取消商品房预售制容易引起住房供应紧张？

　　在房地产市场，不同群体的人在火拼，现在连政府部门之间也开始火拼了。

　　日前，有媒体报道，广州市规划局政策法规和监督检查处负责人说，广州取消预售制的时机已经成熟。该负责人称，规划部门曾给国土部门提出能不能改革预售制度。在该负责人看来，广州房地产市场发展了30年，现在开发商融资渠道已很成熟，资本积累也到了一定程度，可以考虑取消房地产预售制度。广西南宁之前率先出台了取消预售制的规定，但他们时机不成熟，估计很难推开，但广州取消预售制的时机已经成熟。

　　据媒体报道，广州市国土房管局主管预售制度的相关部门负责人表示，市规划部门尚未正式与房管局就商品房预售制度取消进行沟通。该负责人认为，从目前广州楼市情况来看，暂时不适宜取消预售制度。他认为，一下子取消预售制度，住宅供应量会大幅度减少，而今年举办亚运会，停工期本来就影响了住宅的供应量，一旦取消预售制度，楼市就会出现供求失衡的情况。在他看来，至少在今年这种楼市情况下，广州不可能取消预售制度。该负责人也没将门关死，表示规划局如果真的与房管局对取消该政策进行研讨，并确定可行性后，在未来合适的时机，也不排除有取消预售制度的可能。

　　其实，多年以来，取消商品房预售制的呼声一直不断。但主管部门总以各种各样的理由，让商品房预售制一直得以保存下来，其中最主要的理由无非就是取消预售制会影响供应，对消费者不利。其实，取消商品房预售制，就一定会导致供应出现断层？要知道，开发商是最有智慧的群体，只要政府决定取消，开发商肯定不会坐等一年时间让没楼可卖的局面出现。再说了，如果政府有计划、逐步取消商品房预售制，肯定可以将对供应的影响减至最低。

　　有业内人士认为，政府主管部门在取消商品房预售制上的消极态度，说到底这样做还是会损害开发商的利益，而目前地方政府的财政收入主要还得靠房地产，损害了开发商的利益就是减少地方政府自己的收入，主管政府部门当然没有积极性去推动取消商品房预售制。“只要地方财政继续依赖房地产，取消商品房预售制就难以成为现实。” 　文/记者 张秀钦

　　断货论：楼市真空一年？

　　“要死，也是发展商先死！”

　　市场调查

　　三分之二供应受阻

　　但至少还有1万套现楼可售

　　反对取消预售证制度的众多理由中，“断货论”是最重要的一个。有调查认为，目前广州的预售楼盘占到总供应量的三分之二以上，按照目前的一般的工程进度和验收程序，必须要一年时间才能成为现楼状况，那么专业人士认为，这一年时间将成为楼市的“真空期”，会引起缺货恐慌。

　　按照阳光家缘的统计，广州目前可预售的住宅大约有3万套。以三分之一为计算，那么广州目前的现楼货量约为1万套，而以广州每个月成交5000套计算，广州的现楼货量只能够供两个月的消化，那么按照这样的简单公式推算，广州至少要有八个月时间无楼可售。

　　记者对市场的调查得出，除了少数现楼是由于开发商恶意捂盘而形成的之外，目前广州市场上的现楼多以尾货为主，更有不少楼盘是滞销楼盘，消化期最长的已经达到三四年，事实上，对于广州的购房者来说，这些现楼的吸引力并不见得要比预售房的吸引力要大。

　　本刊视点

　　广州1年没楼可卖？

　　要有楼卖其实不太难

　　大部分业内人士对于取消预售证制度是一口否定。中原地产项目部总监黄韬表示，目前广州楼盘只要建至结构工程三分之二以上，就能申请预售，而从预售到楼盘建成现楼还需要一年左右时间，如果现楼的标准以开发商取得大确权为界定，还要推迟1年左右。广州平均每年一手住宅批准预售量600万-700万平方米，一旦突然取消预售制度，整个市场会突然减少一年以上的住宅供应，市场缺货程度可想而知。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江指出，目前取消预售制度的政策，显然是制造人为性购房恐慌，是一个不合时宜的政策。“今年广州住宅供应量本来就少，在系列调控政策出台后，市场供求关系才得以平衡，如果一旦取消预售，必然会再度出现供不应求的情况。”

　　但是与业内人士的态度相反，大部分网民则表明举双手双脚赞成取消预售证，而他们的观点是，楼市果真缺货一年，难不成开发商便真的不卖楼了？假如开发商真的一年不卖楼，那他们的现金流和资金链又如何保证？有网友更是指出，“一年不卖楼，要死，也是开发商先死”。

