4大因素推涨广州房价

　　近日出炉的广州经济蓝皮书中《2000年以来广州房价变动对居民生活的影响》调查报告显示，近10年广州房价指数呈波涌态势持续上行。无论买新房、还是租房，都对居民生活质量带来较大影响。究竟是什么因素在推涨广州房价？广州经济蓝皮书课题组专家分析称，助推广州房价指数持续上行，原因主要有四个方面：一是土地价值与价格推高房价；二是房屋建造成本上升使房价居高难下；三是居民购房需求增长所使；四是通胀预期和消费观念因素带来的影响。

　　南方日报记者 陶达嫔

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　　土地价值与价格推高房价

　　报告分析称，随着近年广州城市基础设施的不断完善，特别是轨道交通的蓬勃快速发展，土地价值大幅上升，基准地价大幅上升。如2010年一级住宅土地的基准地价比2008年上升23.3%，比2004年则上升73.5%。

　　作为土地使用权的出让、转让、出租、抵押、作价入股等宗地价格评估依据的基准地价的大幅上升，带动了土地使用权拍卖、招标、挂牌出让成交价格的大幅上升。报告认为，“地王”的不断出现带动了周边楼盘涨价，“地王”不仅是土地价格大幅上升的表象，更是房价快速上涨的推手。

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　　房屋建造成本上升推高房价

　　房屋建造成本的上涨，是推动房屋价格居高难下的另一原因。

　　报告认为，一方面近年广州加大河涌整治、旧城改造力度，相关拆迁补偿标准大幅提高，使房屋建造成本大幅上升。另一方面，建材等原材料价格上升提高房屋建筑成本，2000—2008年各年固定资产投资价格指数均呈上升趋势，平均每个季度以3.2%的速度上升，其中建筑安装、装饰工程价格指数以平均每季度5.5%的速度上升。

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　　“单门独户”增多带动需求增长

　　除了土地价格和房屋建造价格，报告认为，居民收入水平催生的购房意愿及人口带动的住房刚性需求强劲，推动了住房需求增长。

　　报告分析认为，近十年来，广州城镇非私营单位职工平均工资以年均11.1%的速度增长，居民家庭人均可支配收入也以年均8.1%的速度增长。随着收入水平的不断提高，居民购房需求也与日俱增，一方面改善型居住的需求逐步成为购房需求中的重要组成部分；另一方面收入增长也带来生活方式的转变，家庭结构也从“三代同堂”过渡到“单门独户”，增加了对住房的刚性需求。

　　同时，随着城市化进程的加快，人口数量增长迅速，加大了城市居住空间的压力，催生了对住房的需求。以2009年为例，广州常住人口和户籍人口分别达1033.5万和794.6万，比2000年分别增加38.7万和100.7万。

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　　通胀预期放大价格上升效应

　　居民消费者本身的心理因素也成为影响房价变动的因素之一。通胀预期和居民贷款购房理念的转变和盛行，成为支撑并放大住房价格上升的因素。

　　报告称，随着经济的发展，社会各方面对通货膨胀预期有增强的态势；同时，货币投放量加大，房市、股市大涨进一步强化了通胀预期。一方面，商户在成本上升状况下为实现利润最大化，选择提价收购和销售来增加市场份额，推动价格连环上升。另一方面，居民看涨预期会引发对部分商品的集中购买，从而放大价格上升的效应。

　　另外，居民购房理念发生转变，从“以前不太接受贷款购房”变成“贷款购房成为现在主要购房方式”，这种转变成为支撑高房价的一种要素。

　　报告介绍称，这种购房理念的转变有数据可以显示并佐证。数据显示，在中资金融机构人民币现金收支构成中，居民提取贷款支出在2005—2008年呈现较大的上升势头，年均支出达108680.8万元，比2000—2009年年均支出高50.6%；2005—2009年居民归还贷款收入达到357113.2万元，比2000—2009年年均收入高72.7%。

　　专家建议

　　把住房保障

　　纳入政府绩效考核

　　除了做好房地产市场的宏观调控，引导居民合理安排住房消费，还应该推进住房的保障制度建设。负责《2000年以来广州房价变动对居民生活的影响》调研的国家统计局广州调查队课题组专家建议，面对广州房价指数波涌上行的态势，应该尽快制订基本住房保障法律法规。在保障房方面，专家建议应建立经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房申请轮候、退出机制和回收制度，尽快出台政策明确所有保障性住房产权永久性归属政府，使有限的公共保障资源进入良性循环利用的轨道。

　　同时，应建立健全行政激励和问责制度，把住房保障纳入各级政府绩效考核范围，并实施一票否决制，促使各级财政尽快摆脱对房地产的依赖，落实住房保障制度。并完善公积金制度，研究建立包括城镇个体工商户、自由职业者和长期在城镇就业的农民工等全覆盖的住房公积金体系，提高住房公积金的使用率，扩大惠民政策覆盖面。