退房者如何拿回首付？

　　本报记者 梁敏

　　17日，为解答市民在房屋买卖中遇到的各类问题，泰润律师事务所的三位律师来到本报泰安记者站，通过电话为市民提供法律帮助。自10时开始，购房法律援助热线就响个不停。由于电话多，三位律师“分身乏术”，不少市民只好留下问题，等待律师利用午休时间解答。

　　接听结束后，记者整理出了目前市民最关心、咨询最集中的三大问题。

　　1退房者如何拿回首付

　　林先生在华易・青年城相中一套房子，并支付了8万元首付款，交款20多天后，他却得知自己的按揭贷款受限无法获得贷款。林先生咨询若退房是否可以拿回首付款。

　　律师解答：能否拿回钱，先看合同是否有效，像开发商“五证”是否齐全，如果缺少任何一个合同都属无效，买房者当然可以拿回首付款。

　　其次看合同上是否有关于“不可抗力”等因素的处理约定，如果约定了问题的处理办法，只要不违反国家法律和行政法规，都应按约定优先的原则处理。

　　最后，实在无力支付房款、在合同上又不占优势的购房者，可与开发商协商退房。通常开发商会提出由买房者寻找其他买家将房屋转让等建议。

　　2定金到底能不能退

　　张先生在名仕尚座看好一套房子，销售人员说首付三成。可签完合同进入贷款程序时，却发现张先生已有一套房子，这属二套房，需首付五成，且贷款利率是原来的1.1倍。张先生想退房，询问自己的2万元定金能否拿回？

　　律师解答：张先生属于近期退房较多的一类人群。由于张先生是因房贷新政无力支付房款，理论上讲开发商可以不退定金。不过从张先生的讲述中可以看出销售人员在签订合同前并未详细告知新调整的政策，也有一定责任。所以他还可以和开发商协商。

　　另外，如果签合同前购房者与开发商约定，由购房者提供手续，开发商负责贷款事宜的，出现按揭受阻问题后，购房者可以解除合同。

　　3啥样的购房合同不能签

　　新泰李女士3年前在新泰市中心买了一套房子，当时已付20万元首付款，可一直没签合同，最近李女士拿到了购房合同，可合同上没有任何关于违约的条款，她犹豫着到底要不要签。

　　律师解答：李女士这种情况现在也比较多见，有很多楼盘都是先交首付款再签购房合同。从李女士的描述来看，开发商的格式合同上没有任何关于违约问题的约定条款，这是极其危险的。

　　不少开发商有意避开这一问题，但买房者一定要注意，购房合同上一定要注明违约责任，最好请律师参加合同条款的协商和签约。

　　问题：

　　一些市民不懂购房合同

　　通过本次法律援助热线，记者发现市民在签订购房合同时无法发现其中的问题，不少市民对一些约定条款存在误读和读不懂的情况，咨询时，常常对于合同上的条款一问三不知，总是说需要回家看看上面怎么写的。

　　“购房合同是否有效、合同上有没有关于交房延期等问题的处理约定等，是很重要的，因为大部分购房合同纠纷都出在这里。因此拿到购房合同后，最好先请律师仔细看一下，别忙着签字。”律师赵天菊强调道。

　　接听完热线后，律师们表示其实许多问题都可以在买房初期避免，比如签订合同前要求售房者将售楼广告的确切内容写进购房合同，以此可见该广告内容虚实；审查预售许可证时务必看清所购楼盘名称与许可证上是否相符；此外，最好有付款方式是否与工程进度挂钩、按揭办不下来时的处理方式等约定。

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　　购房时，这些问题别放过

　　期房有一定的风险，为避免损失，购房人应注意下面的法律问题：

　　弄清开发商“老底”

　　购房者应对开发商的资质、资信和商品房的证件进行详细的调查了解，这至关重要。选择信誉高、实力强、业绩好的开发商可以降低业主的购房风险。

　　重视“不可抗力”

　　延期交房是商品房交易中的一个突出问题，为避免承担违约责任，开发商常以不可抗力为借口。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及不可抗力的有关条款高度重视。

　　一分一厘算面积

　　对于期房购买人来讲，暂测面积与实测面积存在误差不可避免。很多时候，实测面积要比暂测面积高出许多。与房屋面积有关的另一个引起争议的问题，是房屋使用率与售楼说明书房产平面图不符。为避免处于被动境地，购房者可以这样自保：在契约中约定，误差率超过±0.5％时，购房人有权单方面解除合同并要求双倍返还定金，并追究法律责任。

　　谨慎签署管理公约

　　物业管理收费混乱已成为业主投诉的一个热点。为防止这方面的问题，在开始签订合同时就要注意，身为业主，一定要明白自己有权对不平等的合约提出修改意见，一时大意可能会引来长久的烦恼。

　　在房屋质量上较真

　　房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发购房人与开发商的冲突，为维护购房人的合法权益，建设部门专门下发了实行住宅质量保证书和使用说明书的规定，目前，该规定已正式实行。