如何办理房产证？济南房管局权威解答

    房产证即指房屋权属证书，房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，是房屋登记簿所记载内容的外在表现形式。办理房屋权属证书实际是申请人向房屋登记机构提出申请，登记机构依法将所申请的房屋登记事项记载于房屋登记簿，依据登记簿内容填写制作房屋权属证书并颁发给权利人的过程。虽然我们拿到的房产证形式、包涵的内容大致相同，但办理的过程却可能是千差万别的，因为房屋登记包括很多种形式：比如房屋所有权初始登记、房屋所有权转移登记、房屋所有权变更登记、房屋所有权注销登记、房屋抵押权登记、房屋更正登记等等。在此我们先来认识一下房屋初始登记和转移登记。

    房屋所有权初始登记、转移登记部分

什么是房屋所有权初始登记？房屋所有权初始登记起到什么作用？

所谓房屋所有权初始登记，顾名思义即房屋产生之初，最早应当进行的登记，即依法新建成的房屋应申请房屋所有权初始登记。房屋所有权初始登记是对于房屋所有权的设立登记，是物权转移、变更的基础。比如最常见的开发商开发建设商品房均需先对所开发楼盘申请办理所有权初始登记后才能将房屋产权转让给购房者，即开发商应先取得所开发楼盘的“大房产证”后才具备给购房者办理“小房产证”的资格和条件。

房屋初始登记应当提交什么材料？应当怎样办理呢？

可以办理初始登记的房屋需要具备一个共同特征，即“依法建设”。申请人既应当提交证明其主体资格合法的材料，又应提交房屋是合法建造的资料。即申请人为个人的应提交身份证明如身份证、军官证等；申请人为单位的应提交单位的法人资格证明，如营业执照、开发资质证书、法人身份证等。单位申请的还应当出具授权委托书和具体经办人的身份证明材料。证明房屋建造合法的材料包括：国有土地使用权证、建设工程规划许可证及其附图、规划核实证明、建筑工程竣工验收备案单、房屋基础测绘成果和项目测绘成果、若为开发企业对开发建设的商品房屋申请初始登记还需提交关于业主共有部分的说明等。

房屋初始登记应当由建设单位或个人本人持所需资料在房屋所在区的房管局交易大厅受理窗口提出申请，区房管局对申报资料进行初步审核后转市房管局房屋产权登记中心进行审核、记载于登记簿，并为申请人填写房屋所有权证书。登记完成后申请人可持本人的身份证件到市房管局房产交易大厅交纳相应登记费、领取房屋所有权证书。

预购商品房怎样考察合法性，是否五证齐全就一定可以办理房产证？

就目前房地产市场上出售商品房多为预售商品房的情况，购房者往往希望在购房之前就能够了解到所购的房产是否合法，是否能够顺利的办理房产证。此时，房屋并未建成，还不具备初始登记的申请资格，因此房屋管理部门难以了解房屋的建造手续是否合法，购房者可通过考察五证的方式来了解所购房产是否具备办理房屋初始登记的基本资格，这五证具体包括“国有土地使用权证（出让性质）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证”。

那么是否具备五证的房产就一定具备办证条件，顺利办理房屋的初始登记呢？也不尽然，若开发建设单位完全按照用地范围和规划指标建设房屋，房屋质量又经过质检合格，当然就应当属于合格产品，办理初始登记顺理成章；但如果开发单位没有在用地范围内或没有按照规划指标的要求进行建设，出现了擅自改建、加建的情形，或房屋质量不合格没能通过竣工验收的，就属于不合格产品，是无法办理房屋初始登记的。

什么是房屋转移登记，房屋转移登记包括哪些情形？

房屋转移登记是指房屋所有权发生转移时应当申请办理的房屋登记形式。房屋转移登记的情形很多，最为普遍，较常见的转移登记行为有：房屋买卖、房屋赠与、房屋继承、受遗赠、房屋析产、房屋互换等。一般房屋转移登记涉及房屋所有权的出让方（给予方）和房屋所有权的受让方（接受方），因此需要双方当事人同时向房屋登记部门提出申请，但房屋继承、受遗赠的是根据《继承法》而产生的一种转移登记形式，因办理继承或受遗赠时原产权人已经死亡，此类登记应由接受方单方申请。以下对办理房屋买卖、赠与、继承时所需提交的资料和注意事项做简要的介绍。

