二手房评估价征税的温江样本

　　《二手房评估价征税将实现“一房一价”》追踪

　　算账

　　一套100平米的二手房，单价8000元/平米

　　如按现行指导价格，需缴纳成交价1.5%的契税、成交价5.6%营业税、成交价1%的个人所得税、房屋面积每平米6元的转移登记费，总计缴税2.4万左右。

　　7月后，按照8000元/平米的价格核税，所交税费是6.5万左右，要整整多出4.1万元。

　　按照成都现行指导价，二环内的框剪结构住宅只有2800元/平方米，三环路以内框剪结构指导价则只有2600元/平方米。成都市区指导价明显低于市场实际成交价，使得二手房中介公司能够在交易中通过制造阴阳合同，以最低指导价标准纳税，“节省”不少交易成本。

　　7月1日起，成都二手房交易将参考评估价系统计价征税，届时实行多年的最低指导价将不再作为征税标准。不过，对于评估价征税具体如何征收？评估价如何形成？实施之后对二手房市场的交易成本有何影响？都成为近段时间广大读者关注的焦点。

　　采访中记者发现，早在2010年成都市温江区就已经开始实施二手房评估价征税。作为试点区域的温江在过去两年二手房评估价征税进展如何？成都是否也将采用温江的评估价征税标准？评估价征税对二手房市场影响几何？或许我们可以从温江评估价征税样本中窥见一二。

　　评估价引发的争议

　　今年7月1日成都将施行二手房交易评估价征税办法，不过，参考评估价进行征税对于熟悉温江二手房市场的人来说，并不会感到陌生，因为早在两年前的7月1日，温江就已经开始实施了评估价征税。

　　5月21日，在奥林匹克花园小区门口，记者看到这里的二手房中介公司并不少，仅小区沿光华大道一侧就有4家中介。在一家知名中介连锁门店，经纪人林晓鸥正在为店内唯一的客户计算房源价格和过户、佣金等费用。这位张先生已经是第二次来这里商谈过户事宜。

　　张先生想买的是一套位于光华大道“边城·香格里”小区100平方米的房子。房东在2007年购入该套新房时成交价是53万元，如今经过几次讨价还价房东决定56万元卖出，不过遇到的问题是在过户交税时被评估的价格却达到了59万元。

　　评估价格越高，意味着需要缴纳的税费越高。这其中包括了营业税、契税、个人所得税等。虽然成都市区施行的是指导价，温江

　　是评估价，但在税率、税种等方面都是一样，唯一不一样的是对于房产价格的认定。

　　按照成都现行的指导价，二环内的框剪结构住宅只有2800元/平方米，而三环路以内框剪结构指导价则只有2600元/平方米。成都市区指导价明显低于市场实际成交价，使得二手房中介公司能够在交易中通过制造阴阳合同，以最低指导价标准纳税，“节省”不少交易成本。按照成都指导价，即使在市区二环以内，这套100平方米的房子往往也只会被要求以30万元左右的指导价征税，而在这里评定的交税价格却高出了将近一倍。

　　“边城·香格里”已经距离成都三环路近10公里，相对市区，这里房价普遍较低，普通电梯公寓大多在5000多元/平方米，客户显然觉得不应该评估这么高的价格。张先生希望林晓鸥能够和地税部门沟通，说明情况把评估价降下来。林晓鸥也觉得十分为难，“这样的情况见多了，因为成都市的指导价一直低于市场实际价格较多，许多来温江买房的人不理解温江二手房的纳税价格为何比市区还更高。”

　　指导价缺失的烦恼

　　其实温江二手房过户官方认可的交易价格一直以来都比成都更高，或者说更接近市场价，这让温江二手房交易的成本也比市区高出不少。

　　始于两年前2010年7月1日的温江评估价征税体系显然让温江二手房的交易成本提高了不少，但在此之前温江二手房征税价格仍毫无优势。

　　2010年1月1日成都市开始实施调整之后的成都市二手房交易指导价，把三环以外的区域定位第五类地区，但是由于该指导价涉及的范围只包括锦江、青羊、武侯、成华、金牛和高新区，因此温江实际并没有具体的指导价。更早的成都市二手房交易指导价更是没有把周边区县纳入指导价范围。

　　据温江区地税局、房管局工作人员介绍，在温江没有评估税之前，税务部门对二手房价格的核定主要依据两条，一是税务、房管通过收集中介反馈市场信息，按地段确定一个大概的价格范围；另外一条就是通过房管局查档，参考被交易房源的初始成交价，计税价格要求不得低于原价。这样的定价方式保证了前期的基本公平，当然也有部分群众对评定价格产生异议，主要是通过协调沟通来解决。

　　按照原价进行一定比例上浮，一刀切的评估办法相对来说比较粗糙，显得不够精确。比如，有市民提出过，交易价格确实低于了原价交易的为什么还要求按照原价征税？为此，在评税机制未实施前地税部门压力确实比较大。

　　房产定价的博弈

　　因此温江一直希望引进更为精确、更加科学、更加公平的评估方法。

　　正是基于这样的想法，2010年7月1日温江开始实施新的评估价征税体系，这一体系拥有近三十个评估参数，和成都将要在今年7月1日实施的评估价征税体系并无太多不同。据了解，此次主抓成都二手房评估价征税系统的成都市地税局副巡视员尉国荣此前也经常到温江指导工作，重点就是温江试点的二手房评估价征税体系。

　　“二手房价格评估对于税务部门来说一直都是一个难题，评估价格过低会导致偷税漏税泛滥，给国家造成损失，如果评估价格偏高的话又会引发矛盾，造成不公。”一位税务专家告诉记者，按真实交易价格纳税是税务部门的本意，但因为房产的特殊性，实际工作中掌握这一价格信息并不容易。

　　光华大道上一知名中介温江店店长告诉记者，实际交易中经常会出现高于实际成交价的评估价，常常会引起业主的不满。虽然有什么三十个参数精准评估，但是房产确实太特殊了，每套房的价值都不一样，一房一价也只能保证大多数的公平公正。

　　这位店长已经在温江从事了5年中介工作，他们对付评估价的办法往往就是往低了报，一次通不过报二次，二次通不过报三次，直到通过为止。不过，经过这么多年也摸索出了一定的规律，比如每次评估时，就会被问及原价是多少，因此报上去的价格应该不低于原价。但这一说法遭到温江税务部门的否认，“税务部门并没有要求不能低于原价的硬性规定。”但该

　　店长表示，这么多年来没有一单二手房交易在征税时是低于了原价的，而该店面每个月都有一二十单交易产生。

　　“关于二手房征税时定价的争执，就是相关利益各方的博弈。”在上述税务专家看来，二手房中介和业主肯定都希望就低报税，业主可以降低交易成本，中介公司可以促成交易提取佣金。但税务部门显然不希望税收就这样流失，因此寻求更加合理和贴近市场价格的定价机制十分迫切。

　　在光华大道上，中介公司都纷纷抱怨，过高的评估价抬高了交易成本，使得温江二手房交易比较沉寂，这也让一些投资者纷纷淡出市场，中介公司日子也难过。

　　华西都市报记者邹宇