嬗变的机遇——访浙江省房地产业协会会长 贾宝

　　目前，中央对近年来进行的房地产调控的态度很明确，那就是坚持调控不动摇，实现房价的合理回归，促进房地产市场健康发展。眼下，社会上有很多政策解读和市场预期，我认为，最根本点应该是把思想和行动统一到中央的决策部署上来。“限购令”是暂时的，是在当前高房价、高地价情况下，促进房价合理回归采取的非常措施。但是，从长期来看，还是要按照市场经济的规律，靠完善的法规政策措施，来保障房地产市场的健康发展，促进价格的合理回归。去年采取“限购令”后，取得了一定的成效。今年的任务，是要巩固调控成果。

　　限购令何时退出

　　这取决于调控的成果和长效机制的建立，取决于相应的政策措施何时出台，有利于房价的合理回归和房地产市场健康发展，来替代“限购令”，否则，“限购令”暂时不会轻易退出。在这一前提下，政策可能会有一些微调，如中央已明确提出，支持一些刚性需求。下一步，会不会出台一些政策措施，支持改善性住房的需求，目前还不明朗。

　　房地产市场平稳持续健康发展，要在几方面政策上加强研究。第一，遏制投机投资，从制度或经济层面上，出台遏制投机投资的政策措施，防止楼市出现大的波动。第二，征收房产税，目前正在准备扩大试点。第三，是加快制度建设。房地产业的功能首先居住，是解决住有所居的问题，是事关民生问题，同时也是经济问题、社会问题，应该制定长期稳定完善的产业政策。第四，加快住房保障建设。目前国内保障房种类较多，如廉租房、经适房、限价房、棚户区改造(旧城改造)、拆迁安置房、公共租赁房等，从长期来说，可能以公共租赁房为主，以差别化的租金，来解决低收入家庭的住房困难问题。我认为，今后经济适用房会逐步淡出，但不是一刀切，作为一种住房保障形式，经适房是允许存在的，有的地方，经济适用房量不大，人民群众还是迫切需要的。

　　经适房可先租后卖，租售结合

　　如杭州市的经济适用房价格每平方米3000元左右，面积约为60平方米，作为保障对象，如果买不起经济适用房，可以先租，有条件后再买，或者采取租售并举的方式，先买30平方米，如果以后有能力再购买另外30平方米。当然经济房产权性质是很明确的，它是有限产权。廉租住房也可以采取产权置换的方式。如一户三口之家，可以享受45平方米的廉租住房，但是廉租房一般都是在交通不大便利的地方，居住生活成本相应提高，因此有些住房困难家庭，虽享受了廉租住房，但仍旧住在自己原有的几平方米住房里，而把廉租住房出租。这样实质上并没有解决住房问题，变成了生活补助。对此，在省政府相关文件中曾提出了廉租住房可采取产权置换方式加以保障的思路，但具体实施，还需各地制定相关的政策措施。住房保障方面要更加人性化，要体现社会公正公平，切实解决住房困难家庭的住房问题。

　　目前保障房建设过程中，各地面临的最大问题是土地问题。关键是征地拆迁的难度比较大。保障房建设，土地指标是确保的，计划单列，如何尽快落实，是面临的问题。第二是资金问题，特别是在土地市场降温的情况下，地方财政可能有些紧张，如何筹措保障房建设资金，亟待解决。第三是公租房的资金回笼时间长，只有投入没有收入，资金压力大。经济适用房除了土地划拨的部分外，资金一般没有大问题。廉租房相对量较小，也没有大的影响。只有公租房是一次性投入，收回成本要几十年，地方政府的财政压力较大。

　　保障房建设资金出路

　　中央允许地方通过融资平台筹集保障房建设资金，中央代地方发行的债券，明确提出优先用于保障房建设。现在，保障房的资金来源主要包括公积金的增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后的余额、提取土地出让金不低于净收入的10%或毛收入的2%、财政预算、银行贷款、发行债券、企业融资，以及社会参与。目前，还没有相应的措施鼓励社会参与，有待进一步的研究和完善。去年以来国土部下发了多个文件，要集约、节约用地，同时防止土地价格过快上涨。我认为，土地是稀缺资源，控制土地市场的根本，是通过市场配置资源。房价和地价是互动的，如果房价是在合理水平，地价想往上拉也不可能；反之地价很高，房价也会上涨。

　　未来5到10年地产前景

　　在目前的宏观调控形势下，对开发商来说，首先要调整结构，开发顺应市场的产品。房地产市场正由投资市场往居住市场转变，开发商不要过多开发大户型，多关注一些普通商品房建设。第二，是提高住房品质，无论市场状况如何，始终要把开发高品质的产品放在首位。第三多元发展，包括开发产品的多元、产业链的多元、以及区域布局上的多元。过去的产品以住宅为主，今后可关注住宅、商业、旅游地产、老年地产等。房地产关联几十个产业，企业可以根据自身的条件，加强与上下游产业的融合、合作。与此同时，不要只盯一线城市，可多关注二、三、四线城市，根据不同的区域，开发高品质的房产品。第四要强化精细化管理，包括规划设计、开发、项目的管理、销售、财务成本控制等，用较低的成本，开发高质量的产品。

　　未来的5~10年前景如何，温家宝总理在3月14日记者会上明确指出：中国有13亿人口，又处在工业化和城镇化快速发展阶段，对住房的需求是刚性的，而且将会是持续的。关键看这一轮调控后，行业自身调整到什么程度，以及相关政府措施的完善。我寄希望这个行业通过这一轮调控在集约化、集团化、产业化、科技化水平上能有个较大幅度的提高。房地产业高额利润的时代，肯定一去不复返了，未来的5~10年，将是行业重要的调整期。行业定位更加准确，政策措施更加完善，市场行为更加规范，业主置业更加理性。