房屋买卖 房屋买卖是指由买卖双方订立房屋买卖合同，卖方将出卖的房屋交付与买受人，买受人按约定支付房款的行为。我们通常所说的房屋买卖一般包含两大类：商品房买卖和二手房买卖。商品房买卖是指开发商开发建设的商品房首次对外销售的；二手房买卖则一般是指房屋所有权已经办理过房屋转移登记再进行买卖的情形，例如某人从开发商处购买了一处商品房并已经办理了个人的房屋所有权证，在未实际入住的情况下又将该房卖给了别人，虽然房屋是全新的，也是开发商开发建设的，但此次买卖行为已经属于第二次转移了，因此属于二手房买卖。

办理商品房买卖时多由开发企业整理有关提交资料集中办理登记，所提交的资料包括开发企业和购房者的身份证明材料，开发企业的授权委托书和经办人的身份证明材料、《房屋所有权证》（初次分户的）、商品房买卖合同、房屋移交结算协议书、契税完税凭证、维修基金缴存证明或缓交证明、房屋平面图等。开发企业经办人与购房人持规定资料共同在房屋所在区房管局交易大厅受理窗口提出申请，区房管局对申报资料进行初步审核后转市房管局房屋产权登记中心，登记中心对申报资料进行审核、记载于登记簿，并为购房人填写房屋所有权证书。登记完成后购房申请人可持本人的身份证件到市房管局房产交易大厅交纳相应费用、领取房屋所有权证书。

二手房买卖所需提交的资料包括：买卖双方的身份证明材料（一般为身份证）、经网上签约的房屋买卖合同、房屋所有权证、契税完税凭证和营业税、个人所得税等完税凭证、资金托管凭证或资金不予托管的声明、已购公房（即房改房）买卖需提交新测绘图纸等，在这里值得一提的是省直已购公房买卖上市之前需要经过省行管局房改部门先行审批，因此此类房产买卖还需要提交《已购公有住房确认表》。办理二手房买卖登记之前，应在中介机构或市房管局交易大厅受理窗口网上签约（若为已购公房的买卖，需先行到测绘机构办理房屋面积测绘），随后申请人需要到地税部门和财政部门缴纳税款。目前各区地税部门已进驻房产大厦交易大厅，财政部门还相对较为分散，主要在各个区房管局的交易大厅设有窗口。申请人可在交易大厅的地税窗口完税后前往各区房管局交易大厅财政局窗口缴纳契税，并在房屋登记受理窗口提出申请。对于已购公房的买卖登记申请应在市房管局交易大厅受理窗口申请办理。受理窗口受理后，各受理单位完成初审，均由市房管局房屋产权登记中心进行审核、记载于登记簿，并为购房人填写制作房屋所有权证书。登记完成后，购房申请人可持本人的身份证件到市房管局交易大厅交纳相应费用、领取房屋所有权证书。

房屋赠与 房屋赠与是指赠与人把属于其所有的房产无偿的赠送给受赠人，受赠人又表示愿意接受的行为。一般房屋赠与是通过双方签订赠与合同而约定的。办理房屋赠与时所需提交的资料包括：赠与双方的身份证明材料，房屋赠与合同、房屋所有权证、契税完税凭证和营业税完税凭证、已购公房赠与需提交新测绘的房屋平面图、省直已购公房赠与还需要提交《已购公有住房确认表》。办理房屋赠与的程序：赠与人与受赠人签订赠与合同（已购公房赠与先行测绘），到市房管局交易大厅地税局征税窗口办理营业税完税手续、到房屋所在区房管局交易大厅财政局窗口办理契税完税手续，赠与双方本人持规定资料在区房管局交易大厅受理窗口提出申请（已购公房赠与应在市房管局交易大厅受理窗口提出申请），各受理单位完成初审，均由市房管局房屋产权登记中心进行审核、记载于登记簿，并为购房人填写制作房屋所有权证书。登记完成后受赠人可持本人的身份证件到市房管局交易大厅交纳相应费用、领取房屋所有权证书。

需要特别说明的是，房屋赠与必须由赠与双方向登记机构共同提出申请，若赠与人在未实际办理赠与登记手续时已经死亡了，就无法履行其赠与合同的相关内容，受赠人也无法依据赠与合同取得房屋所有权。

