楼市买卖方齐观望 零成交恐报复性反弹

　　你不买房，我不开盘

　　《东地产》 童丹霞

　　(前言)开发商开盘价不降反升，意在先提高价格，为以后降价腾出空间。更坏的现象是，成交量低迷增加调控政策的执行压力，一旦政策出现松绑，恐将再次引发房价报复性反弹。

　　传统的楼市“红五月”今年恐将难以再现，《东地产》记者从中原地产、世联地产了解到的统计数据显示，5月1日―17日上海获批商品住宅预售面积、成交面积都较往年出现下滑，超过一半的新推楼盘出现一房难卖的“零成交”困境。

　　伴随着成交量的大幅下滑，成交均价却并未出现明显下跌，相反部分新推楼盘开盘价依然保持坚挺。

　　而观望的不仅是购房者，原本5月开盘的开发商以延迟开盘来观望新政效应。

　　过半新推楼盘”零成交”

　　据统计，5月1日――5月17日，已获批预售的商品住宅有33家，批准预售的总面积为50万平方米。截止17日，成交的总面积仅为3万平方米。

　　值得注意的是，截至17日，在33家新推楼盘中，就有17家仍为“零成交”。其中5月7日开盘的浦东周康板块的“文怡苑”、松江九亭板块的“鑫山汇众苑”和宝山顾村板块的“旭辉依云湾小城”等，在过去十天后仍显示“零成交”。与此同时，5月8日也有3家新推的楼盘直到17日也未能成交一套。

　　相较于楼市火爆时期的开盘即售罄，如今开发商不得不面对一房难卖的落差。去年8、10月份两度开盘的东方帕堤欧小城，一开盘就出现火爆局面，其在去年9、10月的成交套数分别达到242、293套。而如今该楼盘开盘半个月仅成交3套，与去年相比相差甚远。

　　无独有偶，尽管另16家新推楼盘有所成交，但成交套数却依然难堪。其中成交套数为个位数的新推楼盘就有9家，而成交套数最多的也只是郊环外金山新城板块，成交均价在8000元/平方米的御景龙庭，截至17日成交套数为91套。

　　一片惨淡的成交表现并不是没有理由，世联地产数据研究员万景涛告诉《东地产》：“一方面是由于签约与成交之间存在时间差，另一方面是也存在部分开发商拿了预售证却没准时开盘，楼市调控政策引发一些开发商和购房者的集体观望，认为目前即便开盘也难以成交。”

　　开盘价仍在上涨

　　对于多数楼盘出现的“零成交”现状，中原地产研究资讯部总监宋会雍认为购房者多在等待后续政策，即便降价也未必有人买。

　　上海中原研究咨询部数据显示，5月3日―9日间8成新推楼盘都有不同程度的折扣优惠活动，但是开盘价依然保持坚挺，并且相比上次开盘价均有20%左右的涨幅。

　　其中位于宝山顾村板块的“东方帕堤欧小城”新推235套房源，开盘价为17000元/平方米，环比09年10月开盘价12800元/平方米上涨了近36%，促销仅打出了“一次性付款优惠250元/平方米，贷款优惠150元/平方米”旗号。

　　而10天内一房未售的“鑫山汇众苑”新推386套房源，开盘价为17000元/平方米，较上一期房源上涨30%。

　　宋会雍认为，开发商开盘价不降反升，意在先在提高价格，为以后降价腾出空间。

　　对于这一看法，中国房产信息研究集团分析师薛建雄也有相同的判断，据其调查发现，前期卖高价的开发商怕客户退房就只能再涨价。“因为已经在高位卖不动，地方细则还没落定、房产税是1个月还是3个月后出也没定，所以还不能确定房价低部的情况下，不敢轻率降价来促进销售，那就只好提高点报价稳定客户。”薛建雄表示。

　　开发商观望延迟开盘

　　惨淡的开盘销售成绩，上海新政细则迟迟不出台，种种因素之下，沪上开发商纷纷选择延迟开盘来应对市场急转之下的变化。

　　这从5月份上半月的新增供应就可见一斑，根据历史资料显示，5月通常是开发商集中推盘的月份，但今年却似乎发生转变。《东地产》统计发现，截至5月17日新增供应的商品住宅面积为50万平方米，而在2009年5月份新政增面积为128万平方米，即便是市场同样冷淡的2008年，其5月的新增供应也达到全年最高点130万平方米。相较之下，2010年5月的新增供应远低于2008年和2009年同期水平。

　　对此，沪上一位开发商向《东地产》透露，“现在开盘也是卖不出去，还不如等政策明朗化再开盘，到时也好根据政策的力度决定是否降价，降价幅度在多少。”

　　存在这一想法的开发商并不在少数，据预计5月有将近30万平方米的商品住宅延迟推盘。

　　房价报复性上涨压力

　　在开发商半推半就的开盘动作下，5月份上半月沪上一手房均价仍在继续上涨。

　　据上海永庆房屋研展部统计，5月上半月上海一手房的成交量共1054套，环比4月上半月成交的4610套，5月成交量下跌近80%。从5月上半月一手房的平均成交单价来看，5月上半月的平均成交单价为24637元/O，环比4月底的一手平均成交单价22926元/平方米， 5月平均成交单价继续上涨7%。

　　对于目前存在的开发商既不推盘又不降价的举动，上海永庆房屋总经理陈史翎认为：“要让开发商心甘情愿的加速开发增加房源供应量和调整价格，只有增加开发商的资金压力别无他法。”如果能够同步紧缩银行对开发商的贷款，严格审查房地产上市公司IPO发行的额度，不让开发商囤地又囤钱，有资金压力就会加速开发变现，房价才有可能下调的可能。否则，现在的现象是买方不买，开发商不卖，成交量低迷，会增加执行调控政策的压力，只要一松绑，又会造成报复性反弹。

　　房东挺不过开发商 二手房先行降价

　　《东地产》 童丹霞

　　开发商先升后降的伎俩下，二手房房东却表现的更为激进，据沪上二手房中介公司表示，个别板块二手房房价已下跌10%，重回春节期间房价水平。

　　易居臣信金沙江路店经理贾红兵介绍，5月份以来近7成房东心理价位松动，部分房源可议价空间达10%以上，以次新房嘉城为例，4月份新政出台前两房均价在16000-17000元/平方米，而短短一个月内个别房源挂牌价格已下调至13000-14000元/平方米，跌幅达18%，几乎相当于去年二季度时的价位，但买方市场对此接受度依然有限；门店一套金沙雅苑精装修93平方米两房，4月初挂牌时报价190万元，受新政影响房东将价格降至170万元，但依然鲜有人上门看房，曾有一组客户更表示，160万元到手价才考虑出手。

　　无独有偶，21世纪不动产上海锐丰调查发现，在徐汇田林、浦东源深洋泾等板块地区，虽然新增挂牌量未有明显放量，但放盘房东中接受议价者已十分普遍，且议价空间也有3%-5%的扩大。此外，一些急售业主为求能及时出售，部分房东不惜降低姿态，在买家上门看房上各项事宜均较为配合；即使遇到议价，也愿与之洽谈，诚意度出现明显提升。

　　对于部分板块房东报价纷纷下调现象，中房信分析师薛建雄表示，二手房报价普遍比4月中旬政策前的高峰期跌了10%，但这种房源很难吸引客户，个别成交房源因为房东担心后市或买新房首付提高需要再降10%急卖。因此，实际成交的二手房价格比政策出台前跌了20%，但是春节以来的这轮房价也基本上涨了20%，所以目前房价只是回到了春节时的水平。