评论：房贷“刹车”激起楼市“混沌期”

　　新闻背景

　　从3月28日到4月2日，新华社连续6天播发评论，新华社对楼市调控的评论就成为政策和市场的重要风向标。而新华社最新发布的题为《重拳之下，楼市“混沌期”还能持续多久》的专电，在首次提出“混沌期”这个新概念之外，还首次出现了引导房价“回落”到合理区间的字样。此前，这方面的措辞一直是“遏制房价过快上涨”。

　　什么是二套房贷

　　二套房贷：是指已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。

　　二套房贷界定方法：商业银行在接受个人住房贷款申请后，应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的认定。

　　二套房贷认定标准：已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行

　　昨天距4月14日“新国四条”发布，恰好两周时间。改善型住房、自住型住房、存量房贷……短短14天里，普通市民从密集的政策发布中学到了不少专业名词。

　　国家政策为房贷踩了一脚急刹车，轮下荡起的尘土令整个楼市陷入混沌状态。政策细则尚未一一落地，房价、税收、多套房认定等问号仍悬在购房者心头。

　　关键词1房价

　　现象：一线城市楼市成交急跌价格坚挺悬疑：调控重压下房价何时跌？

　　一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌；4个一线城市的成交量也是全面下跌，如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。

　　从商品住宅成交情况来看，尽管成交量普遍下挫，但成交均价并未明显松动。一些城市的房价反而出现上涨。有分析认为，新政密集出台，直接打压需求，但恐怕对普通住宅市场影响更大，而资金有限、购买中低端房产的购房者对政策更为敏感。

　　新政实施之后，大连地区反应并不明显，而新开的楼盘也并未改变其销售计划。而二手房价格也没有大幅松动。以大连西岗区北石道街一居民小区为例。在去年底二手房价格涨势最猛时，该小区房价每平方米在1.2万元左右。而记者昨天在一家房地产中介看到，类似的户型和楼层，每平方米价格约为1.1万出头。降幅不甚明显。

　　■悬疑解析：今年或转为买方市场

　　“今年楼市会发生逆转，将由去年的卖方市场转成为买方市场。 ”住建部政策研究中心副主任秦虹提出了自己的市场预期。并表示，此次楼市新政核心有三个方面，一是控制投资型需求，二是加大供给规模，三是加强市场监管。由此，今年市场的供求关系将得到改变。秦虹指出，大致可以判断的是，这次受新政影响最大的还是投资比例较大的一线城市、发达城市。

　　分析认为，房地产是我国“支柱产业”，房价过快上涨与大幅下跌均不利于经济发展。因此，调控之下，房价“温和下降”是最理想的结果。

　　关键词2税收调控

　　现象：传房产税拟从第三套征收，税率初定成交价0.5% 悬疑：房产税今年能“落地”？

　　目前《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订，或将在近期内公布试行。财政部的思路是希望先在不开征新税种的情况下，对大户型、非自住高档住宅保有环节征收税费，以控制楼市投资。对多套房产在保有环节上征收“房产保有税”，或将在上海试行。据预测，房产保有税不可能超过1.5%。

　　今年全国“两会”期间，全国政协委员、山东经济学院教授郭松海就建议通过调整税收政策，他认为，遏制住房价格过快上涨，单靠信贷政策调整并不够。

　　■悬疑解析：税收是房价调控“杀手锏”

　　对于调整税收政策，物业税和房产保有税成为业内寄望最高的两个税种。

　　物业税被社会各界视作平抑房价的“利器”，早在2003年，政府就提出要开征物业税。 2004年，在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省区市开始房地产模拟评税试点。 2007年10月，试点范围扩大到大连以及河南、安徽、福建等省市。首批空转试点距今已达6年之久，而目前尚无一个地区将物业税“由空转实”。

　　比较而言，房产税更具有可操作性。在征收高额物业税和交易所得税的国家，炒房者获利甚微，楼市投机难成气候。开征房地产保有税被认为是房价调控的“杀手锏”，其征收有可能使楼市投资“无利可图”。目前，重庆市提出针对高端商品房拟实行“特别房产税”，上海等城市正在研究开征“房产保有税”，成为各方热议的焦点。

　　关键词3多套房

　　现象：中外资银行叫停三套房贷款悬疑：“价格过高地区”如何判定？

　　大连是否属于“国十条”中所指的“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”？按照“新国十条”，这个判断将直接影响地方政府出台落地政策，包括是否暂时限制多套购房。

　　事实上，自房产新政策对多套房明确限制开始，大连虽属于二线城市，但多家银行已经暂停发放第三套房贷。根据多家银行总行的表态，即使在二线城市，也不投放三套房贷。此外，汇丰、渣打和东亚等外资银行都相继加入停发三套房贷的阵营中。

　　大连一家股份制商业银行的工作人员张小姐表示，目前还没有接到停办三套房贷的通知，由于新规并没有强制要求商业银行停办三套房贷，就她了解到的情况，目前还有极少数银行没有停办三套房的按揭贷款，而且根据要求，现在对购房者的信用档案进行严查。有过三四次贷款买房的记录，银行基本就不会给这类购房者提供贷款。

　　■悬疑解析：贷款审批异常严格

　　由于整个银行业对贷款购房的审批非常严格，有过购房记录的贷款审批都被慎重对待。一家银行个贷部工作人员说，现在对贷款首付成数和利率必须根据购房者的个人状况进行风险评估，即使对“严打”的三套房，目前贷款政策也仍颇具争议。新政要求“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”，但没明确指出，1.1倍的利率标准是只针对新批准的二套房贷，还是对已发放的二套房贷也一起调整。

　　关键词4银行信贷

　　现象：零售银行贷款业务受冲击悬疑：下半年贷款还这么难？

　　新政出台以来，银行“紧”声一片。大连一家股份制商业银行的工作人员调侃说：好像大家比赛谁最“严”一样。

　　从银行业务上看，房产新政显然将给零售银行带来一定冲击。分析认为，短期内首付要求的提高和不合理需求的抑制将降低银行个人住房贷款的增速，预计5月开始新增个贷将出现回落，二套及以上住房利率水平的大幅提高使得银行得以在一定程度上以价补量，但预计新发放房贷利率的上升难以完全弥补贷款量的回落，个贷利息收入可能会出现短期回落的局面。

　　目前整个银行业有3万亿~4万亿与房地产相关的贷款，房贷存量很大，如果主要城市房价在短时间“跳水”，势必会导致不良贷款上升。房地产价格下降三成，银行的不良贷款率就将上升3至4个百分点。

　　■悬疑解析：细则将对购房者差异化区分

　　银行方面表示，信贷政策能严控多久，关键在于本轮调控政策提出二套房贷首付不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍等措施能在多大程度上击退炒房客。不过，从国家一直坚持的方向看，肯定会在政策细则上对购房群体进行差异化区分，因此普通购房者最好观望一段时间。 首席记者

　　■名词解释

　　物业税

　　物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应的，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。

　　各国的物业税

　　目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

　　各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。