中海地王项目虚报成交数据 上海豪宅降价潮蔓延

　　本报记者 王海春 上海报道

　　一度站在楼市制高点的上海豪宅，正不动声色地掀起新的“降价潮”。

　　5月26日,中海地产在上海长风的地王紫御豪庭正式入市，并对外宣称开盘首日即卖出61套、成交金额达12亿。但网上房地产信息显示，截至5月30日该项目只成交了2套，成交总金额也不过5000万元左右。

　　对于中海紫御豪庭这种高调，有购房者认为中海地产是在“虚张声势”，来营造楼盘热销的景象。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍则指出，这从另一方面反映出限购、限贷政策对于房价走高的震慑效果已经充分显现。“投资需求受到严重制约，这对豪宅的影响最突出。现在开发商最大的败笔莫过于，无法踏准让价尺度，却茫然推出新盘。”

　　12亿还是5000万？

　　5月26日，中海地产在上海的长风地王正式入市。2009年中海地产拍得该地王的折合楼板价高达2.2万元/平方米，而今年4万元/平方米的开盘均价，却远低于外界5万—6万元/平方米的预期。

　　“8号楼已经快卖完了，9号楼的选择余地多一点。”中海紫御豪庭销售人员表示，开盘当日楼盘即卖掉了61套，并号称首日成交金额达12亿。

　　不过记者在采访中了解到，其销售情况远没有中海地产对外宣称得那么好。

　　截至5月30日，网上房地产披露的交易信息显示，中海紫御豪庭已售住宅套数只有3套，在本次推出的共365套房源中，真正签约的数量只有2套。即该楼盘目前仍有363套，共9.6万平方米房源待售。

　　而按照销售人员所称，最高4.5万元/平方米的销售价格和983平方米的实际销售面积，中海紫御豪庭的实际销售金额只有4423万元，远低于其对外宣称的开盘首日即售出12亿元的金额。

　　“当天到售楼处来看的人的确很多，但真正下单的少。”一位购房者告诉记者，中海地产的这些举动很有“虚张声势”的味道。

　　那么为何中海要对外宣称销售12亿，给外界造成楼盘热卖的印象呢？“现在市场不好，开发商自然想通过这种方式造势，来加快房子销售的速度。”同策房产研究部总监张宏伟表示，对开发商来说只依靠营销造势，在价格上却不肯大幅下降，购房者自然不会买账。

　　但上海核心地段的部分豪宅已经在悄然中掀起了一股低价入市的降价潮。

　　在上海市复兴路的汇景天地，此前对外报价在8万—12万元/平方米，而现在均价只有7.5万元/平方米，打了8.5折。绿城黄浦湾此前的均价约10万元/平方米，目前部分房源也打出了最高7折的优惠。

　　存量房创新高

　　让豪宅低头的是上海的存量房创下了历史新高。

　　据21世纪不动产统计，目前上海新建住宅可售量已逾1000万平方米，远超过2008年年底850万平方米和2011年年底980万平方米的高点。

　　分析人士指出，正是由于库存量的激增，沪房价大幅下跌的势头才从远郊蔓延到最核心地段的豪宅。

　　“按现在新房平均每个月54万平方米的成交水平，消化当前新房库存的周期需约18个月。从全市新房库存重回历史高位可知，现在开发商的库存及资金压力依旧很大，房价短期仍难离下降通道。”21世纪不动产分析师黄河滔指出，而豪宅的暗降打折和集体低头，无疑将进一步加大降价的缺口。

　　对于当前楼市的状况，建发房产上海营销部副总经理杨贵龙告诉记者，价格如果开得到位，好的楼盘仍然有大量需求。

　　“下半年走势不太明朗，购房者购房的积极性一般。但我们对市场调研后发现，如果品质好的楼盘价格上做出一定让步，尤其是比同区域楼盘的价格低很多，市场上买房的意愿还是比较强的。”杨贵龙表示。

　　黄河滔表示，随着近几周上海楼市成交的阶段性转暖以及改善性需求的涌入，位于中心区域的豪宅项目选择纷纷入市。而仅在5月21日—26日这几天，上海新增的体量在3万平米以上的豪宅项目就有4个。

　　“虽然近期楼市整体价格波动明显，但由于豪宅在通过降价或优惠后成交明显好于前几个月，所以开发商也加紧了推盘的力度。”杨贵龙表示，高品质的楼盘加上恰当的优惠，项目的销售情况就不会很差。

　　对于沪楼市价格所出现的阶段性波动，张宏伟指出，这与开发商的心态有很大关系。

　　“一降价，成交量就被激活；看好成交回暖后，房企停止了降价活动，市场很快再次处于僵持状态，陷入观望气氛中。”张宏伟说，在这样的市场背景下，博弈市场不是最佳的市场选择，而“以价换量”及时回笼资金，将回笼资金合理拿地及时“换仓”，谋求下一轮市场发展机会才是明智之举。