国庆节购房十大注意要点

　　十一黄金周是一个购房的黄金时期。很多购房者将利用长假精挑细选自己的心仪房子，但购房时你应小心陷阱，做一个精明的购房人。

　　防止买到集资房

　　《商品房预售许可证》是由广州市房管局颁发的，开发商只有取得该证书才能向公众发售楼宇，如开发商未取得该证书就公开销售，则有可能是集资房或是尚未申领预售许可证的商品楼盘。所谓集资房，即按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后，方可使用土地。若发展商在开发过程中未缴纳土地使用权出让金，利用农民的宅基地进行开发，即未将集体所有的土地所有权转化为国有―――这就是大家所言的“集资房”。购买集资房的，由于土地使用不合法，将导致购房者日后无产权证。

　　广州市房管部门颁发《商品房预售许可证》时，要求开发商具备一定的条件，例如，开发商需具备房地产开发资质、所开发楼宇已交付土地出让金，取得土地使用权证书，楼宇建设已达到一定进度等，这些条件都是购房人日后按期收楼，办理产权证的有力保证，因此购房者在购房时，首先要审查的，就是看一看楼盘有没有预售证。

　　区别定金和订金

　　按照现在广州市房地产开发商的销售行规，购房者在预订商品房时，在签署正式的购房合同之前，往往会先与开发商签订《认购书》，并交付定金。根据《合同法》第115条的规定，签订合同的双方当事人可以依照约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

　　因此购房者在“落定”时，要注意《认购书》中约定的缴付款项的性质是什么，如《认购书》中订明所缴款项性质是“定金”，并注明购房人不按约定签署购房合同，缴付楼款则视为违约，定金不予退还的，就要审慎考虑购房的意向是否明确，否则一旦变更购房意图的，则定金就无权要求开发商返还。

　　如《认购书》中约定所缴款项性质是“订金”，并未约定更改购房意向时，“订金”不予退还的，则该“订金”的性质是预付款，如购房者与开发商解除《认购书》时，预付款应由开发商退还。

　　广州的售房单位采用的《商品房买卖合同》均是由广州市国土局、房管局统一印制的格式合同。在买卖合同中，已对商品房的建筑面积、房产证的办理、交楼期限、发展商免责范围的约定、楼宇设计变更、交接办法、物业管理、质量争议等问题作出详尽规定。但购房毕竟是一项大宗的消费，因此购房合同签订的完善与否，直接关系到购房者的切身利益。在签订商品房预售合同时，购房者应注意以下问题：

　　谨防出现装修货不对板

　　商品房的建筑材料、装修标准应明确标注。防止装修、装饰货不对板。

　　个案：

　　时下购房，不少消费者都图省事选择发展商赠送或是优惠的装修，但由于装修工艺的特殊性，装修出现的用材的差异性以及个人的口味不同，装修效果就可能有天渊之别。同时，发展商往往只会在合同中写上豪华装修、高级装修等撩人字样，而不约明装修的用材、质量等硬性标准，一旦发生争议，很难认定发展商的责任。

　　提醒：

　　购房者细化合同条款，一一明确装修标准。家居材料的质量、品牌、件数，房屋经装修后各种功能的设置、甚至装修的图纸最好都明确在合同中。装修后房屋与合同约定的标准不同的，消费者还可以依合同标准，要求发展商维修、重做直至符合房屋所用。

　　精明选择合理计价方式

　　由于面积计算的复杂性与专业性，“缩水楼”与“膨胀楼”成了最让消费者头痛的问题。一套市区商品房，每平方米单价动辄数千元，一下子多出几平方米对工薪阶层可不是个小数目；而少了几平方米使用起来就更让人痛苦，而且要从发展商手里追回房款可不是件容易的事。

　　个案：

　　虽说前几年复杂的公摊面积计算让消费者吃尽苦头，但自去年开始实施套内面积计价已使情况大有改观，但发展商千方百计地使用诸如“面积计价以建筑面积算，如套内面积与公摊面积皆有变化的，以建筑面积为准”的补充条款，“计价面积以房管局实测面积的100%计算房价”的认购书条款变更合同条款，使消费者无所适从。

　　提醒：

　　购房者应选择按套内面积计价的方式，对不熟悉的建筑面积计价、实测面积计价的合同不要签，避免陷入不利的条款中。只有签好合同，才能无畏“缩水楼”、“膨胀楼”。

　　个案：

　　由于建筑上的原因，房屋面积出现误差实属难免，一旦出现纠纷，发展商往往报大测量面积，或隐瞒房管部门面积不报，以种种理由加收房款；而消费者往往对面积误差不太了解，选择了误差较大(如面积误差在5%以上，多退少补，即面积误差至100%，发展商也只会多退少补)的标准，消费者的权益很难得到保证。

　　提醒：

　　建议购房人在合同中订明，房屋面积以房管局测绘所的测绘结果为准。并在购房合同中选择以下条款：面积误差比绝对值在0.6%(含本数)以内的，买卖双方不作任何补偿；面积误差比绝对值在0.6%(不含本数)至3%(含本数)以内的，买卖双方按实测计算面积及本合同约定的房屋单价据实结算；面积误差比绝对值超过3%(不含本数)的，消费者有权退房。

