如果利率上调 怎样房贷更划算？

    日前，各大银行都开始收紧个人房贷业务，继中行率先取消房贷利率7折优惠之后，又有至少三家银行实际上也取消了7折优惠。经分析，自2008年以来，利率始终是下调的，目前国内正处于利率触底向加息通道转向初期，加息确定性较大。对于普通百姓来说，有没有什么方法可以在贷款之初就做好规划，既能方便快捷地获得贷款，又能巧妙避免利率上涨过程中，利息支出变得越来越高呢？

　　一、选择固定利率

　　前两年，固定利率贷款业务遭遇了尴尬的境地，因为许多在2007年以前选择固定利率的借款人，面对“7折利率”的优惠政策，都曾一度坐如针毡，这一业务变得形同虚设，有的银行甚至一度将其暂停。以某商业银行为例，目前执行房贷固定利率是5.6％，不享受7折优惠；而现行央行基准利率为5.94％，打7折后为4.16％，明显出现了倒挂。

　　但是中德住房储蓄银行的住房储蓄贷款却始终保持热销，因为住房储蓄贷款的利率一直固定仅为3.3％，远远低于其他银行的固定利率贷款，甚至低于公积金贷款的利率。住房储蓄贷款具有先存后贷、固定低率等特点。不仅非常适合于对房贷理财、改善居住环境有一定规划的预期购房客户。

　　还针对即期需要贷款购房、无法等待住房储蓄存款阶段的客户，推出了“省息贷”资金增值计划，即为购房人提供个人住房按揭贷款的同时，为其量身定制的房贷理财计划，通过选择适当的住房储蓄产品，并在满足一定条件后，用住房储蓄贷款来置换按揭贷款，将浮动的按揭贷款利率变成固定的3.3％的住房储蓄贷款利率。在房价多变，且预期利率上调的情况下贷款买房，“省息贷”资金增值计划无疑是很好的选择，在满足当前贷款需求的同时，锁定了未来利率上调的风险。

　　以20年期、30万元的贷款为例，采用中德银行的“省息贷”资金增值计划，在办理按揭贷款的同时，启用合同额为15万元的CA类住房储蓄合同，按推荐月存款额规律存款，达到配贷后全额用于置换部分按揭贷款，从而锁定约7.3万元住房储蓄贷款3.3％的固定利率。

　　通过比较可见，“省息贷”资金增值计划比当前7折优惠利率节省了近5万元的利息，甚至比公积金贷款节省利息3万多元，如果利率上调，则节省的利息总额将更为可观。

　　（以上信息资料如有变化以当时咨询实际情况为准）

　　二、选择等额本金法

　　目前，主要的还款方式有等额本息和等额本金两种。等额本息是指把按揭贷款的本金总额和利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月。等额本息是目前最为普遍的，也是大部分银行长期推荐的方式，以这种方式，每个月还款额是固定的，便于安排家庭财务规划。非常适合收入稳定的中青年购房者。

　　而如果收入较高，或者在使用商业按揭和公积金组合贷的方法之后，商业贷款部分还款压力较小，则可以对商业贷款的部分采取等额本金还款。

　　等额本金是指在还款期内把贷款总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。这种方式在还款初期每月的还款压力较大，但是随着时间推移，每月还款数也会逐渐降低。两种还款方式相比，等额本金相对所付利息较少，并且更适合提前还款的客户。

　　举例：以20年商业贷款60万元，7折利率（2008年12月23日基准利率）计算：

　　三、活用公积金账户余额

　　采用商业按揭贷款，也不应该忽视公积金账户，购房者可以在办理商业按揭贷款后，将公积金账户余额支取出来，既可用作商业按揭的提前还贷，更可用作住房储蓄合同的存款，以便尽快获得固定低息的住房储蓄贷款，同样可以节省一大笔开支。