房屋继承 房屋继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗留的房产转归继承人所有的行为。被继承人是指已经死亡或宣告死亡并遗留有房产的人，继承人是指按照法律规定有权接受遗产的人。继承有法定继承和遗嘱继承两种形式，法定继承是依照法律的规定，由继承人按继承顺序、继承份额进行继承；遗嘱继承是按照遗嘱的内容进行继承。办理房屋继承应当提交的资料包括：继承公证书（遗嘱继承的为遗嘱公证书和被继承人的死亡证明）、房屋所有权证、营业税完税证明、已购公房继承需提交新测绘的房屋平面图、省直已购公房继承需要提交《已购公有住房确认表》。房屋继承登记的办理程序：法定继承应先由继承人到公证处办理继承权公证书（已购公房继承先行测绘），到房产大厦地税局征税窗口办理营业税完税手续、持规定资料在区房管局交易大厅受理窗口提出申请（已购公房继承应在市房管局交易大厅受理窗口提出申请），各受理单位完成初审，均由市房管局房屋产权登记中心进行审核、记载于登记簿，并为继承人填写房屋所有权证书。登记完成后继承人可持本人身份证件到市房管局交易大厅交纳相应费用、领取房屋所有权书。

    房屋所有权变更登记、注销登记、房屋抵押权登记部分

办理房产证其实就是办理房屋登记的过程，上期我们对初始登记和转移登记的办理方式和提交资料做了简要的介绍。在实际办理房产证的过程中，房屋所有权变更登记、房屋所有权注销登记和房屋抵押权登记也是很常见的登记形式，那么这几类房屋登记的概念是什么？我们在什么情况下需要办理上述房屋登记呢？

房屋所有权变更登记的情形有哪些？它与房屋所有权转移登记的区别是什么？

需要申请房屋所有权变更登记的常见的情形有：房屋所有权人的姓名或名称变更的；房屋坐落的街道、门牌号变更的、房屋面积增加或减少的等。

第一种情形，人们通常将房屋所有权人姓名或名称的改变通称为更名，这就很容易将房屋所有权的转移登记和所有权变更登记混淆。其实两者有根本的区别，变更登记后房屋所有权没有转移，所有权主体没有发生实质性的变化，比如李四通过户籍管理部门将自己的姓名改为李小四，他就应当对其拥有的房屋到房屋登记机构申请所有权变更登记，将房屋所有权人的姓名改为李小四，此时房屋所有权还是他本人的，权属并没有发生改变。转移登记后房屋的所有权则发生了转移，即原本房屋是甲的，通过转移登记房屋变为另一个人乙的了，权利主体发生了实质性的变化。

第二种情形中所指的房屋坐落，即房屋所在的街道（路、巷）名称及其门牌号，或者房屋所在的村、社名称及其门牌号。房屋坐落是描述房屋自然状况的重要指标，具有唯一性和合法性。房屋坐落的准确性已成为房产管理和户籍管理的迫切需要。但因历史原因我市尚存在部分房屋登记坐落描述不准确的现状，或因城市管理需要，主管部门对房屋的街道名称、门牌号码重新拟定，编排的情形。房屋登记坐落不准确或街道门牌号码发生变化的，申请人应当向房屋登记部门申请房屋所有权变更登记。

第三种情形房屋面积增加或减少主要是指在房屋所有权人未发生变化的前提下，产权人依法对房屋进行翻建、改建、添建或部分拆除的情形时应当申请的登记。需要特别说明的是，房屋翻建、改建、添建必须依法进行方能申请所有权变更登记，这里所说的“依法”即需经城市规划管理部门的审批，取得合法的翻建、改建、添建手续后所实施的。

申请房屋所有权变更登记应提交哪些资料，如何办理？

申请办理房屋所有权变更登记时应提交的资料包括：申请人身份证明：个人申请应为身份证或军官证等，单位申请应为营业执照或法人登记证、法定代表人身份证明等；房屋所有权证；证明房屋发生变更事实的材料；房屋面积增加或减少的还需要提交新测绘的房屋平面图。其中证明房屋发生变更事实的材料主要包括：房屋所有权人姓名或名称变更的应为户籍管理部门更改姓名的证明材料或工商登记部门核准企业名称变更的证明材料；房屋的坐落街道、门牌号码变更的应为街道、门牌号码管理部门（公安机关）证明街道、门牌号码发生变更的材料；房屋面积增加或减少的应为城市规划管理部门批准房屋进行翻建、改建、添建的规划证明材料。

房屋所有权变更登记的办理程序：申请人应自变更事实发生后持规定资料到房屋所在区的房产管理局房产交易大厅受理窗口提出申请，区房管局对申报资料进行初步审核后转市房管局房屋产权登记中心进行审核、记载于登记簿，并为申请人填写制作房屋所有权证书。登记完成后，申请人可持本人的身份证件到市房管局房产交易大厅交纳相应登记费、领取房屋所有权证书。

