买二手房想靠“阴阳合同”逃税难

　　日前北京上调二手房交易最低计税价,由于担心新政增加交易的税费成本,近日当地二手房交易“井喷”。记者今天在采访中了解到,济南市二手房交易评估软件已经建成并逐步投入使用,省城不少二手房交易的税费也将发生变化。

　　在济南的二手房交易市场上,“阴阳合同”流行,许多二手房交易在地税部门报税的成交价格大大低于实际成交价格,导致相关税收大量流失。为遏制“阴阳合同”,济南市在今年9月份下发专门通知,由地税、房管、规划等7个部门联合参与开发二手房交易评估软件,试点用于对前来报税的二手房价格进行评估,得出一个符合市场行情的价格,作为缴税的依据,最大限度减少低报税行为的发生。按照济南市规划,这一软件在今年下半年上线运行,试点单位应用评估软件评估存量房交易价格,到2012年上半年全面推开。

　　“我们现在是结合市场的挂牌价格和前期该区域的二手房成交价格来综合考虑报税价格。”15日,济南住房交易办税服务厅一位工作人员告诉记者,对于是否已经使用了新的软件进行收税,这名工作人员表示不方便透露。

　　“目前这个二手房交易评估软件已经建成,并逐步开始在二手房交易税收征管中使用了。”15日,济南市一家参与软件建设的部门相关负责人介绍,目前济南部分片区的二手房交易价格已经开始用这个软件来进行评估,以评估价格作为纳税依据,以后随着软件和数据的逐步完善,济南所有片区的二手房交易价格都会用这一软件进行评估。

　　那么,这个软件是如何来进行评估二手房交易价格呢?

　　这位负责人大体介绍说,通过专业的和权威的房地产市场评估机构,在济南的各个片区先找到一个“标准房”,按照市场价格算出这个房子的价格,其他房子以这个“标准房”的价格为基础,通过乘系数的方法测算出相应的评估价格,以保证价格的科学公证和符合市场实际情况。例如在济南某一片区可以选一幢6层楼的一楼,算出这个一层房间的价格,然后二层、三层、四层等楼层的价格用这个软件来进行算出。“当然,评估过程中还要考虑房子的具体朝向、周边环境和学校等方方面面配套的情况。”这位负责人强调说。

　　而之所以是将软件逐步运用,其中一个原因是目前只是完成了部分片区“标准房”的测定,其他片区还有待于进一步完善。

　　【新闻分析】

　　部分二手房交易的税可能要增多了

　　据介绍,有了这个评估软件,原来报税时部分报价“偏低”的价格将得到“纠正”,实际报税的价格将以这个软件评估出来的价格为标准收税。

　　“这样的话有很多二手房交易报税的价格可能要提高,相应的,买卖二手房要缴纳的税费成本就要增加了。”济南多位二手房市场业内人士这样向记者分析。

　　记者在采访中了解到,通过低报税的方式,许多二手房交易少缴的税费在几千元到万元以上不等。在此前报税过程中,对于感觉明显便宜的报税价格,税务人员也会参考相应区域成交房源的价格进行上调,但考虑到买卖双方的接受程度,许多上调后的价格仍低于实际成交价格。

　　“但有了这个软件,就等于有了一个公开和统一的评估价格,减少了人为因素,许多二手房交易的纳税不可避免地比以前会有所增多。”一家连锁中介济南区域的负责人认为,不同的二手房,所受的影响会有所不同。

　　而也有市民表示,实际上可能将来二手房交易的税费成本要上升了。

　　济南市相关部门负责人表示,对于软件全面上线使用后,由于各套二手房情况各异,因此会使得税费增加多少难以作出判断,但即使上升也会考虑民众的接受程度,增加也会是适度的。同时,该负责人也表示,目前房价处于下行状态,对于房价下降的部分,在运用软件评估时也会予以考虑。“主要还是要公正和公平纳税。”

　　虽然对于不少人来说,这个软件上线和推广后,将来用“阴阳合同”来避税的机会少了,但业内人士分析认为,从长远来看,对购房者是一种有利的情况。世联怡高山东市场部经理梁伟认为,新软件的上线和逐步推广将有助于防止避税,规范房地产市场交易,总体来说对购房者是好事。梁伟解释说,现在报的价格低了,将来房产再出售时,房产总价的增长份额就高了,那么个人所得税等相应税收就要提高。

　　“阴阳合同”其实暗藏风险

　　1.由于两份合同都有买卖双方的签字,真实合同比报税合同高出的部分卖家可能拿不到。

　　2.买家所买房产,在相关部门的备案较真实成交价格低很多,房子再次转让时,增值部分变大,买家要为此付更多的税。

　　3.如所买房屋遇到拆迁,可能面临补偿较低的风险。

　　4.在贷款环节,通过“阴阳合同”多贷的部分,买家可能拿不到。