好房子的30个秘密 楼市淘金法则

　　本报联合长三角房地产研究院推出选房秘籍，让购房者在“ 金九银十”汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个

　　今年的“ 金九银十”，从一开始便弥漫着不同于往年的味道。在不少开发商的眼中，2010年只剩下最后4个月，“ 金九银十”这个一年中最重要也是最

　　后的销售节点不容错过。

　　今年的“ 金九银十”，从一开始便弥漫着不同于往年的味道。从8月底开始，面对即将到来的销售旺季，一些开发商早早就吹响了上市的号角，随着如今楼市正式步入9月，一拨规模空前的新盘大战已经箭在弦上。根据365地产家居网对全市八大板块上市楼盘的统计，接下来的9、10月份，南京将有78家楼盘新推房源，加上在售的房源，共有约4万套新房汹涌出闸、杀奔“ 金九银十”。

　　金九银十

　　新房“开闸放水”

　　日前，地产大佬、万科董事长王石现身万科在杭州的开盘现场，明确表示楼市的刚性需求还是非常强的，目前购房者观望的低谷期已经过去。而据笔者了解，经历了新政后近四个月的低迷，8月中下旬开始楼市出现了微妙的变化，各家楼盘人气回升，并且市场整体也迎来了一波成交小高潮,“日光盘”也重现江湖，因此不少开发商都和王石一样，认为楼市最坏的时期已经过去，开始步入了上升的阶段。

　　一方面开发商对后市的预期开始转变，另一方面，持续数月的收成不佳甚至零成交让本来“不差钱”的各家开发商也逐渐感到压力，因此“ 金九银十”成为众多开发商眼中的最后一次推房良机，不少上半年因为工程节奏赶不上上市的房源或受新政影响而推迟开盘的楼盘，都将在这个“ 金九银十”汹涌而至，以求在这个传统旺季放手一搏，打个漂亮的翻身仗。根据365地产家居网对全市八大板块上市楼盘的统计，接下来的9、10月份，南京将有78家楼盘新推房源，其中有22个纯新盘首次面市。除了一系列即将上市的新盘外，南京目前可售的房源也仍有不少。根据官方网站南京市网上房地产的统计，截至本周一18:00，全市可售商品房为28007套。新房加上库存，意味着9、10月份全市将有超过4万套新房冲刺“黄金季”。此举也意味着，买房人期待已久的买方市场已经到来，9、10月份想买房的市民，选择将大大增加。

　　江宁22家楼盘一马当先

　　在“ 金九银十”总量惊人的推房楼盘中，各个板块的分布情况如何呢？根据365地产家居网的统计，计划推出新房的楼盘数量超过10家的板块一共有3个，分别是江宁、城北、江北。

　　其中江宁达到了22家，让其它板块相形见绌。这22家楼盘分布在江宁的东山、百家湖、大学城、九龙湖等各个区域。值得一提的是，9、10月份江宁即将推出新房源的22家楼盘中有7家是纯新盘，分别为融侨世家、万裕龙庭水岸、紫气云谷、上善居、诚基百家湖小公馆、天泰青城(原佳祺大厦)、铂金华庭广场等，在“ 金九银十”22家纯新盘中占到的比重超过三成，远多于其它板块。

　　城北板块接下来两个月的表现也让人无法忽视，据统计共有16个楼盘新推房源，达到了今年以来的最高峰，仅次于江宁板块。其中左右阳光、乐居雅花园、中央上尚城(星河广场)、复地新都国际、旭日雅筑5个纯新盘将给城北板块注入新的活力。

　　江北虽然共有12个楼盘在9、10月份开盘，约有3200多套房源上市供购房者选择，但这12家楼盘中并没有纯新盘的身影，全部要靠旭日爱上城、天润城、威尼斯水城以及阿尔卡迪亚、荣盛龙湖半岛等老盘发力。

　　河西板块接下来将有10家楼盘新推房源，其中仁恒G53公寓、天正滨江、璞邸等纯新盘尤为惹人关注。

　　除了以上四个板块外，城南、城东、城中和仙林在9、10月份推盘的数量虽然都不算多，但因为纯新盘的加入也会吸引不少眼球，比如城南的凤凰和美、朗诗绿色街区，城东的保利紫晶山、紫金东郡，仙林的东城汇和恒基玲珑翠谷等，精彩好戏即将上演。

　　海量新房中，

　　哪一套最适合我？

　　随着“ 金九银十”4万套新房汹涌而至，期待已久的买方市场终于到来，面对海量房源，购房者是否会出手呢？本报近日联合365地产家居网进行的一项调查结果显示，买还是不买让购房者很纠结。在接受调查的近5000位网友中，有41.55%认为“ 金九银十不是出手购房的好时机，还应该再等等”，33.33%的被调查者表示要“视房价情况而定”，明确表示会出手的只占到了两成稍多一些。

　　而据笔者了解，除了部分犹豫观望的买房人，即使在想要下手的买房人中，十分清楚什么样的房子才是好房子、怎样才能挑到适合自己的好房子的也并不算多。“给最近的"日光盘"搞得心发慌，怕现在不买的话房价又要涨起来了，这几个星期一直在看房”，刚工作两年、计划明年结婚的市民周先生想趁着9、10月份房源大量上市的时期出手，但选择变多了也麻烦，“4万套新房集体亮相，让人眼花缭乱，究竟 哪一套最适合我？”这让周先生很困惑。

　　为此，本报联合长三角房地产研究院特别推出“ 金九银十”选房秘籍，邀请到长三角房地产界知名的规划、户型、园林、 景观、物管、智能化等各个方面的专家，全面解析好房子的30个秘密，从而让购房者在汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个。（刘莉）新政四个月须臾而过，如果说一开始是“新政出台不看房”，那么市场博弈到今天，楼市优惠日渐增多且幅度可观，新房源争相上市，一年中挑选心仪房子的绝佳时机已然到来。“ 金九银十”或许正是拣宝贝的时候。

　　买房从来就不是个轻松活，沙盘、楼书、 户型图、样板间，这里头有哪些门道？邻居、物业、学区、智能化，如何甄别？一扇门、一部电梯甚至一面墙，里面有何学问？为此，本报联合长三角房地产研究院推出选房秘籍，聚焦买房中最应注重的30个问题，让购房者在汹涌而来的新盘上市潮中轻松发现最适合自己的那一个。

　　好地段・差地段

　　黄金地段不一定最好

　　买房看地段――华人首富李嘉诚的投资名言，已经成为地球人都知道的一句楼市口头禅了。可什么样的地段才是好地段呢？很多人对此可能都会嗤之以鼻，这也算是一个问题嘛！当然是市中心黄金地段――寸土寸金的新街口呗，出行、购物、娱乐、健身、就医、就读……只要你住在市中心，上面的任何一项都能轻松解决。

　　市中心无疑是好的，可也有人放着人人艳羡的新街口不住、偏要往郊区去的，笔者身边就有这么一位朋友。近日他卖掉了五台山上的住房，和妻子搬到了花神湖畔。“别人都是削尖了脑袋想要往城中挤，你咋偏偏要逃离新街口呢？”面对朋友们的不解，这位先生禁不住叫苦：“在新街口住了十几年了，人满为患、环境嘈杂、空气污浊，只要想想就让人头疼得不行。”现在的新房子虽然在交通、配套方面都不如原来的，但“终于可以大口大口地呼吸带着青草香味的空气了”，就冲着这一点，他也觉得自己的房子没换错。

　　还有一位朋友，房子买在南京城这几年来一直热得不行的河西板块，说起来那也是非富即贵的豪宅集中地了，不过因为工作单位在新街口，他竟然也是一肚子苦水。“上下班的路越来越堵了，三四公里的距离经常要用上大半个钟头，连家住江宁的同事都没我用的时间长，因为人家有地铁直达，我家前不着村，后不着店，在两个地铁站的中间，根本沾不上光。”由此可见，地段的好坏完全因人而异、因需求而异。对于一些买房人来说，不是非要城中、河西这样的热点板块才是心目中的好地段，而是要看自己及家人的工作单位、入学或者其它居住的需要，最适合自己的就是最佳的地段。

　　与自住不同，投资则另当别论。城中、河西这样的成熟地段固然保值增值能力突出，不过价格也会很“好看”，普通投资者如果没有实力购买城中、河西的高价盘，那么该选择什么样的地段呢？对此，不少专业人士的建议都是，不妨傍着规划去买房，用未来的眼光看现在，增值的可能性更大。即使现在很差，只要清楚其规划，就不要担心。

　　试问十年前，有谁能想象得到从江宁到新街口只要二十几分钟？而六七年前，以四五千元/平方米的价格购买河西楼盘的那些买房人还被不少人视做疯子，如今笑话他们的人相信全都后悔不迭了。

　　邻居的压力

　　开辆桑塔纳竟被当成修理工

　　记得2000年前后，中国的家庭都在攀比谁家的存款多，谁家要是有几十万的存款，那是相当富有！到了前几年，随着物价和房价一路飞涨，人们已经不比存款了，而是看有房没房，有房的也要看你是住在哪个区域、哪个类型的，是经济适用房、普通公寓，还是豪宅。住在长江路？哇，富人区！搞得住在江北的人都不太好意思开口了。