房屋所有权注销登记包括哪些情形，申请所有权注销登记有哪些作用？

房屋所有权注销登记一般包括两种情形：一是房屋灭失，一是放弃所有权。第一种情形最为常见，房屋灭失是指房屋因为倒塌或者被拆除而消灭的。房屋不复存在了，依附于其上的所有权自然也随之消灭。申请人应当在事实发生后向房屋登记机构申请房屋所有权注销登记。

申请房屋所有权注销登记，登记机构依法将房屋所有权灭失的事实记载于登记簿，有十分重要的作用：一是达到了房屋登记簿记载信息与房屋实际状况的一致性；二是产权人名下房产状况清晰，避免了再处分其他房产时因两套房认定出现偏差而带来的核定税收增加的可能性；三是因城市拆迁需要，被拆除房屋办理注销登记后，被拆迁人产权调换的新房屋，才具备办理产权登记条件。

申请房屋所有权注销登记需提交哪些材料，如何办理？

申请办理房屋所有权注销登记时应提交的资料包括：申请人身份证明、房屋所有权证、证明房屋所有权消灭的材料。

房屋所有权注销登记可由产权人自事实发生后持规定资料到房屋所在区房产管理局交易大厅受理窗口提出申请，区房管局对申报资料进行初步审核后转市房管局房屋产权登记中心进行审核、记载于登记簿。因城市拆迁拆除房屋的注销登记可由拆迁部门代为办理。

什么是抵押权，为何要办理房屋抵押权登记？

抵押权通俗的说是指债权人为了确保债务的履行，要求债务人或第三方提供一定的财产做担保，在债务人不履行债务时，债权人可以依照法律规定以该财产折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。房地产价值量大，一般具有保值增值的特性，因此以其作为担保财产最为适宜。比如最为常见的情形，购房人向银行贷款买房时，银行为了确保购房人能够按期足额还款，会要求购房人将所购房产作为债务履行的担保财产――即抵押物向其设定抵押权，购房人若出现违约情形时，银行可以依法对此房产折价、拍卖、变卖的价款优先受偿。

我国实行房地产抵押登记制度，依据法律规定，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效，抵押权自登记时生效。因此为确保抵押合同及抵押权生效，以房屋设定抵押权需向房屋登记机构申请抵押权登记。对于符合登记条件的抵押权登记申请，登记机构将登记事项记载于房屋登记簿并向抵押权人（即债权人）核发房屋他项权证。房屋他项权证是房屋权属证书的一种，用以证明抵押权人对房屋享有抵押权。

申请房屋抵押权登记需要提交哪些材料，如何办理？

房屋抵押权登记包括抵押权的设立登记、变更登记、转移登记和注销登记，最为常见是房屋抵押权设立登记和注销登记。

房屋抵押权设立登记  房屋抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。申请办理房屋抵押权设立登记时，通常所需提交的资料包括：抵押双方申请人的身份证明材料：个人为身份证、军官证等，单位为营业执照、法人代表身份证明等；申请人为单位的应提交授权委托书及经办人身份证明；房屋所有权证；主债权合同（通常是借款合同）；抵押合同；证明房地产价值的材料等。房屋抵押权设立登记应由抵押双方申请人持规定资料到房屋所在区房管局交易大厅受理窗口提出申请（已购公房抵押权设立应在市房管局交易大厅受理窗口申请），受理窗口受理登记申请后，各受理单位完成初审工作，转送市房管局房屋产权登记中心进行审核、记载于登记簿，并为抵押权人填写制作房屋他项权证书。登记完成后抵押人和抵押权人可持本人的身份证件到市房管局交易大厅交纳相应费用，分别领取房屋所有权证书和房屋他项权利证书。

房屋抵押权注销登记 抵押权的注销登记是与抵押权的设立登记相对应的，权利因登记产生，因注销而消灭。权利人应当申请抵押权注销登记一般在包含下列情形：主债权消灭、抵押权已经实现、抵押权人放弃抵押权等。当然最为常见的应属主债权消灭而导致的抵押权注销。例如，债务人向债权人还清了债权及利息，主债权即消灭，此时可申请房屋抵押权的注销登记。申请抵押权注销登记应提供的资料包括：申请人的身份证明材料、他项权利证书、证明房屋抵押权终止的材料（一般为抵押权人出具的主债权已结清，同意办理房屋抵押注销登记的证明）等。办理抵押权注销登记的程序为：申请人持规定资料到市房管局交易大厅“抵押注销”窗口提出注销申请，工作人员受理后，在窗口完成审核工作，将抵押注销登记事项记载于房屋登记簿，抵押权注销完成。