回到北平去买房

李开周，职业撰稿人，编剧，专栏作家，著有《千年楼市》、《食在宋朝》、 《祖宗的生活》。

    所有人都知道，北平就是北京，现在叫北京，民国时叫北平。回到北平去买房，意思就是回到民国时代的北京去买房。

　　民国时北京房价不高。不但跟现在比不高，跟当时的其他大城市如上海、天津、南京、广州比起来也不高。这是因为北京没有赶上好机遇：清朝末年划通商口岸，上海赶上了，它没赶上；后来又划租界，天津赶上了，它没赶上；再后来迁都，南京赶上了，它没赶上；再后来军阀割据，个别军阀治理有方，把掌控下的地盘收拾得花团锦簇，经济迅速发展，交通迅速改善，这种好事儿让广州赶上了，它没赶上。因为这些缘故，北京市人口密度不大，住房需求不高，不动产价格一直没怎么涨。

　　民国三十年编撰的《中国土地问题之统计分析》一书，按平均地价给当时各大都市做了个排名，上海第一，广州第二，天津第三，南京第四，北京勉强排到第五。大伙可以想见，北京地价这么低，房价也高不到哪儿去。

　　先说地价。民国二十二年北京市政府评价委员会对全市和郊区地价进行评估，将西交民巷、王府井大街、正阳门大街和大栅栏这五处最繁华地带划成特等土地，每亩地价两千大洋，当时一块大洋的购买力相当于现在的人民币五十元左右，一亩地才十万块钱而已。实际成交价格有比这个价位高的，民国二十二年的最高纪录是每亩四千大洋，折成人民币约合二十万元，这已经是当时的北京地王了，如果跟今年3月15日北京海淀区东升乡拍出的那块每亩三千四百万元的现代地王相比，差了将近二百倍。郊区地价更是低得喜人，现在通州核心区的地块，民国二十年前后亩均地价仅七十块大洋，折成人民币才几千块钱一亩。

　　再看房价。民国时北京住宅比较单一，全市楼房仅占百分之六，简易铅皮房和草房不到百分之三，其余全是四合院，即使大户人家所谓豪宅，也不过是几处四合院连成一体而已。北京市政府评价委员会曾对全市四合院进行估价，按占地多少、建筑质量、使用年限、所在区位等因素把四合院分成十二个等级，最高等级的平均每间八百大洋（含地价），折合人民币四万元；最低等级的平均每间九十大洋，折合人民币四千五百元。现在月薪万元的小白领在北京四环以内买房，必须求爷爷告奶奶四处转借才能付清首付，然后还得每月让银行按在地上揭一层皮（所谓按揭），如此这般折磨小半辈子才能换来一套相当普通的商品房，要是回到北平时代，一年薪水就能买下一处拥有三间瓦房的精致小院，十年下来简直能买一处前清王爷留下来的王府了。

　　1919年鲁迅跟弟弟周作人在北京西直门内八道湾买了一处四合院，前后三进，有正房有厢房有耳房有花园，还有一个小跨院，将近三十间房子，才花了三千五百块大洋。1924年鲁迅第二次在京置业，在阜成门内西三条胡同买下一处四合院，三间北房三间南房，东西各有厢房一间，才花了八百块大洋。大伙有兴趣的话不妨把这些以银元为单位的价格折算成人民币，看看到底有多便宜。

　　当然，单纯的购买力折算不能说明问题，为了搞清楚民国时北京房价究竟是高是低，咱们还得看看当时的市民收入。

　　提到收入，有朋友可能会拿鲁迅在教育部工作时月薪三百大洋说事儿，其实这个不足为凭，因为鲁迅是高薪阶层（事实上鲁迅两次在京买房都靠借贷，他收入虽高，开销更大，买房时几乎没有积蓄），不能代表一般的购房者。我这里有民国十八年社会调查所对北京普通市民收入情况做的记账式调查，当时市民家庭平均月收入为十五块大洋，年均收入自然是一百八十块，像鲁迅第二次置业时买的那种四合院，让普通市民去买的话，也不过只需要四五年收入而已。