购房者单方面违约定金不能退还

2012-05-10 07:34    作者:   来源:  

  安居方能乐业,购房对每一个家庭来说都是一件大事。购房的过程中牵涉到的法律法规林林总总,明规矩暗规矩错综复杂,作为购房者的您了解其中多少奥秘?本报从今期起设立业主信箱,充当业主咨询的平台,邀请业内资深人士和法律界专业律师,为购房者拨开迷雾,以期帮助业主挑选到称心如意的家居。业主在购房过程中凡遇到疑问,可在新浪微博上@江门观察官方微博V(http://weibo.com/jmgc),或发送邮件到nfrbjmgc@163.com,本报将竭诚为您解答。

  某女士:前段时间我在江门奥园看中一个单元,下了两万元定金,但当时没签任何书面协议,仅有一份收据。现在我改变主意,请问我能要求销售方退回定金吗?何种情况下销售方应退还定金?

  李英姿律师:定金,是指合同当事人一方为了证明合同的成立和担保合同的履行,在按合同规定应给付的款额内,向对方预先给付一定数额的货币。《担保法》第89条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后,定金应抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应双倍返还定金。

  如前所述,当出现以下情况,销售方应当退还定金:若因销售方违约,购买方可以要求销售者双倍返还定金;若双方均违约,则不适用双倍罚则,购买方可以要求销售方退还原来支付的定金。此外,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定,因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方也是应当返还定金的。

  本案中,虽然该女士与销售方没有签订任何相关书面协议,但若单据上明确注明是购房定金,亦适用定金规则。由于是该女士单方面改变主意放弃购房,则属于其单方违约,不属于上述情况,因而不能要求销售方退还定金。

  另外需要注意的是,定金和订金实际上不是同一个法律概念。目前法律上对订金没有明确规定,实际应用中订金一般可视为预付款,订金的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定,订金的性质主要是预付款,销售方违约时,应无条件退款;购买方违约时,可以与销售方协商解决并要求销售方退款。如果双方当事人另有约定,则按照约定执行。

  在购房过程中,若销售方违约,才能要求销售方返还原来的订金。因此,在本案中,由于该女士单方违约,无论定金或者订金,均不能主张返还。

  全泽超

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