　　业内争议

　　到达现楼阶段

　　所需时间其实不长

　　笔者认为，假如是贸然取消预售证，以一刀切的方式来终结预售房制度，毫无疑问必然引起一段时间的缺货高潮，从而导致供需的极度不均。这的确是不可取的方式。

　　但是事实上完全可以采取过渡方式来逐渐取消预售制度，将市场缺货的风险降到最低。比如规定一年过渡期，只要达到准现楼状态则可销售。而在此，最关键的是必须制定一套新的规范和验收制度来加以保证，从立项、报建开始就要层层把关，不要到了验收才突击解决问题。

　　而对于“真空一年”的担忧，笔者认为，大可不必有之。网友的观点不乏道理，假如果真规定准现楼才能销售，那么开发商的焦急程度绝对比买家更甚。因为买家大不了推后一年再买房，买楼与收楼的时间缩短，楼价可能要贵一点，但买家的利益会更有保障，而对于开发商来说，却有一大堆的工程款在屁股后催着他们尽快进入资金回笼期呢。

　　其实，广州的预售楼已经接近封顶，要达到完全封顶的准现楼状况，只需极短的时间。虽然要整体通过验收需要一系列工程配合，但是只要有合理的规章制度，预售证制度的结束完全可以平稳过渡。

　　文/羊城晚报记者 詹青

　　升价论：没楼卖楼价会急升？

　　还得看市场需求和商家财力

　　市场调查

　　价升的关键是

　　“供减”与“求升”并存

　　在反对取消商品房预售制度的众多理由中，有一个核心理由，那就是由断货引发的“升价论”。有市场人士认为，如果情况不变，今年楼市七八百万平方米的供应总量中，只有亚运城的8000套住宅属于真正的现楼，即使算上其他零星的现货楼盘，整体现货的供应量仍只是预售楼盘量的零头。假如取消预售证，广州楼市会有将近一年时间的断档期。供不应求，由此就会导致楼价继续上升。

　　取消预售证真的只会令房价更高？有一定道理。从2007年至2909年，广州一手住宅供应逐年减少，每年减少幅度约50万平方米，与此同时，广州楼价从2007年的8735元/平方米、2008年的9338元/平方米上升至2009年的9346元/平方米，可见，供应量减少确实让楼价上升。但是，如果从供求关系上来说预售证，那么就不得不考虑“求”这方面的元素。2008年新增供应量约为550万平方米，但其成交量只有553万平方米；而2009年的新增供应为500万平方米，但其成交却高达978万平方米，成交均价仅比2008年增加了8元/平方米。即是说：只有“供减”“求升”或“求平”，价格才会上升。

　　本刊视点　　

　　投入多了，资金回笼的要求却快了

　　是升是降，商家各执一词

　　对于取消预售证，业内人士多数一致持否定的态度，他们认为这必将导致一二手楼价急速上升。中原地产项目部总经理黄韬表示，市场上突然大幅度减少住宅供应量，供不应求，一手楼价必然上升。而且，一手住宅供应少，大部分市民必然会涌向二手房市场，二手楼价升幅则更大。合富辉煌首席市场分析师黎文江也表示，按目前楼盘的销售计划，在楼价稳定的情况下，预售楼盘的价格是最低的，如果是现楼，开发商投入的资金增加了，前期投入的成本高了，价格也会随之往上升。有开发商指出，一般情况下，楼盘预售开盘价至最后现楼销售，如果楼市没有大的变化，楼价的升幅通常都会在30%左右，排除供不应求的因素，取消预售，楼价至少会升30%。

　　当然，也有一些商家表示担忧：“假如一定要卖现楼，商家投入的成本就大了，对资金的要求更高，因此，出货的速度要更快，资金尽快回笼的压力更大。”照这种说法，取消预售证可能会令商家的定价更加合理。

　　业内争议

　　卖现楼资金压力大了

　　商家定价更加不敢乱来

　　取消预售证，在一段时间内确实会有货量减少的情况出现。假如取消预售制度导致供应减少，但需求同样减少的情况下，楼价就难以继续上升；只有供应少需求不减或增加的情况下，楼价才会上涨。因此，由断货引出的“升价论”，成立理由不太充分。

　　同时，取消预售制度就意味着商家要供应现楼，而“现楼”的定义就很关键。怎样才算现楼？通过竣工验收大确权的是现楼，还是封顶了的就是现楼？近年广州市场有一种准现楼供应，即是已经封顶、部分已验收、购房后半年左右便能入住的物业。一直倡导以准现楼销售的某大集团，其定价一般都比周边非准现楼的要低一些，这是因为商家对资金流要求高，得快速销售回笼资金所致。