　　翻看现在的报纸房产广告，也可以发现诸如尊贵、奢华、名流、顶级、贵胄精英之类的词语屡见不鲜，房子俨然成为一个人身份地位的识别码。河西一位从事楼盘销售多年的售楼小姐在接受笔者电话采访时说，她们在介绍完产品后都会主动告诉客人，买我们小区房子的都是什么样的人，比如律师、银行高管、私营企业老总等等。这位置业顾问表示，当告诉客人可以和有身份的人做邻居时，对客人的购买行为会产生很正面的效果。人们也会发现，身边的确有这样一些人，他们把买房作为提高生活品质的进身阶；通过买房树立起心理优势和寻找成功感，或找到和自己身份归属一致的群体，就算背上沉重的经济包袱也想住到豪宅里去，结果呢？只能是甘苦自知。

　　就在前两年，南京城北的一处豪宅在全城的购房者中可谓无人不知，能够在这里买套房子，那旁人看你的眼光就会立刻不一样了。冲着豪宅能带来的荣耀感，市民大明就耗尽积蓄还举债不少购买了这里的一套公寓。本来是很开心的事情，可是，入住没多久，开发商又通知业主小区开售车位，要么把车停到小区外面的马路上再步行回家，要么就得花四十多万买个只有使用权的车位。买豪宅已经花了几百万，再花四十多万买车位让大明实在吃不消，结果有一天回家就被保安挡在了大门外。有家不能回的滋味可真不好受。

　　有位业内人士还给笔者讲了这样一个段子：某天，住河西一顶级豪宅的吴女士在家，其弟上门拜访，开了辆桑塔纳2000，结果进门的时候竟然被物业误以为是修理工来了，当时真是好不尴尬。

　　一位卖了多年豪宅的销售人员说，千万别让邻居带给你压迫感，不要把自己那点家底倾囊而出后，好不容易住进了豪宅，却不得不天天在车库里面对人家的大奔、宝马心中郁闷。

　　金岩石说得好，楼市调控要把“真富人”赶上山，把“假富人”赶下水。意思是真正的有钱人，那就让他住豪宅，交重税，反正他交得起，交的钱也可以给大众谋福利，而靠砸锅卖铁外加巨额银行贷款拼命挤进豪宅的中产，还是要量力而行，别在豪宅区开辆桑塔纳被人当成修理工，那岂不是自找不爽？

　　户型图

　　请售楼小姐在户型图上标注开间尺寸

　　8月15日上午，位于奥南板块的金地自在城推出了446套精装修房源，结果有2000多人参与摇号，不过半天时间就被一抢而空，成为新政后南京楼市首个“日光盘”。除了合理的定价和可以预见的区域发展空间外，80后梁小姐告诉笔者，金地自在城的户型也让她很喜欢。“64平方米做到两房两厅，而且还保证了客厅约4.5米的开间，85平方米居然做成了复式三房，最大的附加空间达到了40多个平方米，在看过样板房后，我做梦时都想住进去！”

　　俗话说，“买不买房看地段，掏不掏钱看户型”，如果哪个购房者对一个楼盘的户型赞不绝口，那他肯定是真的动心了。不过，说来也奇怪，如今像金地自在城这样把各个户型都做一套样板房让购房者亲自去感受的楼盘越来越少了，不少楼盘都是样板间没开、仅靠着 户型图就卖房。市民李先生就在城东碰到一家楼盘，从报纸上得知该楼盘开盘的消息后，李先生就和家人一起到售楼现场去看看，发现开盘现场人气很旺，不少买房人都排队等着签认购合同。

　　李先生禁不住也来了兴趣，赶紧叫住一个售楼小姐问：“能带我们去看看样板房吗？”“不好意思，现在还没有做。”“啊？那还能带我们去工地上看看？”“去了也没什么可看的，才出正负零呢！”“那我怎么敢在你们楼盘放心买房呀？”售楼小姐指了指沙盘和手中的 户型图说：“你可以看这些嘛！”

　　户型图成了一些买房人对未来居所的唯一了解途径，不过一位业内专家提醒买房人， 户型图也不能尽信，“地图的出版还有专门出版社的监督， 户型图嘛，则是各家开发商在设计师户型设计的基础上作了各种美学上的处理，这些处理可以美化原本枯燥乏味的设计图纸，甚至于会有意无意制造一些小陷阱、造成对买家的误导。”例如很多 户型图只标注房间的格局，却有意无意地忽略了开间和进深的尺寸。以至于 户型图看着很好，等你进了家门，才发现房间为什么这么小。因此对于购房者而言，看 户型图一定要留个心眼，遇到没有标注尺寸而又需要了解尺寸的地方，一定要请售楼人员帮你在 户型图上标注出来。

　　样板间的秘密

　　样板间的床可能“小一号”

　　收房本是件很幸福的事情，但对于刚刚拿了房的张先生来说，最近却很是郁闷。“为什么我的次卧室内没有了飘窗。这跟当时看的样板房不一样了。”张先生说买房的时候，样板房两间卧室明明都是有飘窗的，但他收房的时候发现房子内少了一个飘窗。有过买房经验的人大都曾经看过很多“千娇百媚”、美轮美奂的样板间，但对于其中的门道，能够一清二楚的可能就不是很多了。

　　正在为儿子挑选婚房的高大妈告诉笔者，看了几个月的楼盘，也看过各式各样的样板房，她现在能称得上半个专家了。“直接做在楼房里的实体样板间，要比临时搭建的更有参考意义，因为其朝向、面积、层高、阳台大小以及周边环境等都不会有问题，是真正的实景展示。还可以实地感受一下每一种户型的采光如何、有无遮挡、是否通风、室外 景观如何等。”

　　从事楼盘销售的丁先生则透露，样板间是开发商为了达到销售目的而在项目销售期间设置的，可以说是楼盘的脸面，所以开发商都会不惜资金在样板房上大做文章，高档点的楼盘还会请国外的设计团队来量身定做，就是为了提高买房人的购买欲。

　　还有专家表示，一些样板间为了追求美观而故意忽略了实际。比如样板间多采用亮色调的装修、房间内24小时开灯，使得一些原本黑暗的空间变亮，采光不足的问题也因此得以掩饰。针对这种情况，购房人可以让售楼人员关闭灯源，体会房间里各部分的自然光线及阳光是否充分。

　　值得一提的是，有些样板间里的家具不是标准尺寸，通过让家具“缩水”的方法使房间“变”大，这在小户型楼盘中尤其常见。很多样板间看起来宽敞，实际是因为使用了小一号的家具。比如原本需要放置1.5米的床被更换成1.2米等。所以常会遇到，当初样板间里放了一张床、一张梳妆台的卧室，收房后才发现只放得下一张床。

　　专家建议，在参观样板间时，要多注意户型设计是否实用，是否是自己想要的居住环境，而样板间只是参考，如果你认为你将来的房子也会是如此，那么最终不可避免地会产生心理落差。所以千万要记住，样板间是用来看的，不是用来住的，别被样板间晃花了眼。

　　窗户要大，还要隔热

　　“我要一所大房子，有很大的落地窗户，阳光洒在地板上，也温暖了我的被子……”孙燕姿的《我要一所大房子》肯定唱出了无数都市人的心声。试想一下，在这扇大落地窗户前摆上一张舒适的摇椅，闲暇时候一边品茶一边看看远山和天边飘过的云彩，或者是在寂静的夜晚观赏天空上的星辰，看着时光慢慢流过，这种诱惑相信没有几个人能够抗拒。

　　要说起来， 窗户的主要作用就是通风透光，因此现在房子设计的潮流也是窗子越来越大、越来越多，不但客厅里有落地窗，卧室里还有飘窗，往往看起来空间更加开阔，光线更充足。但大窗户也带来了保温隔热的问题，据专业人士介绍，窗户是建筑最薄弱的一个环节，大概有30%―40%的能量是从窗户跑出去的。

　　大窗子让房子更美观，但能耗也更高，那么开发商是如何解决这个矛盾的呢？家住朗诗国际街区的胡先生告诉笔者，他家的窗户玻璃特别厚实，开发商选用了欧洲品质的塑钢节能窗，配上中空LOW―E充惰性气体的玻璃。“特别说一下LOW―E，LOW―E是在玻璃上镀了许多银的镀层，它能够挡住房间的热量不出去，也能够挡住室外的冷热不进来。”据介绍，单层玻璃传热组只有0.17，普通的中空玻璃传热组是0.28，朗诗・国际街区的传热组达到了0.4。

　　同时，这种 窗户的隔音效果也大大增强。李女士因为家族遗传，心脏不好，对新鲜空气的要求特别高。她晚上睡觉不能关窗户，必须要保证空气流通，否则就会觉得胸闷。但开窗睡觉的弊端也是显而易见的：噪音大，休息不好。搬家后，李女士的烦恼才终于解决了。

　　另外，开发商还在各个朝向的窗户都安装了外置的金属遮阳卷帘，它不仅遮挡太阳直射的光线进入室内，也能够遮挡太阳漫射辐射的热量进入室内，可以使家里面的温度更加舒适均匀。当全部拉下时，即使是白天也能创造伸手不见五指的环境，“上夜班的人回来也能睡个好觉了”。胡先生还发现，一般再好的房子只要把窗户打开，就肯定会有一层灰，但“在我们那个地方，一般20几天才抹一次桌子，懒的人一个月抹一次桌子都没有问题，这得减轻多大的劳动负担啊，呵呵。”

