房屋已卖八年 房主毁约有效

    当下 ，迫于城市高昂房价，或为了等待房产升值，不少城里人到农村投资买房，当房屋升值后，一些原房主毁约引发纠纷。

　　姜女士购买了一套农村住房，并按约定支付了房款。去年底，原房主毁约，声称当初房屋买卖无效，并将她告上了法庭，法院判决毁约者胜诉。

　　现年29岁的姜某于2002年9月7日，在镇江市京口区象山镇上鸫逵敕恐髁跄尘推浞课莸穆蚵舸锍闪艘恢乱饧，签订房屋出售协议。协议约定：刘某将其位于镇江市京口区象山镇上鸫迮┐逭基地上所建三间127.56平方米的房屋出售给姜某，售价为2.2万元。

　　合同签订后，姜某给付了购房款2.2万元，并对房屋进行了装修改造。但房屋按规定不能办理产权过户手续。姜某认为，有买卖合同在，问题不大。
 

　　去年底，房主刘某将姜某诉至法院。

　　刘某诉称：2002年9月，姜某要求购买本人位于镇江市京口区象山镇上鸫宓姆课荩价款为2.2万元，双方订立了买卖合同。因上述房屋不能办理产权过户手续，本人才知道双方之间的房屋买卖合同违反了相关规定，要求法院依法判令原告与姜某签订的房屋买卖合同无效。

　　对于刘某突然毁约，姜某认为与房屋升值有关，但刘某否认。姜某表示：“刘某与其签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并有刘某所在村的村民组长等多位证人见证，且得到了上鸫逦会的同意，该房屋买卖合同合法有效。合同签订后已实际履行，被告占有、使用该房已有八年，并对房屋进行了改造和装修。刘某的诉讼请求不成立，请求驳回其诉讼请求。”

　　法院经审理认为，公民之间订立房屋买卖协议应当自愿，协议内容不得违反法律、法规强制性规定，否则所订立的协议无效。

　　原被告于2002年9月7日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示。但本案所涉房屋系在农村宅基地上所建，我国《土地管理法》及相关行政法规均禁止农村村民将宅基地上的自建住宅向本集体经济组织之外的成员出售或转让。

　　本案中，姜某并非镇江市京口区象山镇上鸫宕迕瘢刘某将宅基地上的自建住宅向姜某出售，并与其订立房屋买卖合同，违反了法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为无效。

　　2010年2月23日，法院依据法律的有关规定，作出了一审判决，判决刘某与姜某订立的房屋买卖合同无效。

　　以案说法

　　当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍，但由于农村房屋买卖的特殊性，买卖双方必须要考虑与土地权属相关的法律规定。

　　根据法律的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。只要是非集体组织成员或者是城市居民，非经法定程序，均不得享受农村的宅基地使用权。

　　房屋与土地是不可分割的，如果房屋的买卖成立，与房屋不可分割的宅基地使用权也将一并进行转让，这势必将宅基地使用权的主体扩大化。

　　再者，将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖，实质上就是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设，因而为法律法规所禁止。

　　根据1993年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》，农村村民宅基地的申请有着非常严格的规定，如果村民的房屋买卖不经有关部门的批准就可以成立，则国家关于宅基地使用需要审批的相关规定形同虚设，也是极不严肃的。

　　本案中，姜某并非房屋所在地的集体经济组织成员，因此，她不得享受该集体经济组织的宅基地使用权，也就不得向该集体经济组织成员购买房屋。即使是同一集体经济组织成员，由于受法律的“一户只能享有一处宅基地使用权”的规定的约束，房屋的买卖，也不能像城镇那样，可以自由地进行。