收房那些事儿

　　近日记者购买的市中区某楼盘已经交付使用,记者也亲身体验了收房的混乱和困惑。本期置业课堂就来讲讲收房那些事儿。

　　混乱之中疑惑重重

　　记者购买的市中区某楼盘年前已经通知交房,但由于工作原因,直到上周才把房子收了。苦苦等待两年多的房子终于交到自己手中,我却没有“苦尽甘来”的激动,反有满腹疑惑。根据开发商提供的交房流程,我首先得先交纳各种费用:面积增加补差款,燃气开户费、有线电视开户费、维修基金,还有半年的物业费。我被告知这些费用如果现在不交付后期可能就不能使用。通过与开发商的交涉,他们同意我先验房再交钱。验房时,房子虽已整理得很干净,但还是存在很多问题:墙皮裂缝,窗户的密封胶裂开,开关周围“伤痕累累”,阳台管道旁的墙壁出现弯曲。验房现场很混乱,自己也变得混乱,只是跟着开发商和物业的指示不停地签字交钱。后来才意识到有些地方不太合理,但钥匙也拿了,字也签了,钱也交了。通过亲身体验收房的混乱和困惑,记者觉得收房之前应该理清收房流程,做好充分准备,避免自己的权益受侵犯。

　　“两书”齐备不可缺

　　记者就收房问题采访了山东德义君达律师事务所刘怀勇律师。刘律师告诉记者,根据房地产相关法律法规规定,在房屋交付时,房地产开发企业应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但是在实际验房时,业主要注意查看开发商的相关文件,包括房屋权属文件《国有土地使用权证》上是否有抵押记载,《建设工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《竣工验收备案表》在内的房屋质量文件,以及《住户验房交接表》、《楼宇验收记录表》、《商品房面积测绘技术报告书》、房屋管线图(水、强电、弱电、结构)等文件在内的各种相关验收表格。

　　“其中,《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件,收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图,业主可以带走,作为证据资料保存。”

　　费用收取问明白

　　关于费用的收取,和辉置业副总经理孙毅对记者做出相应解释:“费用一部分交给开发商,一部分交给物业公司。”孙经理告诉记者,交给开发商的费用通常有:面积增加的补差款,违约金,管道天燃气开户费,有线电视安装费,电话、宽带初装费,安防系统费用,产权代办相关费用,其他房地产买卖合同中约定的费用。这些费用要根据开发商实际执行情况来交付。

　　“交给物业公司的费用通常有:预交几个月的物业管理费,水电周转金,装修押金,装修垃圾清运费等。关于物业等方面收取的费用,各小区情况不一,业主可以查看开发商收房通知书中费用一栏,也可以咨询相关的管理部门。”针对不少业主疑惑未入住新房,物业费应不应该交的问题,孙经理解释道,如果开发商已提供交房的相关证件,房屋已经交付,则无论业主是否实际居住,有关的物业管理费也理应交纳,因为无论业主是否实际居住,物业公司有许多物业服务均已提供(如保安、保洁、园艺等)。“至于装修押金,物业公司可以收取,但是事后应及时退还;装修垃圾清运费法律法规上并未做详细规定,但实际装修中产生的垃圾过多还需交纳一定运清费用,费用收取情况要看实际情况,可和物业公司协商。”

　　房屋维修基金也是很多业主的疑惑。根据《济南市住宅专项维修资金管理办法》,“商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金。首期交存标准为:别墅每平方米20元,未设电梯的多层房屋每平方米60元,设有电梯的房屋每平方米120元。”“商品住宅、非住宅的业主须在办理房屋入住手续前,将首期维修资金存入商品住宅维修资金专户。”如果未交纳则会影响房产证的办理。

　　验房是门“手艺活”

　　验房是门“手艺活”。验房时,要准备相机、纸笔、扁形插头小电器等“装备”,以备不时之需。

　　验房时要注意窗边与混凝土接口有无缝隙,各个窗户闭合情况,屋顶上是否有裂缝,墙身顶棚有无部分隆起,坐厕下水是否顺畅,冲水声响是否正常,冲厕水箱有无漏水声,卫生间、厨房内是否有地漏,房屋内所有的开关、插座及总电闸,顶棚有无水渍、裂痕,煤气热水器开关是否妥当,墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪、隆起或凹陷的地方等问题。

　　业主验房时应仔细认真,房屋细微之处也应多加留意。比如卫生间、厨房内的地漏坡度倾斜方向错误,入住之后水可能会流进居室内,影响正常的生活。验房过程中应和带领验房的师傅做好沟通,将问题和维修意见及时全面的反馈给开发商和物业,以便他们维修。