　　买楼花要注意免责条款

　　所谓“免责条款”就是开发商在违反合同时，依照法律及合同约定，不用承担违约责任的“免战金牌”。

　　个案：

　　如购房者选择的是楼花，非现楼，就要注意购房合同中开发商逾期交楼时的免责条款是如何约定的。在司法实践中，发展商迟交楼的理由是五花八门：台风影响、雨季外墙无法施工、卫生检查、地铁线路开挖等等，不一而足。对于非专业人士的消费者而言，很有可能会陷入发展商在合同中早已设定的种种免责合同条款，使发展商有机会逃避违约责任。而且发展商还会利用合同签订之前、合同履行期之后发生的不可抗力作为免责的借口。

　　提醒：

　　根据《民法通则》和《合同法》规定，免责事由只有不可抗力一种。不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，如战争、自然灾害、地震等。只有出现发生在合同履行期间不可抗力事由的才能免责。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应在合理期限内提供证明。

　　建议购房者按法律规定，审查开发商列明的免责事由。

　　巧妙应对延期交楼

　　在众多的购房纠纷中，延期交楼是屡见不鲜，因延期交楼而引发的违约金纠纷、违约责任的承担、免责条款的认定等问题，更使消费者与发展商纠纷不断。

　　违约金的比例怎么算

　　发展商延期交楼严重打乱消费者的购楼计划，创业、结婚、孩子上学等问题困扰着消费者，使消费者在成为“无房业主”后，还要承受按揭供楼费用、租房费用、借读费用等巨大的经济负担，好不容易盼到发展商交楼，又要面对发展商不愿承担延期违约金的问题。

　　由于不少业主在购房前并没有预计到开发商延期交楼的风险，同时，对违约金条款的制定又不太了解，故此常出现如“逾期交楼超过180天的，违约金以总楼价款的1.8%计付”的不公平条款。(此条款即意味着只要是延期交楼超过180天，那怕延期10年发展商才交楼，消费者也只能得到的总楼价款的1.8%的违约金，并且不能退房。)

　　一旦遇到纠纷，面对这样的条款，消费者较难维护自己的合法权益。建议购房者要明确开发商延期交楼的违约责任，如开发商一旦延期交楼，应按购房者已付购房款每日计算违约金，并约定逾期超过一定期限，开发商还是无法交付楼宇的，应解除合同，退还购房者所交款项，并赔偿相关损失。

　　贷款应否计入已付款

　　在延期交楼的纠纷中，除了违约金比例的问题，最容易让消费者糊涂的其实是贷款的问题。由于现时不少消费者均选择向银行贷款，通过按揭供楼的方式付清楼款，使得发展商有“机”可乘，在违约金条款中常会约定以消费者累计已付房款的总额支付违约金。由于发展商对累计已付款通常解释为：消费者累计已支付给发展商的房款(一般只有总房款的20%~30%)，而消费者通过银行贷款支付的部分，由于消费者有可能在供楼期间断供，而发展商要对银行承担回购义务，故此，通过按揭支付的房款不计入已付款内。消费者由于不清楚此间复杂的关系，常会被骗，所争取到的违约金将大大“缩水”。

　　消费者通过按揭支付的房款，在银行放款之日起，早已进入发展商的专控账户，消费者供楼还贷是与银行的借贷关系，与发展商无关。消费者已付房款应为：已支付给发展商的房款与银行贷款之和，消费者应以上述的总额为基数计付违约金。

　　明确公用配套

　　对于小区所应具备的公用配套服务设施要在合同里加以明确。公用配套服务设施(如商店、邮局、学校等)的种类及数量、质量直接关系到居民的生活质量，因此应在合同中具体列明小区所具备的公用配套服务设施的种类、数量及具体交付使用的时间并订明违约责任。

　　对于房屋的附属设施要进行约定。房屋的附属设施包括自用的附属设施和共用的附属设施。自用的附属设施包括煤气、暖气、卫生洁具等；共用的附属设施包括电梯、电视天线、电话线等。对于房屋所包括的附属设施要在合同中列明。

　　规范补充协议

　　商品房买卖合同只是对买卖商品房的一般事项作了具体规定，实际上由于楼盘的性质不同，开发商促销手段不一样，有许多内容是合同中没有涉及到的。为了规范双方的交易行为，减少交易纠纷，就双方约定的其他事项另行签订补充协议也是必要的。常见的补充协议有以下几种：

　　(1)关于免费赠送住宅设备、设施的补充协议。发展商如许诺免费赠送 I DD电话、进口家具、电器，可以在补充协议上载明，但为了防止歧义，最好标明赠送项目的品牌、产地、厂家等，以后万一在履行过程中有纠纷时，亦有凭有据了，不会因口说无凭而吃哑巴亏。

　　(2)关于购房入户的补充协议。如所购商品房符合当地政府有关购房入户的规定，且开发商承诺代为办理有关手续，购房者可要求签订关于此问题的补充协议，且在协议中订明：如开发商不能在约定期限内办妥入户手续，购房者有权解除合同，所付一切费用由开发商如数退回。

　　(3)关于银行按揭的补充协议。这是近几年在付款方式上出现的新问题。为解决购房资金不足的难题，开发商可委托某一家或几家银行为其开发的楼盘提供购房按揭，但按揭的年限与成数发展商无权决定，须由贷款银行根据购房者提供的资料来最后确定，一般在购房合同签订后的一个月内才能知晓。因此为降低风险，维护自身权益，购房者可要求开发商就此问题签订补充协议，在协议中订明：如按揭申请不为银行所接纳，购房者有权解除合同；如按揭成数与年限低于特定值(如七成十年)，购房者可要求变更付款方式等等。