律师:房贷新政致退房案可返定金

　　[摘要] 因房产政策的出台，原本只需30%的首付款提高至50%，导致购房者无力承担的情况下，可以以发生不可抗力情形为由，提出解除购房合同。此种情况下的毁约，应免除购房者的违约责任。

　　在住房贷款调控政策药力渐显之时，房产纠纷也逐渐显山露水，据本报记者调查得知，目前买房者关于退房、房产毁约等法律问题的咨询量大幅上升。就几项热点问题，记者采访了上海律师高婷亭（君和律师事务所）。

　　问：受住房贷款新政影响，买房人在签订购房合同后无法取得贷款而要求退房的，能否全额退回定金？

　　答：此种情况属于合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，当属不可抗力。

　　根据合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，应根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。即在此情况下，买房人如向卖方提出退房要求，在合同没有特别约定的情况下，卖方应将定金全额退还，即双方互不承担责任。但如果合同中有“如买方无法取得银行贷款，则须自行以现金补足”等特别约定，则以事同约定为准。

　　问：因银行对二套房界定的变化导致首付比例提高，而买房者又无力承担的情况下导致的毁约是否可看作不可抗力因素？责任由谁承担？

　　答：因房产政策的出台，原本只需30%的首付款提高至50%，导致买房者无力承担的情况下，可以以发生不可抗力情形为由，提出解除购房合同。此种情况下的毁约，应免除买房者的违约责任。

　　问：中介公司在替买房者代办贷款手续时，无法兑现承诺的优惠利率而造成买房者的损失，中介公司是否应承担违约责任？

　　答：为了吸引客户，中介公司在替买房者代办贷款手续时，往往因为和部分银行的良好合作关系，而在合同中承诺可为买房者争取到贷款利率优惠。该条款一旦达成，便具有法律拘束力，如中介公司无法兑现承诺，买房者可要求其承担利率增加的实际损失赔偿责任。

　　问：买房者在签订合同前应注意哪些重点问题？

　　答：关键是看清合同条款，并根据自己的实际情况主动设计或调整合同条款，积极与卖方协商条款拟订事宜。另外，还需对房屋卖方的主体情况是否真实进行基本调查，对于卖方的口头允诺，应要求其落实到合同条款中，成为白纸黑字。