假如不崩盘 比来比去还是炒房最划算

　　“只涨不跌”的房价让星城众多投资者获利颇丰，但理财专家表示，在新形势下炒房，成本在增加，尤其是借钱炒房风险不小。图为星城一楼盘实景。余志雄 摄

　　在星城某事业单位上班的刘君这几天正忙着四处筹钱，因为他又看中了河西新楼盘旭辉・藏郡的房子。“挨着学校，肯定能升值。”为此，他把还在亏损的基金赎回了。“别说是基金，就算是黄金，都比不上房子。”他信心十足地告诉记者。

　　在不断攀升的房价面前，星城投资者对房产越来越情有独钟，并出现抱团跟风的趋势。

　　行情：投资房产最划算

　　刘君告诉记者，不算他看中的这套房，他已有4套房产，除了一套自住，其他3套全部用来投资。其中，一间门面、一套住宅以及一套商住房，这些投资性房产全部是近6年内购买的。

　　“4套房的平均年升值率都在15%以上，而且还不算出租的收入，”刘君算盘打得挺精的。他在2004年10月份小试身手，以2400元/平方米左右的价格购买了位于晚报大道上时速风标大厦56平方米的商住房一套，去年12月份有人出价5300元/平方米要买这套房，他没有出手。而他2007年5月份在星沙买的一套房子，价格也由当初的每平方米2700元涨到了4000元，2006年8月份贷款在浏阳河畔购买的房子也涨了2100元/平方米。“你再看看，股票也好基金也好，买后要操几多心，而且今天涨明天跌，我几个朋友炒股都亏了，人都急老了几岁。而房价却没有跌过，至少我认为没有什么比投资房产更让人放心的。”

　　趋势：亲朋好友抱团炒房

　　在刘君的示范效应下，他的三个朋友和一位同事也加入了进来。“这样我们可以以团购价购买，降低成本”，这伙人打算连号买5套商住两用房，这样好出租。他们认为，房产是稀缺资源，在城市化进程中，房价只会涨不会跌，尤其是长沙的房价在全国省会城市中本来就不高。目前无物业税、遗产税等支出，加上低存款利率、通胀预期，买房是比较有保障的途径。而相关数据表明，未来一年内有购房意愿的市民比例依然高达18%。

　　来自长沙市房产研究中心的数据显示，2010年2月份长沙内五区新建纯商品房备案均价为5098元/平方米，同比上涨5.34%。我们来看近年房产价格曲线，2005年，长沙的商品房均价才3030元/平方米，到了2007年，这个数字变成了3601元/平方米，到了2009年12月，变成了4576元/平方米。近6年，只有2006年是同比下降的，当年的商品房均价为2991元/平方米。

　　有业内人士指出，在长沙房地产市场主要的三种需求（刚性、投资兼自住、热钱）中，最大是投资兼以后居住需求，这种需求约占据了60%。而星城某股份制商业银行房贷部门负责人昨日在接受记者采访时也表示，从该行近几年的相关数据来看，以投资为目的贷款购房者约占一半。

　　提醒：借钱炒房有风险

　　因为钱不够，刘君决定向亲戚朋友借，因为现在向银行贷款难度增加了。长沙首届“十大金牌理财师”得主之一、建设银行湖南省分行国际金融理财师乔辉认为，按照当前的新形势及随着国家对炒房行为监管力度的增强，借钱炒房风险提高了。

　　“首先是成本的提高，赢利空间在缩小，”乔辉表示，投资房产无非是卖掉或者出租，但无论是卖还是租，成本都增加了。譬如自今年1月1日起，个人买卖非普通二手房交营业税的规定更具体更严格了，且长沙的二手房交易综合税率也从1月1日起由原来的1%调整到1.88%等。而按照长沙目前的规定，对于个人出租住房，不分地区和用途，月租金收入1000元（含）以内和以上的，分别按4%和6%征综合税；对个人非住房出租，月租金收入1000元（含1000元）以下及以上的，分别按6%和12%交综合税。而国家相关职能部门还表示要加快物业税、不动产税政策出台的进程，这意味着“捂房”的成本会成倍提高，“炒房”赚差价的难度也将骤然增大。

　　乔辉认为，刘君不但将全部资产都用来炒房，且希望借钱生财，这样风险比较大。在国家一系列新的针对房产调控政策引导下，一旦房产赢利空间缩小影响交投，刘君的资产将无法流动起来，届时会“全盘被套”。

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　　刘君的炒房心得

　　1.跟着城市规划走

　　政府的规划是带动片区房地产发展的最大利好因素。一个原本不看好的片区，随着政府大力开发，片区楼盘升值看得见，这是投资房地产增值重要因素。通常政府的城市规划都会在媒体上公布，细心留意即获得相关信息。

　　2.考察交通配套，学校周边为上选

　　房地产是长期投资，通过升值后转让赚取利润，公交配套是首位，到就近商务区或市中心上班的便利性和交通成本，直接影响租金的高低，学校周边的房源投资风险小，也能拿到比较高的租金回报。60~80平方米左右的两房最好，还可以考虑商场片区的房源。

　　3.有风景的房子好出手

　　房地产行业有句老话：房子有价，景观无价。一个拥有永恒景观的物业其升值潜力，远比无景观的房子要快得多。