各国楼市面面观

　　楼市是经济的晴雨表。金融危机以来，各国房地产业均是“别有一番滋味在心头”：有的泡沫破灭，有的房价持续攀升，有的勉强维持……面对“艰难时世”，各国政府如何面对？老百姓又是何种心态呢？

　　澳大利亚：房地产业出现转机

　　随着全球经济形势好转，澳大利亚经济持续复苏，澳大利亚中央银行连续数次调高央行基准利率。一度陷入困境的楼市开始出现转机，经济学家称“大有卷土重来之势。”

　　澳大利亚第二大城市墨尔本的码头新区，开发之初因其自成一体、远离传统社区曾饱受批评，一些项目因为经济危机一度停工。然而经济形势刚刚好转，码头新区的工程项目便迫不及待地纷纷上马。

　　据码头新区开发公司总经理大卫・杨介绍，码头新区东侧，澳大利亚税务所大楼即将动工，这是一个价值2.3亿美元的大工程；澳大利亚国家银行一个开放式办公楼工程启动在即，项目造价2.76亿美元，目标是成为该银行的第二个“总部”。

　　商用楼红火之际，住宅楼开发商也紧紧跟进。码头新区1.75亿美元的海港一号公寓5月即将动工。2.44亿美元以环保节能著称的“未来公寓”住宅楼区将在数周之内开工，建设地点在码头新区的临海区域，几乎从每个房间都能看到海面。与此同时，一些别墅和平价住房公寓也在建设中。

　　大卫・杨日前接受记者电话采访时说：“很明显，尤其是过去3个月，澳大利亚楼市在不断积攒能量。截至目前，码头新区只有不到一半的地区被开发，约有54亿美元资金投入。另有83亿美元资金项目将在未来10年至15年内动工。”大卫表示相信，码头新区的下一个发展周期将十分健康。

　　“我们很高兴码头新区代表了多个区域、多个市场群体以及多个商用和住宅用房的统一，这是澳大利亚房地产开发的一种趋势。”

　　究竟是什么让澳大利亚房地产行业吹起春风？业内人士认为利好因素较多，澳大利亚楼市总体房价合理，危机发生后，政府对购房者实施补贴政策，银行调低了购房贷款利率。此外还有良好的管理，良好的时机把握，甚至还包括好运气。

　　4月29日出版的澳大利亚《金融评论报》援引澳经济学家的话说：“澳大利亚房地产行业总体健康，加上经济危机时澳大利亚政府大力补贴首次购房者，使得更多澳大利亚人有能力购买住房。危机期间，澳大利亚房地产市场低端市场交易活跃，不仅率先摆脱低迷，而且大有卷土重来之势。”

　　当澳大利亚经济复苏前景并不明朗之时，澳大利亚政府对首次购房者大力补贴。2009年6月份墨尔本所在的维多利亚州有5193名澳人享受该政策买房，创下该州月度购房人数最高纪录。根据新政策，首次购房者可获得1.4万澳元的补贴，相当于原政策补贴额的两倍；而首购新房者可获得2.1万澳元的补贴，是原政策补贴额的3倍。

　　澳大利亚政府还将原定6月30日的优惠政策截止日期延长到2009年年底，而各州自行的购房补贴政策将持续到明年6月份。显然这些都是促成房地产行业今天取得复苏的重要因素。

　　埃及：高房价下各取所需

　　过去两年，埃及房价上涨势头迅猛，特别是在首都开罗，市区繁华地段的商品房价格已接近每平米1万埃镑(1美元＝5.5埃镑)，几乎比3年前翻了一番，而且没有缓减迹象。

　　埃及是中东第一人口大国，8000万人口大部分居住在尼罗河沿岸、三角洲和北部沿海的狭长地带，沙漠占国土面积的95%，人多地少的矛盾非常突出。每年约有65万年轻人涌入劳动力市场，约有60万对夫妻结婚。专家估计，每年至少要新建25万套住房才能基本保证房地产市场平衡，但实际上，每年的房屋供给量仅为15万套，远不能满足需求。

　　以首都开罗为例，繁华的穆罕迪辛区每平米约为5000-7000埃镑，租一间200平米的住宅，每月需要4000-5000埃镑；200平米的商务房，每月租金则为5000-8000埃镑。

