购房维权就要击中开发商软肋 记住这五点要求

　　蒋军是个30出头的年轻人，此前在南京市已购一套位置较好的商品房。然而就在今年4月南京房价“冲顶”的非常时期，他又“抢”到手一处地段更好、价格更高的房子。4月17日，蒋军与开发商签订了《商品房认购书》，并按约定缴纳了5万元定金，这套商品房总面积142平方米，总房价290余万元。按认购书约定，蒋军应在7日内与卖方签订商品房预售合同。然而，就在蒋军与开发商签下认定书的两天后，即4月19日，国务院颁布了房产“新政”。蒋军面临着贷款和首付比率的政策调整，房子要还是不要，蒋军左右为难。他知道，开发商不会轻意退还已经交付的5万元定金。

　　向开发商提出完善合同要求

　　4月22日，蒋军找到开发商，提出要在开发商提供的格式合同上增加己方的五点主张，即：将当初公开宣传的设立两所中小学名校的分校写进合同；确保所交付的购房面积不能达到或超过144平方米界线，否则由此产生的税费由卖房方承担；希望按国家政策规定允许办理公积金贷款；房屋交付时相关配套应达到交付标准并与房屋同期交付，如果逾期应视同延期交房，并按照总房款万分之五／日支付赔偿金；由于国家住房信贷政策发生重大调整，相关细则还未完全明确，如果因此无法获得贷款或无法获得足额贷款，双方可以解除合同，并提出于解除合同7日内，无息退还买房定金、诚意金及首付款。

　　由于上述五条中的部分要求击中了开发商的“软肋”，有关人员过目后作不了主，经层层请示，开发商最终回绝了蒋军的要求，理由是“国内无先例，我们不可能把每个买房人的要求一一写进合同里。”

　　“拉锯战”在签约期里进行

　　两次交涉无果，7天签订预售合同的期限也已届满，在合理要求得不到解决的情况下，蒋军决定以特快专递的形式，向开发商发书面函，要求对方必须针对自己提出的五点要求给予答复。4月26日，开发商给蒋军发来书面告知函，答应蒋军的合同签订可顺延3天，但同时告知，若3天后仍不按认购书约定前往签署商品房预售合同，则视为自动放弃认购权，所支付的认购定金将分文不退。

　　蒋军说：“开发商的承诺为什么就不能落实在合同里？购房人为什么就得永远听开发商的？”

　　蒋军收到开发商回函的次日，他立即又给开发商致函，提出了不能接受的理由：格式合同条款中存在有悖《合同法》的不公正条款；对订购书的法律效力存在质疑等。蒋军一方面与开发商争取权益，同时作着与开发商打官司的准备，他将与卖方有关人员的交涉通话均作了录音，书面证据也全部准备到位。

　　揪住开发商的“软肋”

　　时间一天天过去，开发商既不接受蒋军的五点主张，也不同意退还定金，于是，蒋军决定聘请律师通过法院判决解决问题，将开发商告上了南京市鼓楼区法院。5月24日，法院受理了该案。

　　被告方在获悉蒋军起诉后，也觉得蒋军确实“不是一般的”购房人，确实抓住了开发商的“软肋”。“全国所有的开发商目前使用的基本上都是格式合同，这一点几乎所有的购房人都是清楚的，开发商也知道这里暗藏玄机，但这些年来，从没有购房人利用这一点为自己维权的。”一位房地产开发业内人士说。

　　不战而胜开发商主动调解

　　作为“新政”出台后江苏省范围内首例案件，自然引起当地媒体的关注，6月5日，南京的几家都市报同时刊发了鼓楼区法院受理这一案件的消息，媒体关注此案的关键点在于：无论最终判决结果如何，此案都具有一定的现实意义，这是原告公开挑战开发商延续使用多年的格式合同纠纷，而不平等的格式合同又恰恰是购房人长期以来最不满意的问题之一。

　　鼓楼区法院原定7月2日上午开庭审理此案，然而连办案法官也没有想到，开始态度强硬的被告开发商，却于6月10日通过委托代理人向法院主动提出调解要求，并表示愿意将5万元定金退还原告。

　　6月13日上午，法院组织原告、被告双方进行调解，由于被告愿意彻底妥协，整个调解过程事实上变成了一个走法律程序的过程。依据双方达成的协议，被告开发商退还了原告蒋军的5万元定金，并承担了减半收取的案件诉讼费。签收完法院出具的调解文书后，双方握手言和。本报通讯员李自庆

　　律师说法

　　这场官司打下去，开发商未必胜诉，过多承诺是开发商的“软肋”。

　　从蒋军起诉的理由和开发商的辩解来看，此案的发生，是双方对定金合同理解的不同造成的。蒋军所理解的称为立约定金，是指为担保合同的订立而支付的一定数额的金钱。最高院有关司法解释规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应双倍返还定金。

　　作为原告，蒋军对这条规定运用得比较好。如果他交了5万元定金，到了签合同的最后期限没有按照约定去签合同，那么作为给付定金的一方，将无权要求返还定金，他的5万元钱也就打水漂了。但是，在合同签字的最后期限之前，他去找开发商签合同，这表明了他的诚意。至于合同能不能签得成，那要看双方谈判的结果，这是另外一回事。在这种情况下，开发商拒绝蒋军提出的五点要求，并拒绝订立合同，开发商是自己把自己陷入了被动的境地。

　　蒋军提出的五点要求也是比较合理的。因为现在很多开发商在楼盘前期宣传时抛出各种各样的利好消息，很多买房人就是冲着开发商的诸多“承诺”去的。但现实中，开发商不能如期兑现的事，却屡屡发生，有时甚至根本就是虚假宣传，这种情况对购房者的利益是构成侵害的。因此，作为购房者，蒋军有权要求开发商将其承诺的种种好处固定到合同条款中去。

　　当然，纠纷发生在新政出台之后，开发商一开始提出蒋军是“炒房客”，揪住开发商的“软肋”不放，目的只是想要回自己的定金。其实，这样的说法是站不住脚的，这一点开发商自己也知道。因为买房的目的不是法律禁止的范畴，买房人按照法律的规定来维护自身的合法权益更是受法律保护的。反过来说，即使是买第一套房的人，同样可以提出蒋军提出的这五点要求来。开发商所以不战而退，其实主要原因就是：其一，此案进入审理程序后原告胜诉的可能性很大，其二，关注此案的人多了，人们也会从中学到许多购房技巧，而这对开发商来说，是“潜伏”的危机。 南京维世德律师事务所律师唐岩