后新政时代买商铺攻略

　　调控新政全面封锁了第三套房的贷款渠道，且将首付从20%提升至30%，业内人士分析称，这意味着在房市调控未见效果之前，一系列的调控政策难有实质性的放松。住房投资在高压政策之下，使得不少投资者的资金纷纷撤离住宅投资领域，转向新的市场投资契机。

　　“二套房的首付要求与利率都与商业地产相当。目前，商业地产每年基本上都保持10%的增长，俗话说：一铺养三代，随着城市化进程的推进，商业地产必将随之越发昌盛。”昆明市某商业银行AFP表示。

　　【案例】

　　刚结婚不久的张先生与于小姐是一对典型的80后夫妻，他们目前所居住的房子是张先生的父母于前些年购买的，约80多个平米，比起大多数还是蜗居一族的夫妻而言要幸福很多。针对目前风生水起的商业地产，夫妻二人表示出了极大的兴趣。

　　“我们考虑过，现在商业地产与二套房除了贷款年限外，首付和利率等政策基本一致。听说现在昆明的商业地产市场还可以，地段好的话，高价出租绝对不成问题。而且这一类投资是长线投资，回报绝对不会低于住房投资。

　　据了解，张先生夫妻两人目前每月有8000元左右的工资收入，除去日常支出，每月可有6000千元左右结余存入银行，夫妻两人现在在银行拥有一个联名的定期储蓄户头，约5万元人民币左右。张先生投资于股市上的资金约为7万元左右。

　　【理财目标分析】

　　“商铺目前受调控政策影响相对较小，是投资的安全地带，且在经济向好的推动下，无论是单价还是租金都有升值潜力。虽然商铺投资大周期长，但是回报率稳定且高，符合投资的安全性要求。”昆明玖言理财咨询有限公司理财师廖柳树表示。

　　据该理财师分析介绍，与普通住宅受政策调控影响容易大起大落相比较而言，商铺的价格近些年稳步攀升，且投资回报率比住宅高，市场发展潜力巨大。二套房贷首付五成，与商业地产基本持平，两者的投资门槛已经站在了同一起跑线上，随着经济数据的持续转好，商铺的价值也会逐步得以提升。房产新政后，住宅的投资功能明显弱化，商铺的投资功能却相对增强，加上今年的通货膨胀预期，商铺作为不动产保值的性能更加突显。作为一定程度上能规避市场的风险的投资渠道，张先生投资商业地产的考虑是完全合理的。

　　“一般中心地段的商铺均价大概在3万多元左右，而二环以外以及一些社区商铺的价格一般在1万多左右，价格的高低，主要还是取决于地段以及发展前景的优劣。”昆明新亚房地产经济有限公司置业顾问告诉记者。

　　【理财规划】

　　以目前张先生的家庭总资产来看，无负债，收入情况良好，可以通过合理的理财规划，满足日后各阶段的理财目标的实现。但是由于张先生夫妻二人目前处于事业的起步阶段，尚不能满足投资城市中心地段商铺的需求，所以建议在有购买商业地产的规划下，还是以一些社区商铺为主要的考虑对象。

　　“购买商铺的话，按张先生小两口的收入水平每年能够承担7.2万元的贷款，贷款期限为10年，贷款年利率为6.53%（按目前基准利率上浮10%计算），可以负担51万元的贷款。但是由于首付款存在缺口，张先生可以通过父母的名义办理招商银行个人贷款随借随还业务，将目前夫妻二人居住的80O的住房，以7000元/O计算（昆明目前住宅均价），总价值为56万的住房用以抵押贷款，可获得贷款56×0.7=39万元，加上其定期存款的5万元，以及用于股市投资的7万元人民币，正好51万元左右，刚好可以支付商铺首付款。按目前商铺贷款比例为五成的要求，张先生可以购买102万元左右的商铺。”昆明玖言理财咨询有限公司理财师廖柳树建议。

　　限购令下商铺投资又迎春

　　近日出台的“限购令”，又令商铺和写字楼迎来新的春天。一位投资客豪掷1亿元购买位于深圳后海湾的11个商铺，最近炒得沸沸扬扬，福田CBD也出现投资客豪爽买下整层写字楼的情况。

