商业市场宣称高额回报 广告背后另有玄机

　　除了上篇所说的一些“广告包装陷阱”之外，我们经常还能看到有些商铺的销售会打出“统一经营管理、给付稳定投资回报率”的承诺，所承诺的这个比例多在6%-8% 之间，有些甚至高达10%以上。在如此诱人的条件下，很多商铺投资者纷纷踊跃购买，可是等到商铺实际交付使用的时候，却发现实际招租情况并不理想，根本达不到所承诺的比例，而这个时候开发商或者是象征性地给付一点回报金、或者就是干脆撒手不管了。

　　其实，从商业运营管理的客观规律而言，任何一个新兴的商业市场都有从初期冷清、到逐步热闹、再到最后非常繁荣的过程，业内称之为“养铺”。在这个过程中，如果前期是有序的统一招商、统一经营、统一推广，那么这些商铺的成熟度要比完全放任小业主自营状况下快很多，所以我们说如果开发商能够承诺提供“统一运营管理”服务，则应该还是有利于商铺投资者的。但是问题是在这个阶段里，为了达到长期运营稳定、长线利益均好的目的，实际招商的租金通常也是一个从低到高的过程(无论是保底收租还是根据商家营业额分成收祖的方式)，这样在初期阶段，实际租金回报率是很难达到原来广告宣传时所承诺的比例。

　　所以，假如您有意向购买这类开发商做出高比例投资回报率承诺的商铺，我们建议您：

　　第一，按前文所教授的方法，首先对这个区域的实际租金情况、人流量情况做个调研，再结合项目未来发展前景适当地增加20%-30% 的评估值，以此来推断该商铺的销售价格及租金回报前景；如果得出的结论能够实际支撑4% 左右的租金回报率，那么再考虑到房地产保值、增值的特性，我们认为这样的商铺还是值得您出手购买的；而如果推导得出的结论所实际支撑的回报率非常低，那您就要小心风险了，很有可能是开发商过高地拉升了销售价格，然后从高额利润中拿出部分来补贴租金收益；

　　第二，同样按前文所讲的商铺购买要点，选择具体铺位，充分考虑该商铺的“自由业态、独立运营”的可能性，这样万一开发商或管理公司不能兑现“统一经营管理、稳定回报租金”的承诺时，也能确保您能自行出租收益；这里尤其要注意：面积划分过小、功能配置缺乏、动线过于狭窄、周边缺少品牌主力商家的商铺尽量不要购买，这些都会导致您的投资被深度套牢；

　　第三，最后您一定要衡量一下承诺统一经营管理方的实力，如果是在商业运营管理方面比较资深的品牌企业，相对招商和长线运营的成功可能性更大些，而有些开发商是为了配合商铺的销售、匆忙自行组建的管理公司，那就不太能让投资者放心了；

　　总之，我们相信，随着济南房地产市场的不断规范化发展，以虚假广告、恶意承诺等方式进行的商铺销售行为会越来越少，但是作为一个理性的投资者，如果您事先学习一些商业地产知识、了解一下实地的经营情况，则更有利于保护您的切身利益。