躁动的楼市

　　本报记者 马维辉 北京报道

　　6月1日凌晨5点，雨后的北京有些清凉，刘静（化名）早早地来到通州梨园东里一处楼盘的售楼处前排队。

　　这个楼盘名叫华业·东方玫瑰，新开盘的是A8号楼三单元，单价为每平米1.5万元左右。半个月前，二单元100套房子开盘，如今已经卖得只剩下7套。此次开盘，单套房子的总价比上次高了约4万元，但还是吸引了几十位买主前来排队。

　　在北京，房价出现反弹的类似楼盘还有不少。不知不觉中，楼市已出现了回暖的迹象。

　　近日，《华夏时报》记者咨询了多位房地产业内人士，无论是接近住建部的政府工作人员，还是行业分析师、房地产企业，一致认为房市将会迎来新一轮的涨价潮。

　　分析人士认为，市场5月份已经出现回暖势头，地方政府也在出台一系列微调政策，但根本原因还在于国家的新一轮投资热潮已经兴起，这势必会推动房价的再次走高。

　　市场回暖

　　5月27日，位于北京市昌平区西二旗北路的万科金域华府东开盘，场面火爆。据购房者刘先生介绍，当期总计销售335套房子，而报名参加摇号的人数则多达1900人。两居室在3小时之内就被抢购一空。销售人员原以为三居室只能卖出去20多套，没想到第二天就全部售罄了。该楼盘均价为每平米2.1万元，2014年9月交房。

　　官方的统计数字显示，房地产市场已经初现回暖迹象。根据北京市住建委网站公布的网签数据显示，截至5月27日，北京5月份新建住宅签约9014套，比4月上涨27.7%，比去年同期大涨38.1%。

　　房地产市场的规律是量价联动，成交量的上升必然带来价格的上涨。据北京中原地产市场研究部统计，5月北京剔除保障房的新建住宅均价为每平米19919元，比4月均价上涨1%，这一数字在今年以来持续呈现出环比微涨的态势。

　　类似的还有天津。5月还没结束，成交量就已经达到77万平方米，超过了4月的61万平方米和3月的72万平方米，并且略高于2011年5月的76万平方米。

　　根据中国指数研究院报告，截至5月27日，5月份内全国54个典型城市的商品房住宅签约套数已经高达191439套，创出2011年实施限购政策后的新高。

　　地方微调

　　今年以来，各地政府密集出台房地产市场微调政策。最近的一次是5月28日，重庆市住房公积金管理中心召开新闻通气会，放宽首套房公积金贷款政策，公积金贷款的单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额则由40万元提高到了80万元。

　　有媒体统计，目前全国已有33个地方政府尝试了楼市政策微调，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。其中除5个城市因触及限购“红线”而被叫停外，其余28个城市均获得了默许。

　　究其原因，北京中原地产三级市场总监张大伟分析表示，主要是限购政策对房地产影响太大，而地方政府对房地产的依赖性又很强。房地产业行情不好，土地就卖不出去，房地产交易的相关税费也会减少，这让地方政府吃不消。

　　如今，地方政府出台一系列微调政策，一方面影响到部分刚需人群，使他们成为最直接的受益者；另一方面，对市场的心理影响则更大。以往经验表明，政策低谷往往也是价格低谷，政策信号由收紧转为放松，价格继续下跌的可能性就比较小了。

　　投资潮火上浇油

　　4月13日，国务院常务会议强调，要“巩固房地产市场调控的成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”。5月23日，温家宝总理主持国务院常务会议，再次提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。

　　一位接近住建部的人士告诉记者，影响房价的因素主要有三：宏观政策、行业政策和市场因素，其中宏观政策是最主要的。目前，房地产的行业政策限购虽然不会改变，但是从宏观层面上来讲，新一轮的投资热潮已经兴起，这势必会推动房价的再次走高。

　　5月23日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出要把“稳增长”放在更加重要的位置，加大预调微调力度。随后，便是一大批钢铁、水电站项目的审核被通过。

　　业内人士分析，2009年房价反弹，其根本原因就在于“4万亿”的救市政策，数量巨大的货币最终需要找到出口。在现有的市场形势下，其他项目赚不到钱，资金还是会流向房地产市场，最终导致房价暴涨。

　　亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示，2009年的救市政策，表面上看与房地产无关，“4万亿”里没有直接投资到房地产领域的，十大产业振兴规划也不包括房地产行业。但是人们赚到钱后，最终还是要买房。

　　陈宝存预测，房价已经不大有回落的可能。现在一线城市的房地产业已经逐步回暖，并且是量价齐升，即销量和价格的同步上升。

　　上述接近住建部的人士表示，未来房价肯定会上涨。而在目前情况下，政府的调控政策已经用到极致，如果再次出现新一轮房价暴涨的局面，如何抑制将是一个令人担忧的难题，目前来讲还看不到有效的调控手段。