遗赠房产，做善事有多难？

　　本报记者 钱蓓

　　退休教师李清泉和汤梅君，生前家住上海市徐汇区广元西路629号801室。两人无儿无女，为此约定：较晚过世的那个，负责捐出他们101平方米的房子，用于资助西南地区困难儿童。

　　最终，李清泉立下遗嘱，把此事托付给外甥顾慰源。顾慰源带着他的捐赠遗嘱辗转了多个机关单位和慈善机构，直到李清泉过世1年多后，才找到上海市慈善基金会徐汇分会作为接收单位，并在4月初将房子过户。慈善基金会打算将“遗赠房产”拍卖变现，然而，这件事也不好办。

　　“本遗嘱无需公证”

　　2010年底，顾慰源办完李清泉老人的丧事，带着身份证、房产证和遗嘱找到上海市希望工程办公室，准备“登个记，签个名”，把房子捐掉。

　　接待他的工作人员有些茫然，此前从没遇到过捐房子的情况，留下证件复印件后，请顾慰源回家等消息。后来，他们电告顾慰源“没法接收捐赠”，并建议他先去公证处做遗嘱公证。

　　捐房如此费事，令顾慰源不解。他从公证处、区民政局一路寻摸，总算找到一个愿意接受捐赠的机构：上海市慈善基金会徐汇分会。

　　工作人员陈晨听完顾慰源的介绍，感觉这桩捐赠的麻烦之处在于：老人家想资助贫困儿童，那首先得把房子变现；遗嘱没有指定房产的受赠者，在完成过户之前，慈善机构无权代替老人变卖房产；而“遗赠房产”的过户和交易该如何操作，找不到法律依据。

　　“捐赠人一定料不到还有这种种程序问题。”陈晨记得李清泉还曾注明，遗嘱由他亲手写下，“无需公证”“可这没有法律效力。为防房产纠纷，必须向公证处申请遗嘱公证。”

　　公证处需要对遗嘱做笔迹鉴定，顾慰源便找出李清泉的档案送往司法鉴定机构。一问，每字50元，整份遗嘱的鉴定费要1万多李清泉留给他处理后事和捐赠事宜的费用，总共不过1万元。好在，鉴定中心负责人听了捐房故事很感动，决定免掉这笔钱。

　　随后，顾慰源又艰难地联系上了李清泉在北京的弟弟、在香港的姐姐，把遗嘱复印件寄给对方，征求了他们的意见。

　　等遗嘱鉴定结束，已是2011年12月。

　　做慈善还要纳税？

　　今年1月8日，顾慰源正式把房子捐赠给上海市慈善基金会徐汇区分会。从捐赠到过户，历时近3个月。

　　“如果参照通常的住宅过户和交易手续，捐赠者、慈善基金会和今后的购买者，都得为"行善"付出额外代价。”徐汇区税务局表示：“过户涉及营业税、个人所得税、企业所得税、契税、印花税等多个税种；如果房屋产权所有人已经去世，遗嘱继承人或者受遗赠人无需缴纳营业税和个人所得税。但即便如此，产生的税费还是很惊人。”

　　2011年5月，上海市物价局价格认证中心对李清泉的房产作出估价：390万-400万元。如果作为普通的赠与房产过户，将产生包括契税、印花税、公证费、评估费在内的十几万税费。

　　遵照李清泉的遗愿，市慈善基金会决定将房产拍卖，所得用于资助云南省红河州的贫困儿童。“大约三分之一用来新建、修建学校，剩余部分用作设立奖学金和教师的培训基金。”

　　问题是，谁愿意来买这个房子？

　　“拍卖也会产生税收，”徐汇区税务局有关负责人介绍：“假设房子拍卖了500万，买方需按转让收入全额的3%缴纳个人所得税，也就是15万。”“遗赠房产的拍卖比较特殊，参与竞拍可以视作慈善行为。行善还得缴税，说不过去。”徐汇区民政局副局长、徐汇区慈善分会秘书长戴礼浩说，为了房产过户一事，徐汇分会不断找有关部门沟通协调。“第一个吃螃蟹的人”广受支持，最终获得过户税费减免。

　　“捐赠房产这种事，相信今后会越来越多。李清泉老人的案例操作属于个案，没有普适性，我们希望有一套规范的制度。”市慈善基金会副理事长兼秘书长方国平说。

　　缩水了100多万

　　目前，徐汇区已经委托上海拍卖行准备拍卖这处房产。尴尬的是，由于近来楼市低迷，房子的身价已经比当初评估时缩水100多万。去年12月，房子估价降到了290万左右；今年3月的评估结果更不乐观，在248万到266万之间。

　　“由于是第一次受理房产捐赠，没有先例可以参考，更没有明确的程序可以参照着做，走了很多弯路，就耽搁了时间。”戴礼浩眼下十分“纠结”，动不动就要问“今天多少万”他想着“房价再跌，老人捐赠的财产就会继续缩水”，希望拍卖早点完成，尽快变现。

　　上周，市政协主席、市慈善基金会理事长冯国勤带队到徐汇区调研，捐赠案例所涉及的部门悉数参与探讨此事，多人建议设立房产捐赠的简明流程；考虑到保护捐赠者财产的完整性，还有人提出“拍卖价不该低于捐赠时的评估价”。

　　话说得在理，徐汇区民政局局长施涛却担心，“限购政策断了很多自然人参与竞拍的可能，竞拍者范围既已缩小，眼下市价又远低于评估价，怎么保证拍卖价高于评估价呢？怎么保证房子不流拍呢？”