开发商进军商业地产 个人投资需多加谨慎

　　近日,多家上市房地产公司公布了年报。中海、合生创展、华润置地等开发商不约而同地将2010年的发展重点放在了商业地产上。在4月1日发布的《2010年中国房地产企业第一季度销售TOP20排行榜》上,素来以商业地产闻名市场的大连万达集团更是首次进入销售榜前十。

　　在经历了2009年住宅市场的疯狂之后,是什么因素使得开发商放弃住宅市场这一高利润市场,转而看好商业市场?上海弘基股份有限公司副总裁宋捷、景瑞地产营销总监杨子江、上海高胜行投资咨询有限公司总经理高原兰(博客)和上海东滩投资管理顾问有限公司副总经理邝桂源，共同探讨开发商进军商业地产背后的根本原因。

　　价格洼地 长期回报率高 进军商业地产是未来趋势

　　目前市场上由于住宅项目“短、频、快”的开发节奏,使得不少开发商处于现金流的考虑依然将住宅市场作为重点发展对象。但随着上海可开发土地的减少,商业地产可长期持有的特点,已经成为开发商自身企业发展的下一个增长点。

　　“传统意义上我国的地产开发商通常是指住宅项目的开发商,这些开发商一定要大量拿地,以此快速消化物业回笼资金,获取每年的年报业绩。但商业地产不同,它是一个生命周期很长的物业。并且商业地产会随着是商家以及周边区域人口的导入和消费能力的增强,整个商业价值将呈几何层级增长。这对于开发商年报的现实和现金流的现实会带来很大的差异。”

　　弘基股份有限公司的宋捷副总裁直言,“香港四大发展商就是通过稳定的租金收益来获得整年的收益。虽然我国的城市化进程还在进行中,但开发企业还是会想商业地产逐步去转型。这是一个大的方向。”

　　宋捷认为,“还有一个原因是价值评估的因素。从去年开始,上海的住宅和商业物业的价值开始出现倒挂。商业地产已经成为一个新的价值洼地。一些境外的基金和国内资本也很关注商业地产价值升值的部分。”而随着商业地产价值洼地的逐步显现,开发商看好商业地产也就水到渠成了。

　　开发商要主动持有商业物业

　　在谈及开发商如何有效经营商业地产时,作为开发商代表的景瑞地产营销总监杨子江可谓最有发言权。作为在上海房地产市场上有着丰富项目运营经验的资深人士,杨子江分享了其对于开发商如何有效经营好商业物业的看法。

　　“基本上,开发商在拿地时,通常都被要求辟出一定面积的土地做成商业物业。长期以来,如何经营好社区商业物业是个开发商比较头痛的问题。这其中包括做什么业态的商业物业、如何选择合适的商家、如何与商家谈判等方面。从我们目前操作的经验来看,开发商自己主动持有是比较好的方式。尤其是和一些专业机构的合作,对于我们获取稳定的商业地产收益是很有帮助的。”

　　杨子江进一步补充说:“随着轨道交通等交通设施建设的铺开,不少沿线区域会有大量的人口导入,随着这些人口的进入,周边区域的价值也会逐步提升,进而引入更多的消费能力较高的人群,这些人群的导入,又会提升区域的商业价值,从而辐射到社区商业物业,提升社区商业价值。应该来说,现在也是住宅和商业结构的一个调整期。”

　　投资商业地产需谨慎

　　对于大部分刚刚开始试水商业地产的开发企业来说,商业地产仍然是一块处女地。对于那些没有商业地产开发经验的企业来说,进入商业地产市场仍需要更多方面的考量。

　　参与本次活动的嘉宾,不约而同的提到了商业地产的专业性要求。作为一种长期投资行为,商业地产的回报率并不能再短期内有所体现。“商业地产其实是一项极其考验开发商现金流是否充足的项目。而商业地产对于项目经营专业性的要求也相比住宅物业更高。”宋捷建议开发商尽量选择专业的经营管理公司协助经营商业地产项目。“从目前来说,在商业地产的各种业态里,可供餐饮业进驻的商铺价值是比较高的。”

　　对于个人投资者,杨子江建议把握细节。“与住宅不同,投资者一定要注意综合考量投资成本。目前国内商业项目的首付都在五成左右,而且财税和交易费用也和住宅项目有所不同。所以个人投资者一定要仔细考察相关物业是否有专业的运营团队负责运营整体项目。”

　　“商业地产是种有技术含量的投资,并不是所有投资人都能够做好的,因此,一定要谨慎对待。”宋捷最后总结说。