省城商业地产、写字楼或引来井喷投资

金龙大厦附近，金融机构密集。

   随着更多金融机构入驻济南，省城的商业地产市场及写字楼经济也被逐渐"烘热"。一方面写字楼的租金最近几年节节攀升；另一方面，越来越多的写字楼被一销而空。专家预测，未来省城写字楼将日趋高端化和集中化，商务综合体势在必行。

租楼：职场每年租金动辄几百万元

   据了解，泺源大街从杆石桥到山东新闻大厦共6站距离的路两边，大大小小的银行机构至少14家。金融机构的不断扩张，使处于黄金地段的高档写字楼成了抢手的“香饽饽”。位于经十路上的第一大道每层面积1100平方米，其中仅泰康人寿山东分公司就占据了其中的4层，面积超4000平方米。这个面积按济南写字楼平均租赁价格来算，每年缴纳的租金、水电费需要几百万元。此外，在第一大道落户的还有工行、齐鲁证券和浦发银行等多家金融机构。

    在泺源大街一处大厦内，每位副总都在一间小格子间内办公。“面积虽然不大，但是租金可不便宜，每平方米每天5元钱，10个平方的办公空间，每月的租金价格就得1500元。”一位经理告诉记者。

    省城房地产市场研究调查机构信立怡高房地产顾问机构的调查数据显示，2009年济南写字楼的整体出租率高达90%以上。

买楼：写字楼售价每平过万元

    在商业地产以及高档写字楼租金和出租率不断被“烘高”的同时，经过多年发展，省城经济实力不断增强的金融“大鳄”们，不断把触角伸到新建的高档写字楼，购置房产成为金融机构壮大发展的必然选择。

    太平洋财险山东分公司的相关负责人告诉记者，随着在山东地区业务的不断扩张，公司早就决定在济南购置房产。其新职场位于省城东部的中润世纪广场，10层楼总面积1万多平米。此外，与其同时行动的还有太平洋人寿山东分公司，该公司也在中润世纪广场购置了整栋写字楼。

    中润世纪广场的相关负责人告诉记者，该楼盘共有7栋甲级写字楼，总面积达到15万平米，其中已售写字楼达到了80%，由金融机构购买的房产占据了较大的比重。

    信立怡高总经理朱江告诉记者，去年济南大型写字楼出现脱销的状况，购买整栋楼以及团体购楼的情况比较多，其中就包括银行、保险和证券等金融机构。据了解，2009年济南写字楼市场的总供应量为26.12万平方米，楼价持续走高，第四季度超越9000元/平方米，年末突破万元大关。

预测：商务综合体是未来趋势

    金融机构的快速增加，在一定程度上抬高了济南的商业地产价格，并且其影响力还在增强。展望未来的金融业发展状况，信立怡高总经理朱江表示，随着济南核心经济活跃程度的逐渐提高，省城需要更多的高端化和集中化的写字楼，而多功能的商务综合体则势在必行。

    朱江认为在济南房产市场上，有三种强有力的产业推动着写字楼的发展。首先就是金融类企业的增加、规模的扩大，需要更大的办公场所。第二，像黄金集团、山东钢铁等国有企业总部经济的高速发展，导致过去的办公楼很难满足其需要，这就会形成很大的写字楼市场。最后，随着城市经济形势的好转，服务业需求旺盛，也会不断地消耗城市的写字楼。

新闻链接：

    近期，随着济南住宅市场价格的高位运行，特别是针对“住宅市场”的房产新政的频频下发等相关利空消息的弥漫，很多投资者发现“同城高企的住宅价格已经超越了写字楼的价格”。“商住价格倒挂”现象开始让投资人群关注写字楼市场。

    毋庸置疑，伴随济南总部经济的蓬勃发展，省城写字楼市场的潜力正在呈现，但任何一项投资行为，都会有风险存在。你看中的“价值洼地”真的是“价廉而物美”吗？如何避免其中风险成为投资的重大学问。

    对写字楼投资者来说，选择使用或投资写字楼物业更多是要看准写字楼的自身价值、区位、配套等内外要素。

没有地段支撑谈何价值

    “第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”对于商业物业投资是公认的金规铁律。“写字楼的区位和地段很大程度上决定其价值，好的写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区，交通便利、商务氛围浓厚是写字楼价值的重要支撑。”目前在济南，人们公认的商务办公区域无外乎“传统的泺源大街沿线、山大路沿线、以及新兴的燕山立交周边，高新商务集群等区域”。处在人流、物流、信息流、资金流汇聚之地的写字楼，可以产生集群效应，各种配套设施都能相互配合跟上，价值自然水涨船高。而相对地段偏僻，脱离配套支持而凭空谈“生态”的写字楼项目只能沦为“一个人的独角戏”