　　广州各大商家已经发展成为全国性企业，版图之大，对资金流的要求就更大了。因此，如果取消预售制度，卖现楼就等于增加了开发商的资金压力，商家只有更合理地定价才能实现尽快卖楼的目标。

　　文/羊城晚报记者 陈玉霞

　　洗牌论：垄断加剧？

　　要揭开新一轮洗牌序幕？

　　在去年，广州等一线城市中，央企、国企、上市房企圈钱发动“土地战争”，在营造一个又一个“地王”的同时，也导致很多中小房企陷入“无地可用”状态，导致了一轮房地产洗牌，更多开发商被迫出走二三线城市。而业内人士认为，如果广州取消商品房预售制度，将会导致又一轮房地产洗牌，强者恒强的情形将更加明显。

　　业内人士之所以有这样的结论，原因在于房企对预售资金有严重的依赖症。最明显的例子是，国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发企业资金来源16250亿元。其中，定金及预收款3749亿元，个人按揭贷款2193亿元，两者合计5942亿元，占房企整体资金来源的比例达36.6%。即使在号称更理性的广州房地产市场，这样的状况也没太大差别。据了解，一个楼盘，从预售到建成现楼还需要总成本约三分之一的资金。而这部分资金往往是通过收取预售房款来实现的，如果取消预售制度，开发商在自己投入上还要增加这三分之一款项。

　　开发商投入突然增加会出现什么后果？

　　当然是很多开发商后继无力。我们知道，目前不少开发商为了快速发展、滚动开发，资金链条都绷得非常紧。有一个很形象比喻可以说明这种情况，开发商用七个锅盖(资金)来盖十个锅(开发投入)。这要求房企资金要一环紧扣一环，任何一环出现了问题，整个体系就会崩溃。增加了三分之一的款项，等于多出了几个锅，开发商七个锅盖盖十个锅的游戏自然玩不下去，最终只有将项目转手或者看着项目烂尾然后再将烂尾项目转手。运气好的话，可以转战其它城市；运气坏的话，只有从此退出房地产行业。到了最后，将是那些实力非常雄厚的央企、国企、上市房企等占有更多的土地、项目、市场份额，垄断的现象更加明显。

　　一旦垄断出现，对消费者来说未必是好事。　文/羊城晚报记者 张秀钦

　　利益论：买家更加有保障？

　　起码“供楼+交租”周期短了

　　“楼都已经供了一年多了，房子还是没住上！”说这话的，是去年在天河区某楼盘买了房的汤小姐。她是在2009年年头买的楼，房贷从买楼合同签订的第二个月就开始还了，不过，楼已经供了一年多，房子却还没交楼。

　　对此，汤小姐表示无可奈何，因为开发商当时就说了，房子最快在今年年中可交楼，但合同却依然写的是今年年底，“销售人员当时说，按照工程进度，‘五一’交楼都有可能，不过，工程的东西要看天气，很难说得那么死，验收也要排队，因此合同统一签的是年底”。

　　房子早就已经拆了外墙，现在正在内部装修中，听销售人员说，即将完工，可以排队等验收了。蜗居在该楼附近某城中村的汤小姐对此仍觉得等待是异常的漫长，“买房的时候我的孩子还没出生，现在，我的孩子都会站了”。汤小姐每天晚上没事的时候就带着孩子在新房附近转转，算是望梅止渴。

　　其实，据记者调查，因为绝大多数楼盘都是楼花销售，因此目前广州各楼盘在买卖合同内交楼时间一栏所规定的时间多数在买楼后一年半到两年之间，像汤小姐这样供楼一年多还没住上房子的人很多，他们得忍受供楼与租房双重支出的重大压力。如果选择即买即住的现楼，要么是条件特别差的“卖剩蔗”，要么就是楼价特别高的单位，所以，在两害取其轻的情况下，很多人也只好选择那些交楼时间长达一年半以上的楼花。而预售制度一旦取消，买家自然可以选到即买即住或交楼期较短的房子，而且选择还不会像现在这么少。

　　取消预售制度，对买家还有一个相当大的好处，那就是大大地减少了货不对板的可能，很多时候，样板房的装修都是美轮美奂的，而售房合同上对装修材料的规定又往往含糊其辞，即使已经注明装修材料的品牌，但同一品牌的产品线往往很长，高端和低端的产品差价极大；即使有些楼盘的合同上已经注明了采用某品牌某型号的产品，但合同上又会不忘注明一行小字，说明开发商有权采用同档次的产品替代，如此一来，又可以将买家的一切权益全部推翻。

　　而取消预售，买家能够看到自己的房子后再交钱，自然就能够减少货不对板的可能；能够避免楼下就是水泵房、嘈杂不堪自己事先却毫不知情的状况；更能避免楼已交配套设施却迟迟未能落实的恶劣情况的出现。