　　景观

　　不是树种越贵就越好看

　　游泳池、亭台楼阁、小桥流水汇聚，庭院灯、台阶灯、泛光灯、地面灯点缀，现代雕塑、网球场、高尔夫球场隐现……这是都市人的小区，和鲁迅笔下那个“油蛉在这里低唱， 蟋蟀们在这里弹琴。翻开断砖来，有时会遇见蜈蚣……”的百草园隔着千山万水，百草园有童年的蟋蟀、覆盆子，有家人娓娓讲述的动人传说，让人一辈子都忘不了；而如今都市的小区有地中海风情、西班牙风格、法国王室的优雅，进入其中犹如爱丽丝梦游仙境。

　　现在很多高档楼盘都会邀请大牌的公司来做 景观设计，金棕榈、贝尔高林、泛亚易道等在南京颇有市场，但是一家 景观公司的总经理顾永平透露，“国际大牌的设计公司一般情况下只做概念性的方案，再由国内的公司做细化、出施工的施工图，否则费用太高。 景观的效果好不好，90%以上的效果出在植物搭配上，再名贵的树种搭配不好也做不出好 景观。”

　　顾永平介绍说，很多开发商在宣传中会强调植物的品种，动不动就宣称自己的小区有几百年的古树名木，其实光以树种来判断 景观是否高档是一个误区。看上去不美的 景观主要是施工和设计的问题，单纯就植物的品种而言，不存在低档或者高档的说法，并不是树种越名贵就越好看，这跟穿衣服是一样的道理。“比如竹子再普通不过了，钟山美庐这么高档的别墅区主要就是用它，效果一样出色。”顾永平举例说。

　　城市建筑设计院的建筑师陶丹丹女士则指出， 景观的价值并不仅仅是审美，它应该具有实用性，为业主的交流沟通、娱乐休闲提供方便。“很多楼盘的 景观美则美矣，但是只能远观不能亵玩，绿地边上都竖着"请勿践踏"，与提倡的 "从观赏到参与"原则相悖。”

　　开发商做 景观要花多少钱呢？“一般而言，开发商在 景观的投入上在50元―200元/平方不等，这和目前动辄就过万的房价相比，只是"毛毛雨"。”顾永平介绍说，“而且很多国内的小 景观公司都是做施工送方案的。”

　　顾永平指出，很多开发商会宣传自己绿化所用的树种有多好、材料有多贵，其实苗木的价格变化很大，大家都用某一种树种时，这一树种的价格就会高一些，总体而言只能说树的规格越大，价格就高。好的楼盘都是用大规格的树，一交付就能绿树成荫。

　　门的学问

　　你家的门是否防火防盗？

　　在居所中，门是至关重要的，因此我们对门的要求特别苛刻，除了美观大方还要防火防盗。不过近年来，业主和开发商为了“一扇门”而对簿公堂的事件层出不穷。业主所求不过是一扇真正的防盗门，奈何入户门、钢制门等“李鬼”屡屡冒名顶替。

　　先来看看什么是防盗门？根据国家质检总局最新标准规定：防盗安全门是在一定时间内可以抵抗一定条件下非正常开启，带有专用锁和防盗装置的门，防盗安全级别从高到低划分为“甲”、“乙”、“丙”、“丁”四级，正规厂家生产的防盗门，在门的左上角都会有一个宋体凹印的“安全级别印记”，若门上没有这个印记，就不是真正的防盗门。而那些进户门、钢质门等非防盗安全门虽然样式新颖别致，有的与防盗门外形相似，但其制作执行的却是企业标准，与国家标准所规定的质量要求相差甚远。

　　这样看来，防盗门与其他门的区别其实非常明显，那为什么业主和开发商在门上面会产生这么多纠纷呢？南京城市建筑设计院的设计师蒋君标介绍说，在建筑设计中，入户门的防盗等级是不做强制的规定，开发商往往在这个参数上选用比较便宜的门。但是在设计中，对入户门的防火性能是有规范规定的，一般多层房子不做规定，高层的房子基本规定要达到乙级防火门或者甲级防火门的标准。“防火和防盗是两个不同的参数，不能等同。普通的防盗门如果要防火，得同时满足两个条件，对门里面的填充物和钢板厚度都有要求，一般都是需要厂家定做的，防火性能也必须被贴在门上。”蒋君标说，“在选购房子的时候，要看购房合同中对于门的具体约定，要求开发商明确交付的防火防盗门是属于哪个等级的，仔细了解门的性能参数。”

　　资深验房师郭先生指出，业主在验房时辨别防火防盗门的真假其实并不难，合格的防盗安全门门框的钢板厚度应在2mm以上，门体厚度一般在20mm以上，并可通过拆下猫眼、门铃盒或锁把手等方式检查门体内部结构看看是否能防火。同时检查锁具是否采用了经公安部门检测合格的防盗专用锁，在锁具安装处是否有加强钢板进行保护，看看门框有无“膨胀密封条”。此外，还可以掂掂门的分量，正规防火防盗门一般要比普通钢质门重，敲打起来也无空洞的声音。

　　会所

　　恒温泳池、影院、红酒餐厅，还有……微笑

　　几十年前，天才的建筑大师勒・柯布西耶在他所幻想的城市规划中无限向往：“分配给每个居民住宅和附属建筑面积应为100平方米，孩子们每天都可以运动、消遣，而且是在家门口。”如今，勒・柯布西耶曾经幻想的“家门口的运动消遣场所”已经发展成楼盘的配套，遍地开花。“会所+地产”的模式已经被越来越多的开发商采用，南京很多楼盘都有会所，比如金地自在城、栖园、加州城等楼盘都有配建。

　　会所的作用并不仅仅是给业主提供一个休闲的场所，它更是一个环境温馨幽雅、服务周到热情，每个角落每个细节都充满人情味的地方，是业主延伸的“家”。据说，中关村“村长”段永基从来不去星级酒店谈事，而是会选择在会所俱乐部，因为他觉得这里的人会给他私密而亲切如家人一般的照顾，与表面上热情但与你始终保持距离的酒店大不同。

　　只有软件和硬件的完美结合，才能成就顶级会所，由辉盛阁管理的仁恒国际公寓会所最吸引人的地方也是其细致、热情的服务。仁恒国际公寓的豪华会所有将近6000平方米的面积，是南京第一家以会员制形式对外经营的私人俱乐部。会所就在楼里面，不仅有恒温泳池，还有羽毛球馆、儿童游乐室、网球馆、斯诺克、壁球馆、高保真影院、健身房、桑拿房以及阅览室，还会不定期地推出各种形式的PARTY。会所最关注的是服务和人性化的细节，比如打招呼、微笑等服务细节都会给会员不一样的感受，“和客人打招呼是服务人员最基本的素质，我们希望这样的招呼是发自内心的。”仁恒行政副总经理安俊峰介绍说。员工的服务热情、服务文化，是仁恒国际公寓会所最大的优势，会所里包括打扫卫生的阿姨在见到客人时都会面带微笑打招呼说“Good afternoon”、“Good evening”等，感觉非常舒适。怪不得很多外籍会员都会写信来表扬，孩子们把这里当作自己的家，流连忘返。

　　位于方山脚下的加州城也有不错的会所，而且是双会所，一期5800O休闲会所已经正式对业主开放，会所配置有透天恒温室内泳池、下沉式标准羽毛球馆、顶级健身房、养心书吧等。广泽会红酒餐厅也已经正式对外开放，和好友或者客户在会所品品顶级红酒，看看山景，谁说生活不是一种享受！

　　花园

　　郭德纲的花园产权不是他的

　　下午的四点云淡风清，天很蓝，李婷和往常一样坐在自家的花园里喝下午茶，甜点入口即化，必须就着咖啡一小口一小口地慢慢品尝，院子里的一丛玫瑰开得正烈，香味婉转萦绕。此时的李婷悠闲自在，她或许还不知道，北京的郭德纲在“自家花园”里搭亭子的事已经闹得沸沸扬扬。

　　买别墅送花园、买一楼的花园洋房送庭院是南京楼盘通行的做法。冲着这个花园，很多购房者宁愿花费比其他房产高得多的价格。不可否认你的房子带不带花园是一种高贵身份的鉴别，更是象征着一种品质至上的生活态度。

　　笔者的调查显示，南京目前在售的别墅项目以及一楼的花园洋房项目无一例外都赠送少则30平方，多则上百平方的花园，没有花园那还叫别墅吗？还是洋房吗？不过，多数开发商都表示，花园属于无偿赠送，即没有产权也没有在购房合同中有条款对此作任何的约定，交房的时候是多大就是多大。

　　没有产权意味着什么呢？“只要业主土地证中没有体现出花园的面积，就表示该面积是属于小区公用面积。”江苏苏源律师事务所王炜律师说。不过，即使没有产权，业主对花园的使用权却是相对比较有保障，一般开发商都会在补充协议中约定业主对于赠送面积的使用权。“但是，业主虽然享有花园的使用权，但是无权在赠送面积上搭建任何建筑，这样就属于违章建筑了，郭德纲的问题就出在这里。”江苏君远律师事务所律师姜志民指出。

　　诸多网友又提出，既然赠送属于公共绿地，那是不是应该开放供全体业主使用呢？不过，在实际操作过程中，这个问题基本不存在，每家都有自己的花园，谁都不会舍近求远去动别人的奶酪，“即使是多种业态并存的小区，别墅区、洋房区、公寓区都会按照区域划分，有自己的领域，花园也有围栏和门禁，其他业主不大可能闯进来。”

