购房合同常见三大猫腻

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　　栏目主持：南方日报记者 林涌浩

　　买房的时候或许你没有时间细细研究购房合同或购房协议，或者根本看不懂那些专业术语。即使你看出了一些问题，售楼人员也总有千百条理由跟你解释，“这是行业惯例，到哪买房合同都是这样写的。”不出问题的时候可能还好，一旦在履行合同中出现纠纷了，往往就是这些“惯例”伤害到了消费者的权益。

　　记者查看过惠州本地多家楼盘开发商的购房合同和购房协议样本，也接受了多名市民的投诉，在这些合同中或多或少都存在一些霸王条例，本期栏目为你罗列购房合同中最常见的三大猫腻。

　　不按期签合同就算违约？

　　案例：今年初，市民张先生在江北某楼盘看中了一套房，与开发商草签了购房协议并交付了5万元定金，根据协议张先生必须在协议签订的15日内签订正式购房合同，否则就是违约，定金不予退还。但就在准备签正式的购房合同前，张先生的母亲突然病重，急需一大笔钱治病。无奈之下，张先生找到开发商要求退房退定金。但开发商却告知，张先生已构成违约，定金不予退还。

　　解答：很多楼盘在购房协议中都有这样的说明：“本协议签订×日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还”，或者“购房者须在本协议签定之日起，×日内到某处与开发商签订《商品房买卖合同》，若购房者逾期未签订买卖合同，开发商有权将购房者所定的商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且定金不予退还。”

　　律师表示，此条款仅对购房者未能签订合同情况进行了约束，却未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》规定，如因不可归责于当事人双方的事由，导致合同未能订立的，出卖人应返还定金。如上述情况，开发商不能认定张先生违约，应退还定金。

　　开发商延期交房永远不违约？

　　案例：日前，在东平某楼盘购买了一套商品房的朱小姐向记者投诉，她买的房子原本约定今年3月底就要交房的，但是拖到现在仍没有交付使用。业主们认为开发商已构成违约，并与对方进行了交涉。但开发商表示，之前签订的合同中有“因设计调整、气候变化等原因，导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任”的条款。造成交房延期就是由于建筑设计更改，因此不构成违约。

　　解答：律师表示，任何房地产开发项目在开工之前，均已经规划部门审批，具体到楼高、户型、每个房屋朝向等，如果变更设计，需要再次经过规划审批。开发商给的这个说法显然是不合理的，除非开发商能够提供规划部门重新审批的文件。而只有遇到中考、高考等特殊原因延误施工，或是由于政府行为（包括政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电等）导致工程施工期延长的，出卖人才可以免予承担逾期交房的违约责任。

　　广告仅供参考，一切以楼盘实物为准？

　　案例：市民陈女士向本报记者反映，最近她走访了惠州市区几个大楼盘，发现不少楼盘在广告宣传单张最不显眼的位置上都注明着“本广告仅供参考，一切图片、文字说明以合同为准”，或者“公司对楼盘广告语有最终解释权”。陈女士质疑道：“大家买房都是通过看广告了解楼盘，最终实物还不一定是这样，那广告的意义何在呢？到时楼盘事物如果与广告图中差别很大，那不是成了冤大头了？”

　　解答：律师表示，这种现象在现实房产销售中很常见，类似的情况还有，比如开发商为项目制作的沙盘等建筑模型，也标明“仅供买受人参考，有关内容均以买卖合同及补充协议为准”，开发商的这些做法都是不合理、不合法的。这样的条款，排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性，为其进行虚假宣传提供了方便。

　　在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和具体确定，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”因此，开发商的广告也应视为合同内容，如果购房者在交房之后发现楼房与广告宣传中有较大出入的话，可以向开发商进行交涉维权。