买房人规避新政招数高风险

　　4月15日以来，二套房贷收紧政策出台后，首付50%，利率要上浮10%，也让不少“准买家”望而生畏，逐渐打消了购房的念头。但连日来，记者走访发现，部分买房人正在采用各种方式来规避房贷新政中的高利率和高首付。记者也向中介和律师打听到了买房人“曲线救国”的几种招数，律师提醒这些招数后患无穷。

　　招数1二套房公积金贷款更划算？

　　第二套房，扬城目前的商业银行均执行首付50%，利率上浮10%的二套房政策。目前能顺理成章取得低利率和低首付的方法就是用公积金贷款。

　　记者了解到，与商贷相比，公积金政策要宽松许多。购房人首次使用公积金贷款购买144平方米以下新建普通商品住房的，首付款比例最低为20%。即便是借款人此前申请过的公积金贷款已结清，再次申请公积金贷款，按照公积金“二次房贷”的政策，首付仍为四成，利率比商业贷款0.7倍之后还要低。

　　劣势：贷款额度有上限

　　记者了解到，目前我市公积金执行“二次房贷”额度减半的政策。现在，夫妻双方最高可贷35万元，个人最高可贷21万元。额度减半发放，就是说“二次房贷”，夫妻二人最高只能贷17.5万元，个人最高只能贷10.5万元。这对动辄几十万的房子而言，可贷额度相对较少。

　　招数2 请无房产的亲朋好友帮忙？

　　按照目前扬州银行普遍“认贷不认房”的政策，只要之前贷款买过房的，无论还清与否，再贷都算二套。一些买房人想到了让一些没有房产的亲朋好友，以他们的名义购房申请房贷，则可获得首套房的优惠。

　　“新政出台到现在，我已经接到了两例这样的咨询人。”江苏盛祥律师事务所的周晓明律师告诉记者，张女士准备贷款买二套房，由于此前贷过款，咨询了多家银行，都得到了首付50%的回复，“她准备将房子记在亲戚的名下，以丈夫的姐姐的名义购买，私下也准备立一个书面协议。”

　　后患：房产归属成问题

　　周晓明律师提醒市民，如果采用这种做法，银行固然很难发现，但市民本身也存在风险。根据物权法的相关规定，房产的权属以房产证为准。如果一旦和亲朋好友发生矛盾，自己缴了首付款，却不能落户到自己名下，等于“赔了夫人又折兵”。即便私下立下书面协议，也有隐患。一旦亲戚发生意外，写在其名下的房产就成了遗产，只有他的直系亲属才能继承，会带来产权纠纷。

　　招数3 夫妻假离婚暗渡陈仓？

　　江苏乐助律师事务所主任律师徐晓剑称，在房贷新政出台两周内，已有两位市民向他咨询能否用离婚的方式规避房贷政策；江苏征远律师事务所的吴春雨律师也表示，他也接到过类似的电话咨询。“这种做法行不通，还是不要尝试好。”面对询问，徐晓剑律师表示，他还是通过阐明法理的方法，劝告咨询者要谨慎。

　　市建行房贷部主任孙钟雨表示，买房人如果“假离婚”，确实有空子可以钻，“银行是以家庭为界定单位。夫妻双方，只要有一个人贷款买过房，无论房子有没有出售，再贷都算二套房。但如果夫妻离婚，以没有贷过款的丈夫个人的名义再买，银行按照他提供的离婚证，查询丈夫个人的征信报告，如果他没有买过房，就算作首套。”

　　后患：弄假成真最麻烦

　　徐晓剑律师称，在法律上婚姻是自由的。夫妻双方一旦办理离婚登记、领取离婚证后，婚姻关系就已解除。是否复婚，均由当事双方自愿决定，“如果在假离婚期间一方有了歪心，拒绝复婚，很可能会导致双方假戏真作，形成社会不安定因素。”

　　徐晓剑表示，根据法律的规定，婚前双方各自拥有的财产属于个人财产，不认定为夫妻共同财产。在离婚后，一方买房，只要在复婚前取得产权证，那房产就属于买房一方的个人财产。如果拥有房产的一方不同意变更登记，另一方只能吃哑巴亏。

　　招数4 抬高评估价增加贷款金额？

　　记者从中介人士处获悉，为了应对二套房贷新政，一些中介帮助购房者弄虚作假，通过提高评估价格来从银行获得原来同等金额的贷款，变相减少首付。

　　记者得知：比如房屋实际价值为100万元，房贷新政出台前，购房者只需缴纳30万元首付款，同时从银行贷得70万元资金。而新政出台后，首付提高到五成，购房者无法凑齐首付，于是中介为购房者制造一份虚假的三方协议，将房屋评估价抬高到140万元，可从银行获得70万元的贷款。这样，新政执行前后，购房者从银行贷到的资金相同，而实际上购房者只付了30万元的首付款。

　　中介人士表示，实际上就是制作两份合同，即所谓的“阴阳合同”。一份合同按实际房屋价值计算，执行首付三成，一份则按抬高后的房屋价格计算，首付五成，而银行根据后者发放贷款，购房者只要按前者支付首付款即可。　记者 金鑫

　　后患：发现异常银行停止放贷

　　市中行个人营业部副总经理房建栋表示，银行有自己的评估系统。银行一般是参照合同价、评估价以及契税的税款缴纳证明上的价格，按三者中最低的发放贷款。即便是抬高评估价，买房人也要多交税款。对于抬高评估价欺骗银行的现象，银行可通过查询数据库系统，一旦发现异常评估价就会把这笔贷款压下来，拒绝放贷。

　　招数5 打时间差同时贷款

　　一位与记者相熟的中介表示，如果非要购买一套以上的房屋，可以在看好两套住房之后，同一天或同一时间去不同的银行办理贷款，这样银行会难以查询。

　　后患：房价下跌损失惨重

　　这种做法是否可行？房建栋表示，确实存在操作可能性，且银行很难防范。 “贷款买房的信息在征信系统中会在一个月之后才能查到，首次买房者若在此期间向多家银行贷款买多套房，银行无法查到他在其他银行的贷款买房记录，就会按首套房来办理。 ”但需要提醒购房者的是，因为房贷紧缩政策并未停止，更严厉的房贷调控可能出台，如类似物业税之类的政策以及地方房贷细则政策，手里握有多套房的投资客可能因此损失惨重。

　　扬州网讯(记者金鑫)

　　据悉，从昨天开始，中国建设银行浙江省分行开始对首套房的贷款利率进行调整，首套房7折优惠利率已经正式取消。昨日记者咨询了建设银行扬州分行的相关负责人，我市建行表示，目前尚未接到总行新的规定，首套房的政策仍按现行标准执行。

　　据悉，中国建设银行浙江省分行，已于近日接到总行的正式通知，并于昨日开始实行新规。而对于个人信用较好，属于银行优质客户的申请者，银行可最低给予基准利率0.85倍的优惠。

　　建设银行扬州分行房贷部的孙钟雨主任表示，市建设银行目前根据客户的具体情况，执行差别化的信贷政策。据悉，市建行目前执行的首套房政策是，90平方米以下的首套房，贷款首付款比例不得低于20%，利率不得低于基准利率的0.8倍；90平方米以上的首套房，贷款首付款比例不得低于30%，利率不得低于基准利率的0.75倍。首套房7折优惠利率也已正式取消。目前，尚未接到总行新的文件。