　　所以，虽然你的花园不是你的，但是你只要不扩大花园面积、侵占人行道，不危害到小区的光缆、水管、安全等配建系统，不额外抢占其他业主的空间，这个名义上是公共绿地的花园其实你可以随便用。郭德纲为什么会惹上麻烦？第一，他在花园里搭了违建；第二，他太有名了。

　　家里的外人

　　保姆房・保姆门・保姆梯

　　有这样一个故事：城郊某别墅区交付后，有不少业主赶在春节前装修完工了。新年乔迁新居，颇有热闹气氛。但业主大多有事业在忙碌，孩子也要上学，一过正月十五，便发现了种种不便，一家三口又搬回了城里的公寓。过段时间，住进别墅的父母，也适应不了别墅冷清寂寞的“准坐牢生活”，逃回了“老家”。于是，偌大个别墅区，终于成了保姆们的天下。

　　这样的故事发生在每一个都市，从故事中固然可以看出别墅物业的种种问题，但也能看出现代生活中越来越离不开保姆。保姆帮我们带孩子、买菜做饭、打扫卫生，但是很多人希望保姆是隐身的，能够在需要的时候出现，不需要的时候在眼前“消失”。于是，善解人意的开发商与时俱进，在豪宅中纷纷规划起保姆房。

　　据了解，除了别墅之外，南京楼市中面积超过170平方的大户型，大部分都配有一个小面积的保姆房。不过，多数人除非迫不得已，只要能请钟点工就不想请住家保姆，于是很多业主家的保姆间变成了储藏间或者书房。

　　好吧，既然这样，那就继续完善吧。雅居乐新推的豪宅天岳、天正滨江260平方米的户型不但有专属的保姆间，还有专门的保姆电梯。雅居乐天岳的保姆间与厨房相连，保姆可以由保姆梯出来直接进入保姆房，由保姆房直接进入厨房，连客厅都不用共享。“许多高端客户都非常注重私密的个人空间，主人在家的时候，保姆不会随意走来走去，保姆专用电梯可以很好地解决和高端业主混杂的问题。”一位开发商介绍。

　　据了解，在深圳，有的高档楼盘还专门在小区里规划了了保姆公寓，让保姆也准时上下班，但同时又能一喊就到，据说，这样既可满足业主对保姆的需求，又可避免业主与保姆住在一起带来的不便。

　　不过，现在保姆已经成为不可或缺的家庭成员之一。一次几位开发商老总聚会，席间有人感慨：找一个优秀的保姆比找对象还难！此话一出，满座皆有同感，认为此话有理。如果真要找到称心的好保姆，业主讨好她还来不及呢，除了加工资，说不定还要给个次卧的待遇吧！

　　物管

　　好管家是房子升值的保证

　　俗话说“三分建筑，七分管理”，房子买进来住进去，要舒心省心就要好的管理。保洁到位、安保严密，一些意外之事还有人帮你操心，那就是幸福感。房子卖出去，这幸福感也随之让渡，接手者欢天喜地，多掏腰包也直喊倍儿值。一进一出，好管家给房子带来的升值触手可摸。

　　最早摸到这升值快感的是英国人奥克维娅・希尔。1880年至1886年间，希尔女士把她名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，改善了居住条件，为业主和承租人双方带来了利益。希尔也成了公认的近代“物业管理”的创始人。

　　南京地产界这样的榜样都有。1994年从新加坡来的仁恒，第二年就成立了仁恒物业，第三年就接管了旗下在南京的首个项目梅花山庄。这仁恒物业是当时南京首个获得ISO9002认证的企业，在那个物业管理不知为何物的年代，一个物业公司居然取得国际认证，可谓石破天惊。十多年来梅花山庄从起初不足4000元的售价，伴随房地产行业市场化及房价走高，其二手房也始终水涨船高，到目前均价也达到了一万六七千元，并始终较周边项目高出一两千元单价。

　　另一个稍近的例子是万科金色家园。金色家园是万科进入南京市场的首个项目。这个万科2001年以高出底价2600多万元拍下的二道埂子地块及金色家园所在地，在彼时的南京人眼中不过是一个脏乱差的边缘之地。与万科金色家园同时进入南京的，还有名声在外的万科物业。见面都是热情的笑容，有什么事你只要一声招呼，丰富的小区活动频频举办，优秀的物管让整个小区充满生气，充满凝聚力。时至今日，万科金色家园仍是炙手可热的二手房物业，其售价竟然不亚于周边的新房。万科物业的魔力在其中居功至伟。

　　房子不同于普通的消费品，买完后还得养。好的物业管理可以使房屋保值升值，而物业管理不善，则会使房子迅速贬值。如果说房子品质是一个楼盘的硬件，那么物管就是其软件，好房子除了有“硬功夫”，还得有“软实力”。

　　刷卡

　　进家门要过三道“安检”

　　好莱坞大片《鹰眼》讲述一个社会青年和单亲妈妈被一个“未知来电”的电话操控，故事到最后揭秘具有如此操纵能力的居然是美国军方研究出来的超级电脑“鹰眼”。它可以通过传感器采集世界各个角落无处不在的各种信号，自动分析可能遇到的威胁进而将之扼杀在襁褓中。片中无处不在的摄像头成为“鹰眼”追踪两位主角的最主要武器，他们的任何举动都能通过摄像头被捕捉到，其无处藏身之感令人印象深刻。

　　在科技日益发达的今天，隐私的保护成了奢想，窃听偷窥且不说，一点举动都可能被人拍成照片或视频挂到网上，如有出格行为很快可能遭遇“人肉”。所以人们都在为私密的最后一道防线努力，那就是在家的入口设置层层关卡，一切来往都需得到授权。

　　这种私密保护的宠儿就是目前盛行的智能刷卡电梯。搭乘这种智能电梯，业主进电梯后需要先刷卡才能启动电梯，其中有些刷了卡还要按楼层数，有些则完全智能化，电梯智能系统将通过读取IC卡信息，自动升到业主所住楼层，根本不需要动手按键。这样一来，不仅外来人无法进电梯，就是业主也无法随意到达其他楼层。而电梯门一打开直接映入眼帘的就是业主家大门。

　　更强大的私密保护则是从小区进入那一刻就开始了。近期即将入市的保利紫晶山项目，就开始了这种尝试。据该项目销售人员介绍，保利紫晶山提供了保利独创的三级物管，每一级对人员的出入都有把关：第一级物管为三大社区入口，需要刷卡进门；二级物管为各组团的大堂，每个组团用绿篱做墙，建有各自的“入口”，三级物管为花园洋房私家电梯厅，整体形成“主入口-组团分区-组团大堂-组团步行入口-地下车库入口”的回家路线。

　　据悉，所有业主均能通过刷卡进去小区，而各组团的门则只有本组团的业主才能刷卡通过，单元门就更只向本单元的业主开放。如此严格的物管在南京也是第一家，据保利介绍，此种物管模式在其他城市取得了较好的反响，不仅保证小区整体安全性又体现了业主的身份。

　　回家要走三道门禁，小区大门一道、楼宇大堂一道，进电梯时还有一道。以前信用卡代表了一种身份，现今三道门禁的入户卡那才是真正的身份标识。

　　雨水收集利用

　　让每一滴水都有去处

　　随着城市化的迅速发展，道路、建筑群等不透水面积的扩大，使得雨水不能入渗补充地下水，加剧了城市水环境和生态环境恶化，大雨时，径流迅速汇集造成地面积水甚至城市局部洪灾。因此如果在城市建设中，注意建设雨水收集利用工程，把原来被排走雨水拦蓄下来利用，既增加了城市可利用水资源量，节约了自来水，还可以有效地减轻城市洪涝和排水系统压力，改善和修复城市水环境，涵养地下水。

　　雨水收集因此被大量应用到楼盘开发中。今年5月，南京市住建委相关负责人曾透露，按照相关规定，2万平方米以上的新建建筑物应当建立雨水收集利用系统，但这一规定在南京两年多来一直难以推行。今年这条规定已纳入新建小区规划要点，强制推行。如果小区规划方案中没有雨水收集利用系统，将无法通过审批，领不到规划许可证。

　　据了解，建立了雨水收集系统的小区，不管雨水落在小区内的屋顶还是地面等任何地方，集水系统照单全收。地面的透水砖会迅速将雨水吸入地下的沙石层，雨量小时涵养水土，雨量大到形成积水时，地下管道会将雨水引入小区地下的蓄水池中。收集起来的雨水可以满足小区的喷淋、洗车、消防及公厕用水。

　　据测算，对小区居民来说，雨水回用成本才0.35元/吨，只及自来水价的1/8-1/9，小区绿化、浇洒道路和做水景，全部可用雨水代替，节省了自来水费和物管费；对城市来说，雨水回用减少了社会用水量，节省了自来水厂投资，降低了污水厂处理成本，还利于城市防洪和小气候调节。市供给水有关负责人表示，南京每年建设商品房1000万平方米以上，这项措施落实后，每年可增加节约用水1000万吨，“可以节约50个紫霞湖的水量了。”

　　南京做得比较好的有金鼎湾国际雨水收集利用系统和银城东苑小区雨水收集利用系统等2处雨水利用示范工程。金鼎湾的系统由雨水收集、雨水和景观水处理、雨水利用三部分组成。具有很好的节水功能，经济又能达到绿色环保的要求，其经验值得推广。