　　当然，由于开发商占用的资金多了。回收资金的周期长了，取消预售制度，可能会带来楼价在一定程度上的上升，但就总体情况来看，取消预售制度，对买家的权益还是有较大利益的。

　　文/羊城晚报记者 梁栋贤

　　禁售“楼花”有可能，但不是现在

　　- 记者手记

　　□ 赵亚洲

　　房价高了，人们意见大了，任何可以引爆民意对开发商不满情绪的消息，都会马上成为热点。上周广州市规划局提出的考虑取消预售制，正是如此。其实就在今年1月份，南宁宣布取消商品房预售制，已经引发了一场热议。那时，“史上最严厉调控新政”还未出台，楼价居高不下，大家都在看南宁怎样“吃螃蟹”，以决定自己是否跟着“吃螃蟹”。如今已经过去了四五个月，“4・15新政”虽然乌云密布，但也只是天气不好而已，广州等地的楼盘并未见到真的价格松动。这个时候再谈取消预售制，连广州市房管局都称“时机并未成熟”。

　　到商场买件衣服当场付款，到车站乘车要先买车票再上车，再小到买份快餐这样的简单消费，大家都能接受“一手交钱，一手交货”的交易原则，买卖双方看准实物交易。而购买房子这样动辄几十万、上百万元的大宗商品，对于一个普通家庭的重要性显而易见，可是长期以来全国购房者大部分都遵循着先签合同先交款，等上个一年半载，最后才交房的“单边”交易原则。

　　专家指出，预售制度根本的不合理在于它把银行、消费者与房地产商的利益放在了不对等的天平上。按常理，任何一个商业条款，前提应该是对各关联方的保护，但现在基本就是保护房地产开发商，所以必须取消，因为这样可以降低买房者与预期买房者以及银行信贷间的风险。在房价一直上升时，预售制度的弊端显现得很小，只是某个环节上的问题，但一旦房价下跌，这种预售制度的弊端就出来了，而且将会是系统性的。

　　这样的制度合理吗？或者说存在就是合理？早在2005年，由更具权威的中央银行，已经提出过废除预售制，指出很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，结果也是无疾而终，其硬度、难度可见一斑。支持房地产预售制的人士认为，如果取消房地产预售制，很多中小地产商会“突然死亡”，造成大量银行坏账，并导致房地产供应量急剧萎缩，供求失衡加剧房价上涨。事后有专家指出，央行的建议未有结果的重要原因是由于房地产市场的管理非常复杂，涉及城建、发改委、银行、工商、税务等多个部门，“任何一个部门不能单独出台一项政策来取消房屋预售”，那么，不难想象，“任何一个地方政府”就可以率先取消预售制吗？“非常复杂”的不是预售制本身，而是背后的巨大利益。

　　禁售“楼花”多次欲“废”未果

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　　房地产预售制度俗称卖期房、卖楼花，起源于香港，据称霍英东是这一方法的发明者和第一个推行的人。

　　●1983年，深圳在国内首推商品房预售概念。

　　●1992年,“楼花”销售也登陆广州，随后在全国逐步推广。

　　商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。由于此行为发生在楼宇真正落成前，就像在果树开花阶段，买家交钱买那个“花”，然后在花结成果时再摘那个“果实”一样，于是香港人就把正在兴建中或计划兴建还没有动工的楼宇或其中的单元，形象地喻为“楼花”。

　　在中国的房地产市场发展中，预售制功不可没，但也暴露出很多问题，如面积增减问题、质量问题、配套问题等。在最近几年楼价高涨、民怨日深的背景下，有关政府部门、专家学者多次“欲除之而后快”，但都无功而返。

　　●1995年实施的《城市房地产管理法》对预售制度有明确规定，这成为开发商拿来“捍卫”预售制的法律依据之一。

　　●2005年，央行发布《2004年中国房地产金融报告》，其中提及的建议“取消现行商品房预售制度”，引来反对声一片。

　　●2010年1月23日，广西南宁宣布将成为全国取消商品房预售制度首个试点，消息一出，一石激起千层浪，全国各大媒体及网络上各种评论，各种观点自成阵营，至今没有结果。

　　●2010年两会期间，多份提案议案建言改革或取消目前房地产预售制。例如民革中央的提案认为，住房预售制现在已经是地产“捆绑”银行和市场风险的制度，台盟陕西省委主委马克宁建议取消预售卖现房。

　　●2010年5月，广州市规划局称，正在酝酿推进预售证制度改革，广州房地产市场发展了30年，现在开发商融资渠道都已经很成熟了，资本积累也有了一定的程度，可以考虑取消预售证制度。但广州市房管局回应称，现在取消预售证制度条件并不成熟。(赵亚洲)