　　与世界各国首都横向相比，开罗的绝对房价虽然不高，但埃及国家公务员的平均工资不过500埃镑左右，收入高一些的白领月薪才两三千埃镑，这样的房价，普通百姓无法承担。

　　由于房价太高，大多数人选择租房，或与父母住在一起，尤其是年轻人。24岁的阿卜杜是名牌大学艾资哈尔大学英语系毕业生，现在国企工作，另外还有一份兼职，每月收入2500埃镑，在同学中算相当不错，但仍买不起房。他只好与另外3个朋友合租一间公寓，月租1600埃镑，4人平摊房租。

　　随着经济实力的增加，部分年轻人选择国家资助的青年住房项目。这些房子的特点是：距离远、面积小、价格低、有补贴。29岁的马吉德同时做两份工，一个月能挣四五千埃镑。他在开罗西郊的“十月六号城”买了一间62平米的青年公寓，首付7500埃镑，每月仅需月供170埃镑，20年还清，政府的补贴额度为总房价的15%。虽然上班很不方面，来回要三四个小时，但是对于一心想要自己房子的年轻人来说，这是为数不多的选择之一。

　　埃及靠商贷买房的门槛较高，只有月收入在2500埃镑以上的人才可以申请70平米住宅的抵押贷款；月薪超过4000埃镑的人，才可以申请100平米住宅的抵押贷款。但埃及月收入在2500埃镑以上者仅占总人口的25%。

　　买不起房也租不起像样房子的人只好住在贫民窟里。这里人口密集，垃圾成堆，疫病流行，但总比露宿街头要好。

　　贫民窟的极致，便是举世闻名的开罗“死人城”。“死人城”实际上是墓地，古埃及人的习俗是死者一般安葬在住宅附近，活人、死人“不分家”。到今天，因开罗人口拥挤，房价高涨，很多人买不起房子，只好免费住在这里。开罗有六七处“死人城”，里面居住着100多万人。

　　印度：打造“五星级贫民窟”

　　印度国大党领导的联盟政府在2009年大选连任后表示，要在5年内让居住了数千万人的贫民窟消失，原先的居住者搬到新建的廉价高层住宅，并拥有产权。然而，要实现这个雄心勃勃的目标，政府面对的恐怕不仅仅是住房问题。

　　据印度政府统计，印度贫民窟人口从1981年的2790万增长到2001年的6180万。孟买超过一半人口居住在临时搭建的窝棚和两三层的简易水泥小房里。由于孟买房价贵得可以排入世界前十，最贵地段价格每平米7000到14000美元，许多白领也不得不栖息于贫民窟里。

　　大学毕业生德文德拉・坦科就住在这样的贫民窟里。两年前，他在美国投行摩根大通谋得一个职位。“以收入来看，我们算中产阶级，但从居住条件来说，就算不上了。现在房价高得很，工薪阶层和做小生意的都买不起。你努力存钱，却怎么也赶不上房价上涨的速度，”他说。

　　孟买一家房产公司副主管阿舒图什・利马耶表示，即便是贫民窟，近几年房价也涨得厉害，如号称亚洲最大的贫民窟达拉维贫民窟，最便宜的房子每平米也要6700美元左右，人称“五星级贫民窟”。如今，达拉维贫民窟中心大道两旁已经出现了几家珠宝店、银行和面向中产阶级的餐馆。

　　作为竞选承诺，孟买所属的马哈拉施特拉邦政府计划建造320万套房子，其中100万套面向贫民窟居民，剩下的提供给无房家庭。但由政府机构牵头建设的廉价房进度缓慢。去年马邦房地产开发局仅建设了1239套公寓。

　　据政府数据，自1977年开始，孟买共建设了20万套此类公寓，然而很多本应分配给穷人的房子却被转手卖掉。孟买高级法院已建议政府设立独立监管机构进行调查和管理。

　　此外，改造贫民窟还牵涉到许多人的就业问题。全国各地的无地农民涌入孟买，在贫民窟里从事制衣、皮革、陶器、玩具和回收垃圾等产业，每年交易规模高达6.5亿美元。

　　裁缝阿夫塔?汗是贫民窟小业主的典型代表。他20年前从北方邦来到这里，几乎身无分文。但现在，他已经雇了几十个年轻人，都是他的老乡，每天缝制150件童装。他们吃饭、睡觉和工作的地方是达拉维贫民窟里一座小楼的二层，只能通过梯子和绳子上下。学徒每天挣200卢比――是北方邦农村薪水的4倍。

　　对于他们这样的小生意者，贫民窟改造工程对他们打击巨大，激起不少抗议。“若政府真想解决贫民窟问题，就不仅需要解决住房和基础设施问题，更重要的是要给这些穷人提供工作机会。”