　　外墙

　　空调升温慢原来是保温层的问题

　　业主李先生反映，购买了某楼盘入住后，冬天室内气温很冷，把空调开了却总感觉升温很慢。刚开始以为是空调出了问题，还请厂家过来调了两次，都没发现问题，最后请验房师检查之后才知道房子根本没有做保温层。除了冬天冷，夏天还特别热，家里的电器能耗多了几倍，客厅的墙壁还出现了卤水外泄，时间一长，墙壁还出现了掉漆。

　　根据国家颁布的节能标准，从2001年10月1日起规定，新规划的楼盘必须强制做外墙保温层。

　　那什么是保温墙？墙体按照功能分有承重墙、隔离墙、装饰墙、保温墙。保温墙的作用就是为了保温，可以是单独的墙体，也可以附着在其他的墙体上，也可以由其他的墙体来充当。

　　家庭装修所说的保温墙一般是指附着在外墙上的软包装饰。一般的材料就是填充岩棉、海绵等，作用就是减少外墙的导热系数，增加墙体的保温性能，为了美观有时再加上一层石膏板作为面层。

　　那么什么样的保温墙算是好的保温墙？据了解，上世纪80年代中期建设部在全国范围内启动建筑节能工作以来，墙体保温经历了外墙内保温、夹心保温和外墙外保温的发展历程。大量工程实践证明，目前普遍采用的外墙外保温技术是较好的墙体保温技术。

　　“外墙外保温”技术，即在建筑物外墙外侧附加保温材料达到节能目的，这是目前大力推广的一种建筑节能技术，适用范围广、技术含量高，但也存在施工难度大等问题。

　　当前的建筑外围护结构保温节能形式中，主要有复合外墙外保温节能体系和单一保温墙体节能体系两种。

　　目前复合外保温墙体做法最普通的是外贴聚苯保温板，是当前较为成熟的外保温技术之一，它的工艺是将裁切好的泡沫聚苯板用专用粘结砂浆粘贴在外墙表面，并加尼龙锚栓固定，然后在保温板表面抹聚合物水泥砂浆，压入耐碱涂塑玻纤网格布，最后在表面抹弹性抗裂腻子和涂料。

　　单一保温墙体系也即采用单一材料保温。目前市场上可选产品较为现实的是加气混凝土制品，它是一种既具保温性能又可作为主墙体的建筑材料，至今在国内已有40多年的生产和应用经验，许多企业的生产已经高度工业化，产品质量也是有保证的。

　　地暖

　　用地暖比用暖气片节能30%

　　地暖可能是当前在售楼处听得最多的词汇之一。作为楼盘的重要卖点之一，地暖逐渐被更多的人接受，其具备的节能环保能效也被越来越多的人青睐，很多人乐意买仁恒的房子，除了喜欢他的品牌和物管，地暖也是一个重要方面。

　　何为地暖？其采暖原理是什么？简单地说，地暖就是地面辐射供暖，我国北方常说的“热炕头”可谓地暖雏形。现在随着科技时代的到来，地面供暖技术已从原始的烟道散热火炕式采暖发展成为以现代材料为热媒的地面辐射供暖。

　　地暖按照供热方式的不同主要分为低温热水地面辐射供暖和发热电缆地面辐射供暖。 低温热水地板辐射采暖是一种先进的采暖技术，它的工作原理是以不高于60℃的低温水作为热媒，使科学分布于地面层下的热水管首先均匀辐射加热整个地面，是以整个地面为散热器，通过地暖网辐射层中的热媒，均匀加热整个地面，利用地面自身的蓄热和热量向上辐射的规律由下至上进行传导，来达到取暖的目的。一般设计地表温度只有24℃一26℃，因为供热面积较大，所以室内热量分布均匀，空气中水分蒸发慢，热力由下往上进行热辐射，在室内形成从脚底至头部逐渐递减的温度梯度，符合人体足部血液循环较慢，头部血液循环较快的生理特点和我国传统医学“温足凉顶”的健身理论。

　　电热地板采暖是一种低温大面积辐射式采暖方式，系统将发热电缆安装在采暖空间的地面内，以电力为能源、发热电缆为发热体，将电能转化为热能，主要以低温热辐射形式把热量送入采暖房间。在辐射、对流、传导三种热量传导方式中，人们对辐射传热的感觉最为良好，因此发热电缆低温辐射供暖系统也是世界公认的最理想、最先进的采暖方式之一。

　　相比之下，空调和暖气片的传统采暖方式以点热源为主，在热源附近温度较高，离热源越远温度越低，温度在房间内的横向分部也不均匀，影响舒适度。

　　对于地暖产生的费用，除了安装硬件产生的费用外，首先，暖气片使用寿命为8―15年，空调10―15年，地板采暖50年。研究表明，在同等条件下，地板采暖比暖气片采暖节能30%。对用单户燃气锅炉作采暖热源的用户来说，节约的采暖费很可观，一般用锅炉一个采暖季的采暖燃气费约30元/建筑平米(非节能住宅)，100平米的住宅就要3000元，而用地板采暖每年可省900元。地暖的使用寿命在50年以上，算下来50年可以省出一部夏利车。

　　安静的环境

　　房子质量越好，隔音越差？

　　常言所说的“富贵病”，指的是肥胖、肠道癌、高血脂、动脉粥样硬化、冠心病、糖尿病、脑中风等，这些病之所以“富贵”，是因为吃得太好、过得太舒坦，贫穷的社会和贫穷人群是很少得的。

　　那么楼盘是不是也有这般“富贵病”？一种流行的说法是，新楼因为质量越好，隔音效果越差，就如同“富贵病”一样，这种隔音差的直接原因就是节能新型材料空心砖，比不上老红砖厚实，隔音大打折扣，但事实并非如此。

　　“目前民用建筑使用的空心砖、混凝土多孔砖、加气混凝土块、轻质墙板和各种保温板材等不仅仅是保温材料，也是隔声材料”，南京一家研究机构的材料学博士陈女士介绍说，从技术上来说，这些新型砖都有隔音指数，而且指数还不低，正规厂家出的砖如果施工得当应该能达到隔音效果。

　　据了解，自2008年，南京就全面禁止企业生产粘土实心砖，有步骤地关闭粘土砖瓦企业，鼓励利用粉煤灰、炉渣、工业矿尾、脱硫石膏、建筑垃圾、江河淤泥等固体废弃物生产新型墙体材料，“这些墙体材料除了材质非常薄的可能带来隔音问题外，一般都不太有问题，技术上没有障碍”，知名验房人丁渤表示，对于隔声问题，国家强制性规范(《住宅建筑规范》、《民用建筑隔声设计规范》、《民用建筑设计通则》)对室内环境噪音的允许值为，白天50分贝，夜间40分贝，“但噪音与隔音之间的差别较大，即使后来规范把标准提高到30-35分贝，隔音仍然是符合规范的”。

　　丁渤表示，单就新兴墙体材料本身而言，如果质地比较疏松，单位容重比较轻，隔音效果可能比实心砖略差，但也差不了多少，整体而言现在的墙体材料隔音效果并不比传统的材料差。

　　对于为何现在楼盘出现这些隔音问题，验房中经常遇到类似情况的丁渤称，出现隔音的原因比较复杂，可能是施工环节造成的，也可能是新兴材料过于密实规整，而不规则材料对阻止声音传播的效果更好。此外，对于那些挑高户型，室内外有架空层的建筑，因为使用的大多是钢结构，隔音效果相对较差。

　　社区文化

　　“圈子”是这样形成的

　　社区是个社会学名词，起源于拉丁语，意思是共同的东西和亲密的伙伴关系。1887年，当这一概念最早由德国社会科学家滕尼斯提出时，关注它的人微乎其微。不过，如今的社区成了一家楼盘软实力的隐形武器，口碑营销形成的最重要的平台就来自这个社区圈子。

　　如今的社区已不再拘泥、局限于行政划分的“街道办事处”之类的社区。一个楼盘往往就是一个形式上的社区，一个社区是否拥有良好的圈子，关键点之一就是是否拥有独特的社区文化。我国的城市化发展迅猛，为中国的经济繁荣提供了良好的条件。但是，有城市必有“城市病”。精神危机便是各国在城市化过程中都感到棘手的一种“城市病”。城市人来自四面八方，各自背景、职业、收入等方面千差万别，这种差异会带来疏离化，正所谓“一墙之隔，老死不相往来”。

　　社区文化是属于深层次的建设，高层次的建设，也是高难度的建设。人不可一日无炊，社区文化不可一日中断。作为南京高品质楼盘，雅居乐在进入南京后一直以高频率的社区文化活动著称。这家来自华南的开发商巧妙地将本土文化与楼盘定位结合，为业主创造一个相互交融的空间，其品牌也迅速被口口相传。

　　比如早在2008年，雅居乐就将“马可・波罗神游之旅”系列活动引进社区，开始其社区文化建设之路。春天的时候，雅居乐组织业主“踏春总动员・烧烤欢乐行”，端午节的时候，雅居乐举办“绿野香粽节・闻香识名仕”活动，六一儿童节期间，雅居乐又推出社区露天“炫动卡通”电影节。到了年终，雅居乐为业主组织答谢文艺晚会。春暖花开，四季流变，潜移默化之间，一个社区的圈子因此而形成。

