“土地变股本” 海南什进村的旅游业试验
2012-05-31 08:59 作者: 来源:
中国房地产报记者 林雪峰
北京报道
3年前,什进村还是海南省保亭黎族苗族自治县三道镇贫困村之一,长期依靠传统的农耕业谋生,2009年人均纯收入仅2170元。
如今,什进村华丽转身,不仅当地居民年平均纯收入从过去的2000多元增加到了1.4万~1.5万元(不包括相关补偿),什进村也成为了海南国际旅游岛建设发展规划纲要确定的22个特色旅游风情小镇之一。
变化始于2010年5月。这一年,隶属于北京春光集团的三道湾大区小镇旅业有限公司(以下简称“大区小镇旅业公司”)与什进村村委会签订了合作协议,计划投资2.8亿元进行什进村新农村建设,发展旅游业。合作模式是农民出土地、公司出资金,按照“政府+企业+农民”的三位一体模式使传统行政村变成经营性村庄。
什进村是大区小镇旅业公司提出大景区、小城镇与新农村建设相结合的新模式的首个试点示范村。接下来,其还计划投资250亿元,规划开发三道湾镇110平方公里内49个自然村的旅游产业。
据悉,什进村将于今年9月正式对外营业。
不过,这看似完美的模式却暗藏风险。“土地变股本”的“大区小镇”模式由于缺失国家政策与法律支持,政府相关部门及专家担心土地性质改变,企业会蚕食农民土地。“目前对于这一模式政府并没有大力支持,也没有站出来反对,还在观察。”保亭县一位政府人士表示。
“与企业合作时,农民始终还是处于弱势,他们的利益更容易受到侵犯。此前,海南就有过个别旅游公司争抢农民土地的现象,风险很多。因此,这一模式是否成型、推广,还需时间验证。”海南省一位研究旅游的人士指出。
农旅融合
保亭黎族苗族自治县位于海南省南部内陆的五指山南麓,南接三亚市。保亭是海南省南部的旅游重镇,先后获得“中国最佳文化生态旅游目的地”、“最佳绿色旅游名县”和“最具民俗文化特色旅游目的地”等3项荣誉,并被授予“中国民间文化艺术之乡”。
尽管有令人艳羡的头衔,但保亭黎族苗族自治县及下辖村镇却多贫困,什进村就是其中之一。
2010年1月,海南国际旅游岛正式成立,这一利好迅速在海南省发酵,各旅游资源区纷纷推出了旅游产业发展规划及政策。这也包括保亭黎族苗族自治县。
2010年4月,作为试验区,保亭黎族苗族自治县什进村村委会与大区小镇旅业公司签订了合作协议,通过“旅游加农业、公司加农户”等农旅相融及农民以土地入股形式合作开发乡村旅游,实现共赢。同时通过让农民参与旅游产品的经营管理,带动农村产业结构调整。
在这一过程中,“企业把农民的宅基地和坡地整理盖新房,企业通过打造一个全方位的旅游度假村方式与农户合作,农民以户为股,公司盈利以后除去公司的成本,每年定期分红。”大区小镇旅业公司董事长秘书张庆海介绍。
由于与什进村一路之隔的正是大区小镇旅业公司开发的呀诺达热带雨林景区,于是,大区小镇旅业公司推出了“大区小镇”模式,即在大景区开发中将周边的小镇、村庄纳入其中,形成大景区和风情小镇融合发展的格局。
在大区小镇旅业公司的规划中,包括什进村在内的三道镇将建成由黎族风情民居、酒店、黎族演艺、商铺、百果园、南药园、农田等组成的旅游风情小镇。将通过5~8年时间,遵循“文化旅游”、“低碳环保”、“高端野奢”、“科技创新”四大基本规划原则,将三道湾大区小镇开发成为常住人口和常居型游客10万人的复合型生态旅游主题度假社区。
“以往的旅游房地产和景区开发模式无法持续发展,一方面是景区一派繁荣景象,另一方面却是景区周边的环境变得越来越差,失地农民为了生计经常做一些损害景区或游客利益的事儿。”三道湾大区小镇旅业有限公司董事长王启春说,正是有了前车之鉴,三道湾镇的开发放弃了一次性征地补偿的方式。
盈利空间
通过引进企业,什进村村民不仅改善了居住环境,有了工作,还有了更好的收益,也即将使什进村产业迎来转型升级。
但对于投资企业的资金来源、收益状况,大区小镇旅业公司却始终讳莫如深,记者多次致电大区小镇旅业公司总经理张勇寻问此事,一直未予回复。
据记者调查,这一涉及上百亿的投资背后有着北京春光集团的强大支持。北京春光集团成立于2000年,总资产逾60亿元,是集地产、酒店、旅游、文化、会展于一体的房地产及相关联产业多元化发展的企业集团。其除在北京、海南两地深耕细作、聚焦发展外,也正积极开辟第三战场,力争在长三角、环渤海等经济热点区域获取新的发展机遇。此外,还有银行支持。
而在收益方面,在与农民合作经营改建房子方面,尽管张庆海没有透露具体收益,但从海南省槟榔村特色村寨的分红做法来看,在接受改造的农户中,每户民居建造一间客栈,产权为农户所有,公司统一经营,并按销售价格的25%以分红形式返还农户,75%留在公司。或许,大区小镇旅业公司也会采取这一模式,实现收益。
“大区小镇旅业公司初期主要盈利方式为酒店经营收入,同时,公司也将着眼于长期开发三道湾地区,未来将会有南药养生会所、特色酒店及相关配套设施建立起来,以此获得收益。”参与过什进村旅游业改造规划的ECOLAND易兰旅游规划设计研究院副院长张毅表示。
此外,也有人士透露,大区小镇旅业公司也涉及地产开发销售等以此回收投资。
土地风险
事实上,以“土地入股”参与农村旅游业发展的什进村并不是国内第一个,但却是规模最大的一个。此前,这一企业投资、农民以土地入股的模式曾在重庆、云南等地尝试,但并没有形成成功模式。
“这里面还有很多政策风险。”杨哲昆表示,农村土地入股企业进行经营在法律上还存在诸多障碍,需要解决。
据了解,由于农村土地具有限制流通和用途管制两个特点,房地产开发企业要合法取得农村土地,并达到开发用途,土地入股是最可行的方式。但农户将土地入股后,“土地承包经营权”这一物权被虚化,由此便可跳出目前严格的土地政策限制,转而受到《公司法》约束。根据《物权法》规定,土地承包经营权的权利人应该是以家庭为单位的“户”,而不是个人。在这种条件下,农村土地一旦入股,农户全家的主要财产都会置身于公司的风险之中。一旦公司出现清算,土地承包经营权到底能不能作为公司资产来偿还债务,这将是一道难解的谜题。
即便如此,杨哲昆依然认为这种模式如果克服了上述弊端,将会促进海南乃至中国旅游业得到全面发展。
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