断用于投机炒作的资金链，阻断最终由银行承担风险的不正常操作等等。
  努力推进房地产业健康稳定有序发展，为最广大人民群众提供和改善居住条件服务，这是个实践问题，同时也涉及经济学理论问题。我国国民经济发展势头强劲、充满活力，同时在前进道路上也面临不少问题和困难。发展和改革、成就和艰难，呼唤着我们具有中国特色的社会主义经济学理论的成长。经济学理论有多种学派，我们应结合我国发展社会主义市场经济的实际，博采众长，洞悉规律，潜心研究和总结，有所创新，建立、完善我国的社会主义市场经济学理论体系。决不能照搬照抄，依葫芦画瓢。这方面，我们有邓小平理论、三个代表思想和科学发展观为指导，这是一种政治优势、精神优势和智慧优势。这是我们处理和解决市场经济发展中问题的指针，是建立、完善市场经济学理论的指针，当然也是当前解决房地产业发展中存在问题，促进房地产业健康、稳定、有序发展必须遵循的根本指导原则。