　　入户花园

　　入户花园，最吸引人的是面积？

　　所谓入户花园，就是在入户门与客厅门之间设计了一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。

　　在高楼林立的城市中，能够有一块与大自然亲密接触的空间实属不易，来自广州、深圳的入户花园概念，不仅满足了中国人传统的“庭院情结”，更使得家中出现了两个功能明确的生活区，即生活起居区和休闲区，这样的改变不仅美化了居住的空间，也给居住者带来了更多美好的视觉享受。尽管最开始的“入户花园”概念源自于气候、温度等条件适宜人居的广州、深圳沿海等地，但随着南京人居品质的提高以及住宅小区的逐渐高档化，入户花园不但被引入到不少楼盘的户型设计上，同时也受到了购房者们的青睐。

　　市场上比较常见的入户花园面积是5―10平米，还有少量10几平米的入户花园，都是按一半面积算的。早期入户花园引入南京时，大多用在大面积的花园洋房产品上，包括现在许多大面积户型仍然很普及，比如雅居乐158平米以上的大户型、金域中央133平米的户型以及天泓山庄143平米以上的大户型，都做了入户花园结构。但随着时代变化，入户花园利用的范围越来越广，甚至小户型也用上这种设计，如宜家国际公寓的81O户型，设计有入户花园、双阳台、花池等细节。

　　早期的入户花园设计更多是为休闲和扩大空间考虑，不过在实际使用中，这一“花园”概念已逐步有名无实，许多户型的入户花园在入住后多半被辟为他用。“入户花园有三四个平方，原来是用来放洗衣机等，有了孩子就做了个小的游戏室。”香山美墅业主赵小姐介绍说。

　　城北某楼盘营销负责人表示，由于入户花园在销售时是送面积的卖点，所以很多买房人看中的不是花园本身的功能，而是赠送的面积。

　　建筑风格

　　从民国建筑到ART DECO的流行

　　人有性格，建筑有风格。性格决定人的命运，而建筑风格则反映了城市的底蕴和格调。中古时代的哥特建筑风格；文艺复兴后期以矫揉奇异手法见长的巴洛克建筑风格以及纤巧繁琐的洛可可建筑风格，都在不同的时期内展示了欧洲城市的兴衰荣辱。而中国古代，由于绝大多数建筑都为土木结构，因此，在经历了千年轮回之后，真正留下来的好作品并不多。我们经常只能从一些考古介绍或学者绘出的草图上，领略到中国古代建筑史上最具代表性、建筑风格最有特色的作品。

　　而上世纪二三十年代，作为民国首都的南京汇集了当时中外优秀的一批建筑师，在宁进行大量建筑创作活动，留下了风格各异、中西合璧的民国建筑。从美龄宫、音乐台，到原中央大学大礼堂、颐和路一带的民国别墅，都是极具代表性的民国建筑。时至今日，在复古风的影响下，万江共和新城、城开汤山公馆、颐和公馆、钟山美庐等一批民国建筑风格楼盘陆续出现，也为南京这座古城增色不少。记得某一届房交会上，楼书印成的《万江特刊》、身穿民国服装的报童，拉黄包车的民国车夫，让人颇感历史的沧桑。

　　更多的住宅则选择了纯西式的建筑风格。近期，即将上市的保利・紫晶山选用的“装饰性建筑风格”就是一例。所谓装饰性建筑风格，即“Art Deco”，意为装饰艺术。这种建筑风格强调使被装饰的主体得到合乎其功利要求的美化，它最终的目标是将装饰艺术与居者的日常生活紧密结合。两年前的2008年底上市的金地・名京，当时也曾使用过这种建筑风格。今年以来采用这种建筑风格的楼盘非常多。

　　除了“Art Deco”，前不久笔者去五矿御江金城和金基汇锦国际的别墅参观时发现，别具一格的凸肚窗也开始被越来越多的别墅项目所重视。这个由欧洲中世纪城堡塔楼转化而来的建筑元素，不但体现了早期的罗马风建筑风格，也成为了别墅业主生活中的一个重要组成部分。此外，在南京楼市近年的发展史中，还有一些较为经典的建筑风格值得一提。如采用英式都铎建筑风格的万科红郡，融入了北欧新镇的欧式主题和英式街风格的朗诗国际街区等。

　　传奇时尚设计师可可・香奈儿曾有言，时尚转瞬即逝，唯有风格永存。其实，人的着装如此，建筑的风格亦是如此。

　　自然

　　亲近自然，稀缺就是价值

　　传统建筑研究泰斗楼庆西教授曾说，中国古代乡村跟自然山水的关系非常密切。这位早年担任梁思成助手的大师列举说，安徽宏村，山西窑洞，贵州的吊角楼等建筑，都体现了居住与自然环境的和谐统一。

　　其实，“宁可食无肉，不可居无竹”、“智者乐水，仁者乐山”的观念并不是东方人独有的，西方人对于自然与建筑的关系也一样看重。著名美籍华人建筑师，被誉为“现代建筑的最后大师”的贝聿铭，就曾十分推崇的表示，17世纪法国杰出的园林设计大师勒・挪特的作品，是将自然改造成了建筑。不仅如此，贝聿铭还认为，在近年许多作品的设计过程中，最重要的步骤就是――“如何解决建筑物与自然环境之间的协调”，而其次才是“如何将现代与传统相融合”。

　　建筑大师的颇具前瞻性的观点，在近年的房地产实践中其实已经有所体现。因此，在楼市中常常可以看到，作为卖方的开发企业，对于自然景观与楼盘价值关系的认知及重视程度，已有了大幅的提高。无锡太湖旁的高端别墅半山一号，开发商为了保留小区中的古树，宁愿让树挡住人行通道，每个人都要低头弯腰才能过去。这种对待自然的态度值得敬佩。

　　2009年楼市尚未回暖之时，位于城中板块中央路的楼盘锦盈大厦曾经传出了一则新闻。该项目在定价时，将靠湖一侧的房源定价为25000-28000元/平方米，而将临中央路一侧不能看见湖景的房源定价为15000元/平方米左右。但即使如此，湖景房还是比临街一侧的房源好卖的多，景观房的价值与吃香程度由此可见一斑。

　　经过多年的发展，今天的南京景观房市场可以说是阵容庞大。从早期栖霞建设、万科、仁恒打造的单个产品，如宣称“家家能够看见紫金山”的天泓山庄、莫愁湖边的万科金色家园，花神湖旁的仁恒翠竹园，到后来将军路板块的多家别墅，滨江板块的世茂滨江新城，再到今天的保利・紫晶山、仁恒・江湾城、天正滨江和天正桃园，以及以卧龙湖国际社区、鸿信云深处为代表的别墅等，借势自然资源开发的楼盘日益增多。

　　据统计，相比普通房源，景观楼盘的升值潜力更大，最多的几年内升值已超过10倍。

　　储藏空间

　　陪嫁的十几床被子放哪儿

　　按照中国的传统，结婚时，娘家一般会准备至少4床、最多十几床的被子作为女方的陪嫁。不过，这个传统在解决新婚夫妇被子问题的同时，也不可避免地带来了一个新问题，那就是暂时不用的被子放在哪里？

　　当然，在这个传统风俗已经渐远的今天说这个，并非是想探讨被子的问题，而是希望引起购房者对于储藏空间的重视。一直以来，由于国人的居住条件比较有限，储藏空间的功能一直没有被重视起来。其实，在美国这样的发达国家中，无论是租房还是买房，客户对于储藏空间都相当重视。很多房子是男、女主人各配一个储藏空间做做储衣间，而且，为防止灰尘进入，门下还带百页，内有换气装置。

　　到了近些年，随着生活水平的提高，住房条件的改善，在物质生活渐渐丰富之后，国人对于储藏空间也越来越重视了。虽然不再需要那么多被子，但越来越多的衣服、鞋，各式各样的家用电器，孩子的玩具，收到的礼品，夏天的凉席、冬天的电热毯……这些暂时用不上但又不能扔掉的东西，都需要一个集中放置的地方。而这个地方，当然只能是具备较强实用功能的储藏空间。

　　但是，不少开发商在慷慨扩大户型使用面积的同时，惟独对储藏空间的安排却十分吝啬。有的只是在拐角处弄点“边角料”，有的则干脆省略不做。这样的结果就是，无奈的业主最终往往选择牺牲其它房间的面积，来做一个新的储藏室。

　　值得庆幸的是，随着行业的发展成熟与竞争的日趋激烈，已经有不少开发商对储藏空间的问题重视起来。以东方龙湖湾・御山湖目前在售的113平方米三室二厅一卫户型为例，该房源的储藏空间就设计得十分合理。不但满足了购房者对主卧要带储藏间的潜在需求，而且几乎没有浪费任何面积，同时保持了客厅和餐厅的完整性。此外，同在江宁的万科金域蓝湾168平方米的户型，也有着不错的独立储藏间的设置。近期即将推盘的融侨・世家，在项目的所有户型中都加入了一个只算一半面积的百变空间，作为功能间。这个5、6平方米的百变空间，如果用来做储藏间使用，必将给那些爱好购物的购房者们更多的储存空间。

　　清华大学建筑学院周燕珉教授开过一门课，题目叫《储藏空间，住宅精细化设计的关键》。未来，我们期待着更多关于储藏空间的优秀设计。

　　精装修

　　精装修怎么成了带刺的玫瑰

　　2010年8月15日，万科董事长王石在北京表示，明年万科将撤出毛坯房市场，加大低碳地产与绿色建筑的投资力度和建设规模，将全面开展住宅精装修。其实，住宅精装修不仅是万科未来实现绿色建筑产业化的三大步骤之一，也是政府近年来积极推广的一项内容。

