业主VS物业，到底谁弱势？听听各方说法

停车问题、水电暖问题成了引发物业纠纷的主要原因。

　　■观点交锋

　　物业经理：物业才是真正的弱势群体

　　对话过程中，三位资深物业经理不约而同地表达了同一个观点：物业公司才是真正的弱势群体。

　　“物业服务，是服务在前，收费在后，如果业主不缴物业费，我们能有什么办法？”王常军说，总会有业主以各种理由拒缴物业费，让物业公司难以为继。在她从业的十多年时间里，物业费几乎还维持在原来的水平。“物价在涨，员工的工资在涨，成本提高了这么多，收入却没涨，物业公司怎么维持？”

　　而在胡祚庚看来，处于弱势地位的物业公司还存在着不少风险，“比如在我的公司，保洁员一个月的工资是850元到950元不等，都没有缴保险。如果缴保险，一个月就是500到600元，这个成本，我负担不起。如果劳动部门追究起来，公司就要被罚。”他说。

　　因为物业公司能够负担得起的工资低，招聘员工都挺难。“现在招到的保安都是上了岁数的，年轻小伙子谁愿意干？到大酒店包吃包住一个月还一千多，我出不起！”王常军说。招不到高素质的员工，也就难以保证服务水平。对此，于龙认为，业主也应该给予理解。“这样的工资水平，到哪里去找什么都能干、还干得很漂亮的人？”

　　业主代表：业主像“散户”，真的很弱势

　　对于物业经理人的观点，业主会认同吗？我们随机采访了三个小区的三位业主代表，听听他们的回答吧。

　　汇统花园业主刘女士：物业公司弱势？我不认同。找物业公司办回事就知道有多难了。遇到事，业主找谁去？业主太散了，遇事太难办了！物业公司推三阻四的，就是不给办。

　　世纪佳园业主陈女士：谁弱势？这个问题不好回答。就给你说件事吧。前段时间我们单元下水道堵了，小区里边两个物业公司都说不归自己管，我威胁他们说我要打电话找记者了，两家才都慌着派人来，什么事都没办，还是业主自己凑钱修的，你说业主容易吗？

　　泉景天沅业主郝先生：别的小区我不知道，我们小区业主挺弱势。最深的感受就是，作为单个业主没有话语权，而且没有作为小区真正主人的感觉。因为物业很多地方都在制约业主，比如说，收房子时必须先签物业合同才能领钥匙，而物业公司提供的物业合同是不允许业主提出任何异议的。而我们业主对于物业却没有相应的制约权，甚至连协商的权利都没有，只能选择，要么签合同收房，要么不签合同别进门。

　　■业委会负责人

　　业主要尊重物业物业也别觉得业主好欺负

　　关键是要相互理解，业委会的协调很重要

　　汇统花园的物业纠纷，小区业委会顾问胡翠芳经历了整个过程，并为化解小区的管理困局作出了很多努力。在她看来，物业公司和业主不存在谁弱势的问题，双方应该是平等的，相互理解，小区才能好。

　　“2008年，在物业公司撤离后，业委会自己管了一段时间，当时主要是我在负责，我有切身体会，物业公司不容易。”胡翠芳说，在业委会“自治”时，热心业主都是义务服务，不拿工资，只需要付给保安、保洁等人的工资，小区的水、电差额相关部门也给减免了一部分，这样下来就减少了不少开支。与此同时，小区的物业费缴费率也达到了前所未有的90% ，比物业公司在时高出一大截。然而，即便如此，维持小区正常运转仍然非常费劲，仅仅就是收支平衡。

　　“我们自治了两个半月，确实体会到了物业公司不好干，弄不好就赔钱。”胡翠芳说，“业主不缴费，物业公司就没钱。它是个企业啊，那么多人要吃饭，要生存，没钱就雇不来人，怎么能在小区安心干？”她对物业公司表示了充分理解。她认为，业主和物业公司之间是平等的关系，没有高低贵贱之分。“业主要尊重物业公司，当然，业主遇到什么事，该物业公司办的，物业公司也不能推。”

　　亚圣园小区的前任业委会主任张志斌表达了与胡翠芳相近的观点，他认为，笼统地去说业主和物业公司谁是弱势群体没有任何意义。“物业公司，有的财大气粗，有的经营起来也不容易，别去管谁是弱势。重要的是，双方的目的都是为小区好，有事相互理解。在这个过程中，业委会的协调作用很重要。”张志斌说。

　　■主管部门

　　目前对物业的投诉大部分是水电暖工程质量引起

　　而这其中很多都与开发商有直接关系

　　济南市住房保障和房产管理局物业处主任科员郑富建介绍说，根据统计，济南市住房保障和房产管理局接到的关于物业公司的投诉中，大部分都是由水、电、暖等公用服务不到位以及建筑质量问题引起的，真正由物业公司服务质量引起的不到5%。

　　“ 一个新建小区，物业公司进去，有几个会因为楼道里有碎纸片没扫干净就产生纠纷的？大都是水、电、暖、工程质量等存在问题引起的。这些，很多都是因为小区没有按照规划建设、移交造成的，和房地产开发有直接的关系！”他说。比如，目前正在处理的伟东新都物业纠纷就是如此。小区近期屡次停电，给业主正常生活带来很大影响。究其原因，就是因为小区的变压器容量不够，一到用电高峰就会跳闸。这些都是开发建设过程中的遗留问题。“这个夏天比较热，关于用电、用水的投诉一天就有五六十件，但物业公司也只是代收水电费。”郑富建说。

　　去年，济南市住房保障和房产管理局曾对济南市258个新建小区进行调查，发现有190多个居民住宅小区水、电、暖未实行服务到户、收费到户。对物业公司来说，代收代缴水、电、暖费用成了沉重的负担，这也是物业矛盾集中显现的区域。

　　再以最近频繁发生的车位纠纷为例。一些老小区在建设时没有考虑到小区车辆会快速增加，车位建设不足，近期矛盾开始凸现，业主不满物业公司管理,用车堵门的事儿也时有发生，而实际上物业公司也没有好的解决办法。

　　■对话延伸

　　小区纠纷都从哪儿来？

　　小区纠纷几乎成了常态，甚至数次发生业主堵死马路要求维权的事例。是什么原因导致物业纠纷频发？根据对济南市部分小区的调研情况看，物业纠纷主要来自五个方面。

　　一：开发建设、销售环节遗留问题引起的纠纷。比如，开发商擅自变更小区规划或在部分房屋预售后变更规划；小区未按规定标准建设水电暖设施并办理水电暖设施的移交，居民入住后仍然使用临时水电，价格贵；工程质量存在问题却得不到维修等。

　　二：水电暖差价导致的纠纷。目前济南市近70%的居民小区水、电、暖未实行服务到户、收费到户，供水、供电、供暖企业“抄大表”，由物业服务企业负责向业主收取水电暖费，并负责转供水电暖，收费与供应时经常发生纠纷。

　　三：物业企业经营服务不规范引发纠纷。部分小区居民认为物业服务标准与收费不等价，存在少服务多收费的问题；部分物业企业擅自经营小区共用部位获取不当利益；业主与物业就车辆丢失、家庭财产被盗等责任认定不一致等。

　　四：业主违规导致的纠纷。比如业主违规装修、私搭乱建、违规饲养宠物、乱停车辆等，导致其他业主不满，从而引起纠纷。

　　五：业委会操作不规范引起的纠纷。业委会违规运作，损害小区业主利益，引起小区混乱。