山东济南商业地产投资升温 迎来一轮"牛市"

　　“不温不火”是一直以来人们对济南商业地产市场的评价，然而记者近日在走访时发现，济南商业地产市场这种状况正在悄然改变，在市场表面的平静下面投资的热情开始高涨

　　“不温不火”是一直以来人们对济南商业地产市场的评价，然而记者近日在走访时发现，济南商业地产市场这种状况正在悄然改变，在市场表面的平静下面投资的热情开始高涨，无论是商业地产的销售还是开发都进入了一个“井喷期”，“后全运时代”的济南商业地产市场开始风起云涌，将迎来一轮红火的“牛市”。

　　投资者纷至沓来

　　10月29日，位于大明湖畔的明湖湾・开元广场开始公开认购，在认购优惠的7天里，首批推出的60套写字间就被抢购一空。据介绍，大明湖新景区龙头的绝佳位置和集美食城、珠宝城为一体的尖端配套成为该项目市场开门红的关键因素。目前已有多家企业抢先入驻开元广场。

　　无独有偶，在离开元广场不远的省府前街，泰府广场项目还没有开盘，就为许多投资客所看好，每天都有不少准客户纷至沓来。据介绍，除了本地投资者，还有一些外地乃至北京、上海的投资客也大老远赶过来，这个项目本来准备销售的商铺就不多，在热情高涨的投资者面前更显得奇货可居。

　　泉城路商圈的投资热潮只是省城楼市商业地产投资高涨的一个案例，其他商圈的商业地产投资也红红火火，像位于泺口商圈的缤纷五洲商城即将售罄，明年初将开业；位于英雄山-省体商圈的鲁商广场商铺和写字间的销售也持续火爆。

　　商业地产开发投资持续升温

　　与商铺和写字间销售的火爆走势相似，商业地产的开发投资也持续升温。像在泉城路商圈，除了明湖湾・开元广场、泰府广场等项目，恒隆广场、天业国际也正在开发建设，贵和天地广场和解放阁商业项目也即将面世，尤其是解放阁项目，按照上海世茂与历下区政府签订的意向协议，将投资约40亿元人民币把解放阁区域打造成济南市乃至山东省金融聚集区、精品商业及特色服务区、古建筑保护区。

　　除了世茂，中国房地产企业第二大企业集团绿地集团也将在济南市中心开发建设 300米以上的超高层建筑。位于西部的银座中心项目已经开工建设，该项目规划总建筑面积50余万平米，将按照国际先进的大型购物中心(SHOPPING MALL)进行设计，包含12万平米购物中心、大型商业街区、2栋150米超高甲级写字楼、2栋独栋办公楼、2栋商务公寓及四星级酒店、地下车位等多种物业形态。

　　济南商业地产项目遍地开花，充分说明开发商对济南商业地产市场的投资信心。一个最新出炉的投资潜力城市排名也佐证了这一点。11月1日，“2009中国特色魅力城市二百强高峰论坛”在北京举行。论坛公布的“共和国六十年中国最具投资潜力城市”名单中，共45个城市榜上有名，济南列第25位，这一排名包括了香港、台北等城市，由此可见济南的投资潜力越来越被看好。

　　在采访中，一位业内人士表示，济南的商业地产市场开发和销售都出现了多年不见的红火，全运会和棚改为济南商业地产发展提供了良好契机，“后全运时代”济南商业地产市场将迎来一轮“牛市”。

　　济南住宅及写字楼价格倒挂 是否为投资洼地

　　最新统计数据显示，继9月份济南住宅楼价格逼超写字楼之后，10月份，济南住宅楼依旧是量价齐飙，风头正盛，全面盖过写字楼。业内人士担忧，如果这种楼市价格倒挂现象持续下去，济南的写字楼还是投资洼地吗？

　　住宅楼爆出天价

　　11月8日，随着又一股寒流的光临，济南真的进入了冬天。与气温形成强烈反差的是，济南住宅楼市场的火热。11月初，奥体中心附近楼盘爆出济南房价新高，一新开盘的别墅卖出了3.6万元/平方米的高价。这一楼盘位于奥体中心东500米的山坡上，一栋500多平方米的别墅成为楼王，现场卖出了1400万元的高价。

　　“曲高”并非“和寡”，虽然这一楼盘飙出济南住宅楼的最高价，但应者成群。售楼人员非常得意地称，该楼盘一期开盘118栋别墅，两个小时就售完了，除此之外，还有100多人手握巨款，排队预订二期的别墅。记者注意到，这个楼盘别墅的价格从1.5万元/平方米到3.6万元/平方米不等，价格最低的别墅也要400万元左右。除了别墅外，该楼盘的高层也将于年底开盘，预计均价在10000元/平方米左右。

　　在时下的济南住宅楼市场，牛的不仅仅这一家。最近正准备买房子的市民小赵感慨，在二环路以内转了半个月，已经找不到6000元以下合适的住宅楼了。国家统计局山东调查总队在10月底发布的统计数据也显示，山东的房价连续6个月上涨。1-9月份，山东房屋销售价格累计同比上涨1.0%。

　　住宅楼连续两月价格超写字楼

　　9月份的地产月报显示，济南写字楼成交均价为7960元/平方米，成交量最大的前两个项目成交均价分别为7632元/平方米和7632元/平方米。而这两个成交均价，已经远远低于济南东部、南部一些普通住宅的成交价格。住宅楼的售价已经逼超写字楼。这一数据显示，济南楼市已经出现了价格倒挂现象。

　　据第一房产网最新出炉的10月份最后一周的数据显示，这一不正常现象正在持续。10月24日-30日，济南写字楼的成交均价为7421元/平方米，而在同一周内，住宅楼成交均价前4名的楼盘均价都高于这一数字，最高的为文华园小区，成交均价为10158元/平方米。

　　与此同时，在成交量上，二者的差距也极为明显，10月24日-30日，济南住宅成交1043套，而写字楼仅成交12套，平均每天的成交量仅为个位数。

　　倒挂或不会持续

　　财富自由港商务大厦营销顾问赵淑霞认为，在一线城市，如北京、上海等，这种楼市价格倒挂现象尤为明显。济南楼市连续两个月写字楼与住宅楼价格出现倒挂，同样是一种不正常的现象。

　　赵淑霞认为，济南之所以出现这样的倒挂现象，原因有三个，一是今年以来，国家为了拉动内需，在房地产领域尤其是在信贷方面推出了相关的积极政策，一定程度上刺激了楼市的发展；二是受全运会在山东举办影响，济南经济前景被看好，楼市跟着受益，整体上升；三是目前济南的写字楼市场尚未发育充分，此前的很长一段时间，写字楼市场始终在低位徘徊，而且关键的是，近期济南写字楼并没有放量，从而导致了价格的不温不火。

　　山东新开元置业销售部策划人丁强认为，这种价格倒挂现象不可能持续，济南写字楼必定能上个台阶。因为，近期济南老城区几大商业中心的地产正在迅速崛起，尤其是在大观园南门附近的财富自由港商务大厦、人民商场附近的万达广场、大明湖西南门附近的开元广场以及山大路片区的诸多项目，必定带动济南写字楼的价格整体攀升。

　　另外，最近连续刷新记录的“济南地王”，也将在一定程度上将拉高所在地段的房产价格，抬升区域写字楼

　　的价格。最为关键的是，以恒大地产、北大资源、上海绿地为代表的一线地产巨头进驻济南，他们带来的不仅仅是投资，还有先进的运营模式和理念，这一切必定助推济南的写字楼完成升级换代。