　　今年6月1日，国内首部具有强制性条文的成品住房装修技术标准――江苏省《成品住房装修技术标准》，于当日开始实施。紧接着，7月21日，江苏省《成品住房装修技术标准》正式贯彻实施会召开。

　　作为支持者，南京大学的一位王姓教授表示，由于没有统一的装修时间限制，在买了毛坯房之后，业主往往需要长时间面对邻居的装修。“我拿房装修以后，很长一段时间都不敢搬进去，就是因为害怕楼上、楼下以及左邻右舍的装修。”这位王姓教授表示，自己工作时间紧张，无论是自己装修还是邻居装修，都对生活会造成影响，因此他认为，在品质可以保证的情况下，他希望买精装修房。

　　其实，大多数购房者不是不想买精装修房，只是对精装修房中的无数“陷阱”顾忌颇多。首当其冲的，当然就是借精装修涨价的陷阱。早在2007年5月，为了抑制当时房价快速上涨的趋势，南京物价局推出了“一房一价”的政策，明确要求普通商品住房进行“一套一价”明码标价。但此后不久，由于精装修费不在物价部门核价范围内，因此不少开发商纷纷借精装修抬价，从而使得南京楼市刮起了一阵精装修风。一家号称2000元/平方米装修标准的楼盘，事后被调查该项目的媒体发现，其装修花费仅为800元/平方米上下。

　　除了这个被购房者称为“房价赚不够，精装修来凑”的传统招数之外，装修材料虚假报价、在施工中偷面积、在装修材料中偷梁换柱、施工人员滥竽充数等，都是客户买精装修房子时所要担心的内容。

　　不过，为了能杜绝这些不良现象，一些敢于负责的开发商也在想办法。近期，碧瑶花园就在其精装修房的销售过程中进行了创新。据碧瑶花园销售经理葛飞介绍，该项目将“清单式交付”理念引入实际操作过程中，通过合同清单约定,标准公证交付。“将装修过程透明化，最大程度地取信于我们的业主。”

　　节能

　　科技住宅也有德国认证

　　节能建筑之所以短短几年时间就在南京楼市中站稳了脚跟，一个不容置疑的原因就是，南京独有的气候特征。今年在江苏举行的建筑节能展览会上，主办方就将南京的气候描述为：“夏热冬寒”是南京较之其它江南城市有过之而无不及的显著气候特征。

　　说到南京的夏天，着实让很多人感觉有些害怕。记得有一位外地朋友正值酷暑跑来南京玩，本来说好玩一周的，结果呆了三天就实在受不了，赶紧逃跑似的买了机票回家。问他原因，答曰：“太热了，受不了。去趟厕所差点中暑了！”夏天是火炉，冬天的南京，也同样不好过。由于国家规定秦岭、淮河以南不能用暖气，因此很多没有地暖的房子只能靠空调吹，再加上一些老房子没有保温层，保暖就更难。

　　转折出现在2005年，那一年，以“恒温、恒湿、恒氧”、“告别黄梅天”等口号为宣传词的朗诗国际街区在河西奥体板块中首度亮相，南京购房者第一次领略到节能住宅的魅力。时隔一年之后，在北京已取得成功的锋尚董事长张在东，在南京城北小桃园打造了另一个较为高端的节能住宅项目――锋尚国际公寓。而该项目提出的“零能耗六星级”口号，也让业内外为之一振。

　　节能住宅的蓬勃发展，已证明了它是非常具有生命力的。据朗诗地产营销总监马潇清介绍，朗诗国际街区目前入住率已达到了90%以上，居奥体板块之冠，亮灯率当然也是最高的之一；该楼盘中的业主中，70%左右有再次购买朗诗产品的行为。而且，从升值角度来说，相同时间里该项目在河西的升值幅度也是首屈一指的。

　　时至今日，新一代节能住宅产品城开御园的出炉，又将此类产品进一步丰富和完善。该项目以九大科技系统，即分别为地源热泵系统、毛细管顶棚辐射系统、置换式新风系统、建筑节能外围护体系、生活热水系统、外遮阳、太阳能利用、直饮水、同层排水系统等，使该项目成为目前市场中节能科技最全面的产品，是国内首个获得德国权威认证的科技住宅。

　　其科技系统功能十分强大，以毛细管顶棚辐射系统为例，该系统基于地源热泵系统的基础之上，这与冬暖夏凉的防空洞的原理相似：由于地底“恒温层”温度一般在18℃左右，毛细管顶棚辐射系统就将这样恒定而持续的冷量，以辐射方式快速而柔和地送入室内，将室温始终保持在24-26℃。即使在酷夏，都能让业主仿佛置身于春天的清晨。

　　双首层

　　有两个“一楼”的房子

　　如何尽可能多地扩大使用面积，同时又不增加业主经济上面的负担，一直是令很多住宅设计师头痛的事。不过，今年在南京楼市中出现的几个新楼盘，却以“双首层”的巧妙设计，为业内带来了新的思考，同时也为购房者带来了新的实惠。

　　所谓双首层，是指别墅组团将整体地坪抬高，组团地坪与周围社区道路形成高差，使得别墅一层半地下的私家庭院与周围道路标高相差很小。经过这样的设计之后，原有的一楼就变为两个：一个是被抬高后的一楼，另一个则是地下层的一楼。可以看到的资料显示，住宅项目最早运用的，是在2006年深圳的翡翠湾别墅和长堤别墅。

　　当时，翡翠湾别墅和长堤别墅二期都采用了双首层坡地建筑风格，以后者为例，空间使用率达到创纪录的400%，即每1平方米别墅可获赠1平方米室内空间和2平方米花园面积。正因为如此，据报道，这些别墅基本都被抢光。

　　如今，在南京的高档住宅特别是别墅项目中，纷纷采用这种双首层的设计，如钟山国际高尔夫、国信自然天城、碧桂园如山湖城、南京的翡翠湾别墅都曾运用过。

　　在依云溪谷收官房源“独一墅”中，3米层高地下室，被别墅专家设计成了“地下首层”。该地下室的1.5米高度是在地面之上，辅以南北双向下沉式庭院设计。虽然该地下室计算容积率并计入产权面积，但近100-130平方米的面积全部赠送并不计入销售面积。业主可以将其延展成为健身会馆、酒吧、家庭影视厅或管家生活居住区。

　　至于保利・紫晶山，则利用其地势与周边道路天然存在的6-8米高低落差，打造了南京首个天然“台地别墅”，从而让业主能够享受“双首层”的奇妙生活。以北面“高台地”为地面建造一层，下挖的地下室地面就会与南侧的“低台地”平齐，从南边入户，“地下室”就成为首层，与庭院相连，两个“首层”就诞生了。

　　学区

　　不买学区房，最好搞一套“陪读房”

　　国人对于孟母择邻的故事大多都不陌生，三字经中的那句经典的“昔孟母，择邻处”，已经感染了一代又一代关心孩子教育问题的父母。从墓地到闹市再到学校旁，孟子终于在环境的影响下开始走上正途。后来才知道，西方也有同样的案例。彩色照相机的制造者李普曼，年少时因在皇宫生活而“荒于嬉”，父母为了改变他，于是把小李普曼送到一所以严谨的学风而著称的学校，结果李普曼果真开始迷途知返。

　　由此可见，无论是东方还是西方，社会环境对小孩的成长都有着巨大而深刻的影响。也正是因为如此，在今天的南京，为了孩子上好学校而买房的家长也是多如过江之鲫。“自己事业也比较稳定了，要为孩子的发展着想了，买房肯定要先考虑这个因素。”今年30岁出头，准备近期换房的魏女士表示，自己和丈夫都有着稳定的工作，有车也不怕路远，但最担心的就是孩子上学不方便。

　　之所以担心，是因为南京教育资源的紧缺。多年研究学区房的南京泰丰房产，在今年年初出具的一份分析中指出：就南京学区房的数量来说，可上市的房源数量仅300套左右，优质房源就更少了，而南京学前孩子约5万上下，还不包括外地需求，这与市场需求相比，就更为稀缺了。“学区房炙手可热，一房难求的现象，正是上述分析的具体体现。”泰丰房产总经理王明军这样表示。

　　其实，就南京的学区分布来说，传统重点名校如琅琊路小学、拉萨路小学、力学小学、北京东路小学、南师附小等，多分布在南京主城区内，附带这些学校的学区房一般来说价格都比较高。据泰丰房产今年8月的统计显示，目前琅小2.8-3.1万元/平方米；力小2.4-2.6万元/平方米，拉小2.0-2.3万元/平方米，芳草园小学2.2-2.4万元/平方米等。而这些房子，几乎都是清一色的二手房。

　　至于一些拥有不错学区的新房，则主要是靠一些重点学校的分校。这其中较为有名的有：引入琅琊路小学分校的明发滨江新城，引入拉萨路小学分校的乾和福邸，配备北京东路小学阳光分校的阳光聚宝山庄，引入南师附小分校的同仁康桥水岸，以及将配备力学小学分校的金地自在城。

