房企破产

　　上海易居房地产研究院企业研究中心总经理 周建成

　　4月9日，杭州金星房地产开发有限公司申请破产，之后短短几天，杭州锦绣天地、广东顺德广德业两家房地产公司的相继宣告破产，外界自然地将密集出现的房地产企业破产案与房地产调控政策相挂钩，并且诱发了业界对房地产倒闭潮是否已经来临的担忧。

　　从公开信息看，金星破产并非因为房地产行情的问题，金星房产理论上利润很高，关键在于其资金被用到哪儿了？

　　目前这几家房企的破产并没有引起行业内非常大的关注，因为对整个行业来说并没有标志性的意义。社会与其说关注的是中小房企的破产，不如说关注的是宏观调控政策。

　　2011年底，中国房地产业协会经营管理专业委员会和兰德咨询（中国）有限公司联合发布的 《2011年房地产开发企业经营管理蓝皮书》指出，2008、2009、2010年全国分别有房地产开发企业87881家、80407家和66290家，数量减少十分明显。蓝皮书还指出，预计到2015年，将有30%的房企被洗牌出局。之前那么多房地产企业“消失”并没有引起行业震动，而破产只是一种比较剧烈的“消失”方式而已。

　　从全行业来说，仍未到达资金链普遍紧绷面临断链风险的地步，只有个别成本控制不力、投资决策失误的企业面临资金链断链风险。即便如此，我们也应该看到因财富效应进入的外行开发主体存在的问题。

　　第一、缺乏开发经验积淀，成本控制能力普遍较弱；第二，缺乏品牌影响，难以实现品牌溢价；第三、缺乏行业资源积淀，拿地成本普遍较高；第四、缺乏土地储备，后续开发缺乏资源保障；第五、多元化经营，管控面临较大压力。

　　项目做好最重要

　　合景泰富地产上海公司营销策划总监 杨子江

　　房地产开发企业出现类似的停业、破产等情况并没有必要大惊小怪,行业内很多中介、代理行业的变换频率还要高，“开关公司”还有很多。换个角度，很多房地产开发公司其实是项目公司，一旦项目建成交付，其公司使命往往已趋于完成，这个时候如果有停业、注销等情况也很正常。

　　至于在建项目中途出现中止，引起项目公司关闭，是一种值得注意的情况，但公司关闭通常并不代表项目结束，可以考虑通过调整股权结构等方法引入新的机构来接手。说句通俗的话，在我们这个行业，只要项目做好了最重要，公司并不是唯一性的要素。

　　我们需要反思的是：第一，政府对房地产企业预售款的监管问题；第二，一家多元化的企业怎样经营。政策风险难把握，但企业能把握的是自身的资产负债等方面的风险。经过1997年房产泡沫存活下来的香港房企对自身的控制就很严，力求将资产负债控制合理范围内，基本都控制在50%以下，低的甚至达到30%，而万科去年的年报显示是78%。内地的房企需要学习的也在于对自身资产负债的风险控制，内地的许多企业家更多的看中大规模、快速度，一旦控制得不好，资金链就容易断裂，与其这样，我认为宁可进行项目和区域的深耕，把内功练好，不要极端冒进。

　　（整理 覃琴）