7月1日昆明起用房地产交易税收评估征管系统

　　昨日，房地产交易评估征管系统在昆明市产权交易中心试运行，该系统启用后将防止和制止二手房交易环节中买卖双方为逃避税负而有意低报、瞒报成交价格，导致少缴应纳税额。市地税局副局长冯磊介绍，今年7月1日，房地产交易评估征管系统将在全市各县（市）区范围内全面上线运用。

　　结合昆明房地产交易管理特点和房地产税收征管实际，开发的《昆明市房地产交易税收评估征管系统》，将评估结果与纳税人申报价格比较，按照孰高原则确定存量房交易价格。

　　2011年12月23日，该评估系统中的主城区标准房价数据库通过专家评审论证。据市地税局有关部门负责人介绍，目前，主城区已有4000多个小区建立了标准房评税价格。接下来，该评估系统中的数据管理将不断完善，从大环区（昆明三环）、小环区（最低指导价划分的17个片区），最后精确到每一个小区，具体参数也会随着市场价格的波动实时变化。

　　据了解，昆明市房地产交易税收评估征管系统由存量房信息采集评估子系统和征收核算子系统组成，主要实现了如下几个功能：一是新运行的房地产交易评估征管系统采用数据集中方式建立全市范围统一的标准房数据库、统一的管理、运维和权限平台，为全市纳税人提供统一规范的存量房税收服务平台；二是根据采集的存量房信息和统一的税收政策执行标准，实现由系统自动产生评估价格，自动计算相关税款，为纳税人提供最优质的纳税服务；三是实现了与银行的实时联网交换缴纳信息，采用了多渠道的缴款方式，为纳税人提供最高效、最便捷的税款缴纳方式；四是实现了按照征收信息自动代开和打印不动产发票，提高了发票代开的规范性，有效保障纳税人的合法权益；五是开发了房产信息交换平台，首次引入二维条码扫描、二代身份证阅读识别等功能，提高数据采集效率和准确性。

　　针对日前网络上出现的一套73平米非住宅，税费从3.9万涨到了约13.5万的消息，昆明市地税局相关负责人表示“并不属实”。新系统的上线，并不会带来现行存量房交易税收政策的变化，更不会因为系统应用而增加现有政策外的税费。

　　现场体验

　　昨日，昆明市地税局房产交易税收征管系统在包括五华、盘龙、西山、官渡以及三个国家级开发区建成区在内的主城区试运行。在市房产交易中心二楼涉税窗口内，记者现场观看了工作人员使用房产交易税收征管系统的全过程。

　　按买卖双方提供的资料文件，工作人员在联网的电脑上分别录入房产信息、转让方信息和承受方信息，这套2000年建成的房改房位于西昌路，为面积77.67平方米的多层住宅，交易价格为70万元。工作人员录入提交仅几秒钟，电脑屏幕就显示出系统自动生成的评估价655186.05元，即每平方米8435.51元。应该说，这个评估价并不高。这套房的实际交易价格高于评估价，则按交易价格征税。随后打出的纳税申请表上显示，根据买卖双方享有的相关优惠政策，双方各缴税7000元。在完成纳税人签字、到银行缴纳税款后，二手房交易双方即可领到税票、发票完税办结单，整个二手房交易缴税过程即已完成，可到房产部门窗口办理相应过户手续。

　　整个过程中手动输入步骤很少。买卖双方的个人信息通过扫描二代身份证完成，评估价格是根据系统自动生成。评估系统能实现评估方式、信息采集、税款计算、申请表填写、发票开取等多步骤的电脑系统操作。实习记者雷小叶报道

　　问 题

　　“阴阳合同”横行导致交易不公

　　2010年，市民李女士在滇池路购置了一套房产证满5年、价值35万的二手房，在中介建议下，办理二手房交易手续时，她将申报购房总价改写成24万，并分别以上述两个价格签了两次合同。原本需缴纳税费约2.6万元的房屋，最后只上缴了1.3万元，少缴一半的税费。据这家房产中介的工作人员透露，更改交易价格是有一定依据的，即在相关部门承认的合理区间内有效为买房者减少税费开支。在二手房交易市场，此类“阴阳合同”已是行业内公开的秘密。

　　2009年至2010年，昆明市住建局联合市地税局向社会公布了昆明市主城区当年的二手房交易最低指导价格，虽然公布的二手房交易最低指导价格已经远低于当前市场中的实际价格，一定程度上堵塞了税收征管漏洞，但在二手房交易过程中，利用最低指导价格修改实际成交金额（即“阴阳合同”），降低纳税税基，减少买卖双方包括营业税、契税、个人所得税在内的多种税收支出已是业内公开的秘密，二手房交易过程中纳税人低报、瞒报交易价格逃避税负的行为时有发生。这样，当初低报的成交价会减少税前可扣减的购房成本，将直接导致再次交易的成本增加，增加下一任购房者的税负。

　　市地税局为此也解释说，不少市民认为通过“阴阳合同”少缴税款是合理“避税”，其实按税法规定，此种行为是偷税，有些中介机构也存在诱导买卖双方签订“阴阳合同”行为。上述现象的存在使得依法纳税的人比不依法纳税的人承担了更重的税负，且前者购房机会也因承担税负较高而减少，形成不公。实习记者雷小叶报道

　　税费如何计算？

　　在二手非住宅税费征收中，个人所得税有两种征收方式，一是据实征收，即成交价差额的20%征收，差额＝转让价格－房屋原值－转让房屋过程中缴纳的税金－合理费用。二是核定征收，对于不能提供完整、准确的住房原值凭证的，按成交价全额的1%核定征收个人所得税。

　　以市民李先生购买北市区穿金路旁面积73平米的非住宅，且该套房产证已满5年，产权为50年的错误案例。按照原购房价约34万元，现购价约55万元计算，昆明市地税局提供一份详细的计税方式。

　　市地税局提醒，在二手房交易中，如果出现有关税费的疑问，可以拨打12366税务咨询热线，也可到昆明市房产交易中心的地税窗口进行咨询。实习记者雷小叶报道

　　据实征收

　　卖方：

　　营业税及附加：（547500－340000）×5.6%=11620（元）

　　印花税：547500×0.5%。=273.75（元）

　　土地增值税：

　　〔547500-340000×（1＋5%×5）－（11620＋273.75＋10200）〕×30%=30121.88（元）

　　个人所得税：（547500-340000-11620-273.75-30121.88-10200）×20%=31056.87（元）

　　税款合计：

　　11620＋273.75＋30121.88＋31056.87=73072.5（元）

　　买方：

　　印花税：547500×0.5%。=273.75（元）

　　契税：547500×3%=16425（元）

　　税款合计：273.75＋16425=16698.75（元）

　　核定征收：

　　卖方：

　　营业税：547500×5.6%=30660（元）

　　个人所得税：547500×1%=5475（元）

　　印花税：547500×0.5%。=273.75（元）

　　土地增值税：547500×1%=5475（元）

　　税款合计：30660＋5475＋273.75＋5475=41883.75（元）

　　买方：

　　印花税：547500×0.5%。=273.75（元）

　　契税：547500×3%=16425（元）

　　税款合计：

　　273.75＋16425=16698.75（元）

　　注：计算中547500是经地税机关评估核定的计税价格

　　实习记者雷小叶(昆明日报)