　　业内专家建议，如果未来可能考虑要孩子，那最好未雨绸缪，尽可能早地考虑孩子的上学问题，而不是临时抱佛脚。等到每年新生入学前，学区房都会出现一个销售旺季。那时再去找购置学区房，显然会付出较高的代价。不过，需要注意的是，目前许多在售楼盘尽管性价比较高且环绕名校周边，但由于学区暂未划定，因此购买前必须更加谨慎。

　　“为了能让孩子上到好学校，有些家长买房愿望甚至比刚需客户更加强烈。”做了多年学区房中介的罗小姐建议，作为家长而言，即使买不到学区房，也应该有一套“陪读房”。“很多择校的家长会在孩子学校附近买套小户型。孩子上学方便的同时，大人照顾孩子也方便。另外，在学校旁边租套房子也是一个不错的选择。”

　　电梯

　　三梯两户成为豪宅新卖点

　　“一切平安，先生们，一切平安。”150多年前，在纽约水晶宫举行的1854年世界博览会上，一位勇敢的男子乘坐一台载有木箱、大桶及其它货物的“安全升降梯”升到4层楼的高处，俯视参观者数秒钟后，又平安降到地面，而不是像当时其他类似机器那样剧烈地撞到地上。这就是电梯的初次公开亮相，而这位男子，就是奥的斯。到1889年，升降机开始采用电力驱动，于是名副其实的电梯出现了。

　　150年过去了，速度更快、配置更多的电梯，正在成为人们现在的需求。从早期的一梯多户到后来的两梯三户，在到今天的两梯两户、一梯一户，甚至是三梯两户，人们对于电梯的需求标准变得越来越高。仅以南京2009-2010年中采用一梯一户设计的楼盘为例，就有世茂外滩新城、润开华府、雅居乐花园、金马郦城、金地名京、苏宁睿城和保利香槟等十余家楼盘。

　　除了一梯一户，这两年中，采用三梯两户的楼盘也开始出现，且都是清一色的豪宅产品。先是2009年下半年，世茂外滩新城在实现“家家面江、户户有景”的同时，首先推出了三梯两户的设计；进入2010年，备受瞩目的天正滨江也对外透露，部分户型将特设保姆电梯，达到三梯两户的标准；而近期已经上市的雅居乐花园收官之作天岳及即将上市的保利紫晶山，也突出了三梯两户的卖点。

　　“人们的观念和居住的理念正在变化，因此，楼盘的电梯设计也经历着变革。”南京福舍投资顾问有限公司总经理史东认为，几年前，人们也许认为多层是不需要电梯的；而现在，无论是河西的碧瑶花园、融侨中央花园玫瑰纪，大城东板块的紫金东郡、中豪仙龙湾，亦或是板桥的金地自在城，都设计了电梯。史东结合自己的感受说：“没有电梯，夏天拎个西瓜上楼都会受不了。”

　　但是，凡事总是利弊共存。也有专家认为，电梯多了，虽然业主的生活更方便了，但是会加大公摊面积。不过，对于豪宅业主来说，面积就是用来浪费的。

　　同层排水

　　别让邻居投诉自家水管的声音

　　近年来，水管异味、水管噪音、水管泄漏已经成为很多业主的心烦事。虽说远亲不如近邻，但一旦发生邻居生活用水排水管损坏导致自己漏水时，邻里关系就往往会受到影响。

　　在南京城东一个小区的论坛上，就有这样一篇《隔壁邻居投诉我家水管的声音，我该怎么办？》的帖子。

　　发帖人称，自己在重新整修排水管和邻里关系之间难于抉择。“隔壁邻居投诉我家水管的声音。可是现在2米4高的瓷砖都贴好了，邻居说他负责刨开，加隔音板后再贴瓷砖，不过我怀疑这种做法。而且，毕竟刨开再贴，肯定会影响瓷砖的美观。但是，邻居要相处好多年的，我也不想影响邻居关系。”

　　在日常生活中，相信很多人都遇到过上述有关房屋中排水管的问题，但随着新一代的科技楼盘的问世，这个问题已经开始得到解决。

　　“锋尚的排水系统很先进，是同层排水。过去我们卫生间老出现异味，就是排水管出来的，另外，排水管时常发出的噪声也很讨厌。但国际公寓的房子就是没有这个问题。”早在3年前，锋尚集团董事长张在东就曾这样充满信心地对媒体和购房者表示。

　　同层排水系统有这么神奇吗？

　　曾在南京多个项目做过排水系统的工程经理庞俊解释说：“同层排水系统是让排水横管直接与本层的立管相连，消除了卫生间排水管穿越地板的渗漏隐患，降低和消除了邻里排水噪音对生活的干扰和影响。”

　　同时，庞俊也强调，由于是先进的技术，从德国一些国家进口，因此同层排水系统的价格一般都较高。“而且必须是精装修楼盘才可以做，毛坯房做了会在装修时被破坏。”

　　在南京，采用同层排水系统的楼盘正变得越来越多。万科红郡承诺，同层排水系统率先使用，让排水噪音隔绝在一墙之外；城开御园宣称，同层排水系统确保居家宁静安全；朗诗绿色街区的推广语为：利用同层排水系统和隔音降噪系统等创造宁静的睡眠环境……庞俊认为采用同层排水系统，也是与物权法所匹配的。“房屋产权明晰，卫生间排水管路系统布置在业主家中，管道检修可在本户内进行，不干扰下层住户。”

　　泳池

　　南京最大的小区泳池在哪儿

　　高温酷暑，游泳成了人们热衷的运动。相比一些公共泳池人满为患的“下饺子”状况，小区泳池无疑是戏水消暑的较佳选择。

　　近年来伴随南京楼市的快速发展，很多新建楼盘都配建了小区泳池，特别是一些规划相对完善的大盘及高档住宅。河西的云锦美地、苏宁千秋情缘，城东的天泓山庄、万达紫金明珠，江宁的市政天元城等等已交付入住的小区均成为避暑的清凉楼盘，而在售的很多楼盘同样以此为价值点之一进行宣传。上周末再掀热销风潮的仁恒G53公寓样板景观区的碧水美景交相辉映、雅居乐花园的收官“天岳”组团样板示范区的室外泳池元素、森湖溪谷的室内外联体恒温标准泳池等都各具特色，而万科金域蓝湾、荣盛龙湖半岛等等众多项目的小区泳池都已在建或建成，非必备项的小区泳池配套作为额外利好使楼盘附加值倍增。

　　“很方便，小朋友都很喜欢”，在河西一个小区泳池内，业主张先生正坐在岸边的凳子上看着自己的孩子游泳。泳池的规模不大，形状设计类似葫芦状，由两个大小不等的圆形泳池组成，小泳池为儿童戏水池，水深约30厘米，大泳池的深水区约1.5米，浅水区约1米…… “毕竟不是盈利性质的，收费还是比较合理，按总次数不同收取。总体来说比较满意，只是比较担心游泳池的卫生状况和救生队伍专业程度，这方面还不是很规范。”张先生表示。据了解，泳池维护保养基本靠“自觉”、救生员的数量及资质欠缺等是目前南京小区泳池存在的主要问题。

　　从规模和软硬件设施来说，目前南京小区的泳池水域面积通常在250-750平方米左右，而据相关调查，由南京颢体体育公司与栖霞建设联营的云锦美地会所内的750多平方米的露天游泳池堪称目前南京最大的小区游泳池，而天正滨江规划中的泳池面积将达到800平方米左右。另外仙林天泓山庄的室内外双泳池、城南金地・自在城的超五星级会馆配有室内外净水双泳池、河西高端住宅仁恒国际公寓6000平方米顶级会所内的恒温游泳池等等都是设施完备的小区泳池，值得一去。

　　车位

　　最贵的一个车位多少钱？60万！

　　国家统计局南京调查队的资料显示，截至2009年年底，南京城镇住户每百户中拥有的家用汽车(即私家车)为13.5辆，平均每7.4户就有一辆私家轿车，且还在不断上升。

　　私家车数量的攀升使得小区的车位价值水涨船高。“我是2006年买的房，当时这里车位大概15万/个”。住在河西云锦美地小区的业主赵先生介绍道，“上个月才问的物业，虽然没有房子升值快，但也已经要价25万了。幸亏买得早，现在每个月地下车位的租金都能达到500元了。”

　　这只是全市车位价格普涨的一个缩影。在近日城东中冶・钟鼎山庄的新推车位中，住宅车位达到18万/个仍引起哄抢；雅居乐花园8月6日刚领取4号地下车库576个车位的销售许可证，每个大概在18-28万间；莫愁湖畔的万科金色家园03年左右初始的车位价格约8-10万/个，如今的二手车位涨幅预计高达344.4%；而据相关调查，在城中的长江路九号、金鼎湾国际等小区，最贵的车位已经售价60万左右，令南京其它小区望其项背……从区域来说，目前桥北众多项目的车位仍以租赁为主，城中由于新房供应限制车位价格趋稳，而奥体板块则伴随其快速发展的楼市车位价值上涨最为明显。

　　按照2003年实施的《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》，100平方米左右的户型，老城区内平均5户要有3个车位，新城和郊县则要达到平均5户4个车位。从近年新建小区来看，开发商对车位建设越来越重视。据搜房网7月份对全市127家楼盘的车位情况调查显示，车位配比在1:0.8(住房总套数/车位总数)以上的楼盘达到了65%，而达到1:1的项目多达44家，其中科技住宅城开御园的车位配比更是达到了1:1.3，在同类的新房中处于领先地位。