　　记者调查发现，不少投资客在“限购令”下无奈的转战商铺和写字楼，然而商业地产较高的投资门槛，不再理想的投资回报率，都令不熟悉商业地产运作的“新手”存在较大投资风险。

　　现象：商铺投资多“豪客”

　　在“限购令”出台不久，一位投资客豪掷1亿元购买位于后海湾的11个商铺，近期在深圳一直炒得沸沸扬扬。

　　记者采访地产中介了解到，自“限购令”出台后，看住宅楼盘的人数大大减少，但是却带动了前来看商铺的投资客。地产经纪小卢告诉记者，其实从今年4月份楼市新政以来，不少住宅投资客就已经开始关注商铺市场。十一之后，来了解商铺信息的人，比7月8月约多出2倍。

　　港置地产工商部的唐照飞告诉记者：“国家出台限购令后，深圳福田CBD的价格一直往上涨，有钱人都将资产投向写字楼和商铺，还有投资客豪爽买下整层的写字楼。”

　　分析一：

　　写字楼价格大势看好

　　中原地产(工商铺)写字楼金中环北分部张华伟表示：“在深圳，商业与住宅存在价格倒挂的情况，中心区写字楼的均价仅为3.8万~4.2万元/平方米，然而附近的住宅楼价格则高达4.5万元。长远来看，深圳的写字楼价格趋势看好，有专家预测5年内能达到7万元/平方米。

　　他建议，如果是短期投资客，比较容易出手的是50~100平方米，等待半年左右价格上涨后抛掉。如果是长线投资客，可以投资100平方米以上的，持有2~3年后等待时机出手，获利更大。

　　然而，他表示，目前投资商业和写字楼的门槛比较高，特别是东门、华强北等地的商铺都炒到顶了，东门的商铺高达40万元~50万元/平方米，投资回报率并不高，一般写字楼的租金回报率约为4%~5%。

　　分析二：

　　近期转投商业地产带有盲目性

　　深圳旅游和地产研究中心主任宋丁表示，自从去年下半年以来，深圳的商铺和写字楼的价格已经处在上涨的阶段，只是没有住宅显现得那样猛烈。而对于投资客来讲，近期转投商铺和写字楼的这类人，有部分其实是带有不理性、盲目性的人，他们其实对市场并不是了解很深刻，就把自己资金转移。

　　此外，在这一轮政策的影响下，资金转移进入商铺、写字楼，可能对未来国家地方的政策也有一定的引导作用。

　　对于目前投资转向商铺和写字楼的投资客，中原地产总经理李耀智提醒，商铺和写字楼合理的投资回报首先要考虑本身租金的回报率。另外，商铺和写字楼也不一样，写字楼一般是在一栋楼里，价格都差不多；而商铺却不一样，即便在同一条街道，价格不一样，成交速度也不一样。

　　李耀智还指出，深圳较旺的商铺区域如东门、华强北，这里投资门槛高，风险也高；写字楼如福田中心区，这里平均也要7万元/平方米。

　　投资提醒:

　　中原地产商铺西区经理肖霄表示，从住宅市场转战过来的投资客大多对商铺一知半解，并有两个误区：

　　误区一：

　　租金回报率要求高

　　经过近一年的价格攀升，商铺的平均租金回报率已经大幅下滑，一般只有3%，甚至一些新城区的回报率只有1%或2%。

　　误区二：

　　面积大、单价低的商铺划算

　　与住宅不同，商铺最重要的并非面积，而是位置。大面积低价铺可能面临租金低甚至难以出租的局面。

　　银行贷款难度大

　　据了解，投资商铺的门槛很高，一般要求首付五成以上，10年内还清贷款。

　　同时银行对申请者要求更严格，商场的内铺往往还很难获得银行贷款。

　　要弄清楚商铺真实面积

　　建议投资客一定要弄清楚商铺的真实面积，因为现实中不少商铺分开几部分，有可能投资者看中的铺位，只是一个大商铺的一部分，即使买了也不能独立经营。